16. 조합원 물건별 분양자격

재개발 조합원 물건별 분양 자격

조합원 지분을 매입했다고 해서 반드시 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 조합원 중에는 분양자격을 갖춘 조합원과 현금청산 대상자가 혼재되어 있다. 분양자격은 각 시도 조례에서 정한 기간, 면적 및 조건에 맞는 자격을 구비해야 한다 ① 토지만 소유한 경우 ② 건물만 소유한 경우 ③ 토지와 건물 모두를 소유한 경우 ④ 무허가건축물(기존발생무허가건축물)만 소유한 경우 ⑤ 상가만 소유한 경우 ⑥ 상가와 주택을 동시에 소유한 경우

주택재개발사업의 1조합원 2입주권 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매, 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 전매를 알선할 수도 없다.

<물건별 분양자격>

1. 건축물만 소유한 경우 : 등기되어 있는 건축물에 대한 면적 기준은 따로 정해진 바가 없다. 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 모두 분양자격이 주어진다.

2. 토지만 소유한 경우 : 건축물 없이 토지만 소유한 경우, 시도 조례마다 그 면적을 달리 한다. 따라서 구입 전 해당 시도 조례에서 정한 토지 최소면적 이상인지 확인해야 한다. ① 유주택자 : 90제곱미터 이상(한 필지면적이 90제곱미터 이상이거나 여러 필지를 합산하여 90제곱미터 이상 되면 된다)-부산시의 경우 60제곱미터 이상   ② 무주택자 : 30~90제곱미터이면 무주택자에게도 분양자격이 주어진다. 그러나 여기서 면적은 유주택자 면적 산정방식과는 달리 한 필지 면적만을 기준으로 한다는 것을 유의해야 한다)-부산시의 경우 20~60제곱미터 ③ 현금청산 대상자 : 30제곱미터에 못 미칠 경우-부산시의 경우 20제곱미터

3. 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 경우 : 재개발구역 내 토지와 주거용 건물을 모두 소유하고 있는 지분을 매입하면 분양자격을 안정적으로 취득할 수 있다. 그러나 여러 채의 주택을 소유한 조합원으로부터 지분을 매입할 경우 대표자 선임 여부를 따져 봐야 한다. 하나의 재개발구역에 아무리 많은 주택을 보유해도 조합원 입주권은 하나만 주어지고 나머지는 현금청산 대상이 된다. 따라서 지분 매입시 매도하는 조합원의 주민등록상 등재되어 있는 세대원의 주택 수를 잘 파악해보고 조합에 문의한  후 분양자격 취득에 문제가 없는지 확인해야 한다.

4. 무허가건축물만 소유한 경우 : 미등기 무허가 건축물을 보유하고 있다고 해서 분양자격이 없는 것은 아니다. 무허가건축물도 일정한 요건을 갖추면 분양자격이 주어진다. 각 시도에서 정한 조례시행일 이전의 건축물을 흔히 "기존무허가건축물"이라 하고 그 이후의 건축물을 "신발생건축물"이라고 한다. 이 중 "기존무허가건축물"에 한해 다음 기준을 충족할 경우 분양자격이 주어진다. ① 서울시 : 1989.1.24 이전 ② 부산시 : 1989.3.29 이전 ③ 기타 시도 : 1989.1.24 이전

5. 상가만 소유한 경우 : 주택재개발사업에서는 주택을 소유한 자에게는 주택을, 상가를 소유한 자에게는 상가를 배정하는 것이 원칙이다. 하지만 상가의 경우에는 상가나 아파트를 선택하여 분양신청을 할 수 있다. 주택재개발사업의 경우 신축되는 상가 규모가 크지 않고 건립되는 상가도 위치에 따라 그 가치가 큰 차이를 보이기 때문에 상가 배정과 좋은 위치를 배정받기 위한 조합원들의 다툼이 발생하는 경우가 많다. 따라서 법 제48조 제1항에 따라 사업시행자가 수립하는 관리처분계획 중 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 '상가 등 부대 복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위 및 자격을 기준으로 정관 등이 정하는 바에 따른다. 1. 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다.이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다.이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자   2. 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자   3. 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자   4. 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자   5. 제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자   6. 제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

구분	건축물용도	사업자등록	권리가액	아파트분양
1순위	동일/유사	유	최소 분양단위 규모 추산액 이상	-
2순위		무		-
3순위		유	최소 분양단위 규모 추산액 미달	x
4순위		무		x
5순위	-	-	최소 분양단위 규모 추산액 이상	x
6순위	-	-	최소 분양단위 규모 추산액 미달	o

주)①권리가액은 공동주택을 배정받은 경우에는 그 분양가액을 제외한 가액의 범위에서 분양하되, 분양시설의 단위규모 구획상 불가피한 경우에 한하여 종전개액의 100분의 130에 해당하는 가액의 범위 내에서 분양할 수 있다.

②분양 건축물의 최소 분양단위 규모는 상가 건축물의 조합원 분양가를 지칭한다.

▶재개발구역에서 상가에 대한 분양은 단지 상가의 분양자격을 결정하는 것이 중요한 것이 아니라 어떤 위치에 있는 상가를 분양받을 수 있는가가 중요하다. 최근 아파트 단지내 상가의 경우 특정한 자리를 제외하고는 가치가 높지 않기 때문에 인기가 몰리는 상가를 분양받기 위한 경쟁이 치열하다.

반면 상가에서 인기가 없는 위치에 있는 상가는 분양 자격을 가지고 있는 조합원들이 분양을 포기하는 경우도 빈번하게 발생한다. 상가의 배정순위를 정하는 것은 상가는 아파트와 달리 위치에 따라서 그 가격의 차이가 너무 크기 때문에 조합원들의 이해대립의 요소를 사전에 조정하는 역할을 한다.◀