재개발투자의 편견을 깨라

[부동산 이야기] "재개발 투자, 편견을 깨라"

인터뷰 / 김종성 부경밴 공동리더 

“서울에 와서 재개발 물건들을 살펴보며 ‘서울 깍쟁이들이 왜 이 물건을 그냥 뒀을까’ 하는 의문이 많이 들었어요. 처음엔 내가 뭔가 놓치고 있나 싶었죠. 입주권만 나오면 당연히 수익이 보장되는 물건인데 사람들의 관심에서 벗어나 있었어요.”

2008년부터 부산에서 재개발 투자를 하다가 3년 전 서울에 진출한 김종성 부경밴(행복한 부동산 재테크) 공동리더가 서울에 진출했을 때 한 생각이다. 

그는 서울의 투자자들이 재개발에 트라우마를 가지고 있다고 판단했다. “관리처분계획 수립하며 감정가에서 손해까지 봐놓고 헐값에 팔아버리려던 속사정은 알고 보니 별 이유가 없었어요. 5~6년 동안 사업진행이 안되니까 한마디로 질려버린 거죠.”

◆재개발 투자도 ‘타이밍’ 

지난 12일 인터넷 재테크 카페 ‘하베의 꿈꾸는 부자들’의 초빙강의를 위해 서울로 올라온 김 공동리더와 재개발 투자에 대해 이야기를 나눴다. 그는 우선 재개발 투자에 대한 ‘편견’부터 깨뜨려야 한다고 강조했다. 

김 리더는 많은 사람이 재개발 투자에 대해 ‘오래 걸리고 위험하다’는 편견을 가졌다고 말했다. 재개발사업은 정비구역 지정부터 조합청산까지 짧아야 5년, 길면 10년을 훌쩍 넘는 일이 허다하기 때문이다. 특히 개발에 많은 걸림돌이 있던 서울에서는 조합설립인가부터 일반분양에 이르기까지만 해도 7년여가 소요되는 게 보통이다. 

하지만 김 리더는 재개발 투자야말로 ‘타이밍의 싸움’이라고 말한다. 최적의 타이밍을 찾아 최단기간에 매도하는 게 그의 투자법이다. 그는 “기본계획부터 청산까지 다 소유한다는 생각이 재개발 투자를 부담스럽게 만든다”며 “짧게 가지고 있어도 충분히 수익을 확보할 수 있다”고 설명했다. 실제로 그가 투자매물을 가장 오래 소유하고 있었던 기간은 3년에 불과하다.

이는 재개발의 위험성을 줄이는 방법과도 일맥상통한다. 그는 “개인적으로는 재개발 추진 절차 중 ‘관리처분 계획인가’ 이후에 투자하는 것을 선호한다”고 말했다. 리스크를 줄일 수 있기 때문이다.

관리처분계획인가 이후 투자할 경우 먼저 '감정평가'라는 리스크를 없앨 수 있다. 많은 재개발 투자자가 손해를 보는 부분이다. 재개발 지정구역의 경우 집값상승 기대감으로 주변 시세가 오르기 마련인데, 감정평가는 어지간해선 이를 반영하지 않는다. 김 리더는 “감정평가에서 깜짝수익을 기대하고 투자를 하는 사람들도 있지만 아무래도 확실한 길에 투자하는 게 좋다고 생각한다”며 “발품을 팔다보면 입지에 비해 감정평가가 낮게 책정된 지역이 분명히 있다”고 말했다.

재개발의 경우 사업이 지연될수록 조합원의 수익이 줄고 부담은 증가하는데, 일단 관리처분인가가 나면 사업지연 리스크는 대폭 줄어든다. 이 점 또한 관리처분인가 이후의 투자가 안정적인 이유다.

매도타이밍은 어렵지 않다. 투자목적이라면 일반 분양 시점에 매도하는 것이 무난하다. 조합원 물량을 일반 분양물량보다 조금 싸게 내놓으면 품을 들이지 않고 팔 수 있다. 하지만 실거주할 사람이 있다면 적절한 타이밍에 매도하고 나오는 것이 좋다. 예상되는 프리미엄에 매수자의 이익을 적절히 고려해 가격을 책정하면 된다. 실거주 목적이라면 조합청산까지 기다리면 된다.

그는 “재개발 투자는 조합원 분양가가 저렴하고 사업진행만 차질없이 진행된다면 시장 상황과 무관하게 시세 차익을 낼 수 있다”며 “같은 물건을 싸게 잡는다는 원리는 경매 투자와 똑같은데, 경매는 입찰을 해서 경쟁을 해야 하지만 재개발 투자는 발품을 팔아 얼마든지 싼 물건을 살 수 있는 장점이 있는 셈”이라고 말했다.

/사진=최윤신 기자

◆‘알면 쉬운’ 재개발 투자 

‘재개발 투자는 어렵고 투자비용이 많이 든다’는 것도 사람들의 편견이라는 게 그의 생각이다. 그는 “많은 투자자가 재개발투자는 어렵다고 여기고 투자를 망설이는데 기본적인 매커니즘만 이해하면 안정적인 투자처가 될 수 있다”고 말한다. 

재개발사업의 기본은 부동산 투자자라면 꼭 투자목적이 아니더라도 알아둬야 한다는 게 그의 지론이다. 재개발을 이해하면 아파트의 원가 개념을 이해하는 것이기 때문이다. 재개발 투자는 결국 아파트에 투자하는 것이고 대부분이 선호하는 갭투자(전세나 대출을 끼고 주택을 매입한 뒤 시세차익을 내는 투자)와 크게 다르지 않다. 

따라서 재개발을 이해하면 이주 수요를 이용한 아파트 투자나 재개발구역 인근의 상가투자, 재개발 해제 예상구역의 투자 등 다양한 방면으로 투자 포트폴리오를 넓힐 수 있다는 장점도 있다.

그는 “물론 재개발 투자의 기본적인 개념이나 진행방식을 이해해야 하기 때문에 어느 정도 공부를 해야하는 것은 당연하다”며 “그 정도 노력도 없이 투자해 수익을 낸다는 건 욕심 아니겠냐”고 되물었다. 

재개발 투자가 비용이 많이 든다는 생각도 ‘선입견’이라고 그는 말했다. 재개발 투자는 ‘분양권’을 목적으로 하는 투자기 때문에 적은 비용으로도 투자가 가능하고 조합에 따라 이주비 지급 여부 등을 파악하면 초기 투자비용을 낮출 수 있는 여지도 있다.

예컨대 시유지 무허가건물에도 입주권이 주어지는 경우가 있는데 이 경우 적은 비용의 투자가 가능하다. 지난해까지만 해도 이런 매물들이 프리미엄 없이 나오는 경우가 있었지만 올해는 흔치 않다. 하지만 이런 매물은 프리미엄을 감안하더라도 수익을 올릴 수 있다.

그는 “과거 5~6년간 서울시장의 상황이 좋지 않아 회의적인 시각이 지속됐는데 이 덕분에 오히려 재작년과 작년 재개발 투자의 절호의 시기가 찾아왔다”며 “미래가치가 아닌 현재가치에 집중하고 철저한 수익예측을 통해 투자한다면 안정적인 수익을 얻을 수 있는 것은 여전하다”고 말했다.
-자료 : <머니위크>, 제432호에 실린 기사