18. 관리처분인가

관리처분인가 재개발/재건축에 있어서 종전의 토지 및 건축물 등을 평가하여  새로 건축되는 주택(아파트)이나 건축물과 그에 부수되는 토지를 합리적으로 배분하는 것 혹은 그절차

시장/군수는 사업시행자(조합)의 관리처분계획인가 신청이 있을 경우 30일 내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 단, 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청할 경우에는 인가신청을 받은날부터 60일 내에 인가여부를 결정하여 통보하여야 한다.

관리처분인가 후 사용/수익

관리처분계획인가가 고시되면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등은 이전고시일까지 사업시행자의 동의를 얻은 경우 외에는 종전의 토지 등을 사용하거나 수익할 수 없다.

관리처분인가 후 적용받지 않는 규정

관리처분계획 인가를 받은 경우 지상권, 전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대해서는 민법 제280조, 제281조 및 제312조 제2항, 주택임대차보호법 제4조 1항, 상가건물임대차보호법 제9조 제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다. -민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) -민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) -민법 제312조 제2항(전세권의 존속기간) -주택임대차보호법 제4조 1항(임대차기간 등) -상가건물임대차보호법 제9조 제1항(임대차기간 등)

기타 관리처분인가시 체크리스트
1. 종전 토지의 소유 면적	관리처분계획기준일 현재 소유 토지별 지적공부에 의한다. 단, 국공유지 점유자는 점유연고권이 인정되어 그 경계를 기준으로 실시한 지적측량성과에 따라 관계법령과 정관 등이 정하는 바에 따른다.
2. 종전 건축물의 소유면적	관리처분계획기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 하여 법령을 위반하여 건축한 부분의 면적(무허가건축물의 경우 기존 무허가 건물에 추가된 면적)을 제외한다. 단, 정관 등이 정하는 바에 따라 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다.
3. 종전 토지 및 건축물의 소유권	부동산등기부등본에 의한다.
4. 무허가건축물의 소유권	항공사진 판독결과(부산시의 경우, 1989.3.29 이전)와 변상금납부, 과세대장 등 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 한다.
5. 국공유지 소유권	점유연고권자를 기준으로 한다.

▶관리처분계획이란 재개발사업시행 전의 토지 및 건축물(종전자산)의 권리를 분양예정자산(종후자산) 권리로 변환하는 작업, 즉 재개발 /재건축 및 도시환경정비사업의 경우, 사업시행 후에 조합원들에게 분양되는 대지나 건물에 대한 배분계획을 수립(관리처분계획)하여 분양처분 등을 포함하는 관리처분계획을 수립하여 승낙해 달라고 인가를 신청하는 것을 말한다. 따라서 관리처분인가가 나면 토지나 건축물 등의 주변 여건과 가격을 종합해서 새로 설치될 대지나 건축물 등을 합리적으로 배분하기 위해 수립하는 계획을 승인(인가)해 준 것이니 재개발/재건축의 마무리 단계라고 보면 된다.◀

관리처분인가 후 세금 관련 사항

관리처분인가가 나면 조합원이 보유하고 있는 주택이 입주 전까지 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분인가 이후 재개발/재건축되는 주택이 입주권화 되면 우선 양도소득세 비과세 요건이 달라진다. 즉 관리처분인가일 기준으로 보유기간이 2년 이상이면 입주권 상태에서 제3자에게 매도하든, 2~3년 뒤 아파트가 완공된 뒤 매도하든 다른 주택이 없다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 관리처분인가일 현재 보유기간이 2년 미만이고 입주권 상태에서 매도할 경우 보유기간에 따라 양도소득세를 내야 한다. 또한 관리처분인가일 후 입주권 상태로 매수하게 되면 입주전까지 공사기간 동안은 보유기간으로 인정받지 못하고, 2006년 1월 1일 이후 취득하거나 관리처분인가를 받은 입주권은 세법상 주택수에는 포함된다. 다만, 재개발사업 계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전 주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우에는 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용 승인일)부터 보유기간을 계산하므로 양도소득세가 과세된다. 관리처분인가일 이후 건물이 멸실되어 공사 중인 경우는 건물분은 실체가 존재하지 않으므로 토지에 대해서만 취득세를 4.6%를 납부해야 한다.재개발 재건축의 조합원이 공사가 진행됨에 따라 어쩔 수 없이 이사하면서 주거용으로 대체주택을 구입하고 나서 추후에 대체주택을 양도할 경우에는, ①사업시행인가 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고, ②재개발/재건축 아파트가 준공되기 전 또는 준공된 후 2년 이내에 양도하고, ③준공 후 2년 이내 재개발/재건축 아파트로 세대원 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주할 경우에는 대체주택에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 1가구 1주택자가 조합원입주권을 구입한 경우에도 기존주택을 3년 이내에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 기존주택은 취득 후 최소 1년 이상 지난 후 입주권을 취득해야 비과세가 적용된다.