14. 비례율과 추가분담금

비례율

비례율은 재개발사업 방식에 대한 이해라고 생각하면 된다. 즉 재개발구역의 개발이익을 나타내는 수치이자 권리가액을 정하는 중요한 요소이다. 쉽게 이해하면, 비례율이 1이면 똔똔, 비례율이 1보다 적으면 손해, 1보다 크면 이익이다. 따라서 비례율이 너무 높으면 조합에서는 법인세 납부도 고려해야 한다. 사업시행인가 후 평형 배정시 통지하는 비례율은 개략적인 비례율이다. 항상 몇 개의 비례율을 설정해 놓고 조합원 분양 평형 신청을 받는다. 이러한 개략적인 비례율은 관리처분계획인가시 확정된다.

* 비례율 산식 = 총수입-총사업비/토지등소유자의 종전자산평가액 x 100 -총수입 = 조합원 분양수입 + 일반 분양수입 + 상가 등 부대,복리시설 분양수입 등 -총사업비 = 공사비 + 제사업비 + 기타경비 등(기타경비 = 각종 영향평가비, 용역비 등) -권리가액 = 토지등소유자의 종전자산평가액 x 비례율 -조합원 부담액 = 조합원 분양금액(분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액) - 권리가액

그러므로 비례율이 높은 구역에 투자하면 큰 차익을 남길 수 있다. 그러나 재개발구역의 비례율은 통상적으로 90~120% 범위에서 정해지나, 개발이익이 좋건 나쁘건 100%로 잡는 것이 대부분이다. 아니면 100%에 근접한 99.99%, 99.98%, 99.97%와 같은 비례율이 정해진다. 그럼 대부분의 재개발구역에서 비례율은 왜 하나같이 100%일까? 어느 재개발조합이든 비례율을 높여서 조합원들에게 보상가를 높여 주게 되면 조합의 임원들이 사업을 잘 진행해서 이익금이 많이 발생했다고 칭찬할 것이다. 그러나  비례율을 높여서 100%가 넘게 나오게 되면 개발이익금만큼 조합의 법인세 및 조합원의 소득세(의제배당에 대한 소득세)를 많이 내야 하기 때문에 비례율을 무작정 높일 수 없는 것이다. 반대로 비례율을 낮게 정하면 어떻게 될까? 모르긴 몰라도 조합원들이 조합장과 조합임원들을 못살게 할 것이다. 비례율이 낮아지게 되면 권리가액이 감정평가액보다 줄어들게 되므로 조합원들이 손해보는 결과가 되기 때문이다.

결론적으로  개발이익이 높은 재개발구역은 조합원별 감정평가액이 높을 수밖에 없고, 개발이익이 낮은 지역은 감정평가액도 낮다는 것이다. 비례율이 조합원들의 이익을 가름하는 수치가 아니고 조합원수가 적어 일반 분양 물량이 많은 재개발구역과 분양수입이 높은 재개발구역이 감정평가액도 높게 나온다는 것을 의미한다. 그렇다면 어떤 식으로 조합원들에게 이익을 분배하는 것이 좋은 방법일까? 비례율은 1로 정하고 감정평가액을 높여 보상가를 높이고, 조합원분양과 일반분양가 차이가 많이 나는 재개발구역이 사업성이 우수한 것으로 평가하면 무방하다. 재개발에서 비례율은 재건축에서 말하는 무상지분률과 같은 의미다.

 

비례율이 높은 경우

① 용적률이 높으면 비례율이 올라간다. 용적률은 비례율에 가장 크게 영향을 미친다. ② 세입자 수가 적을수록 비례율이 올라간다. ③ 국공유지 비율이 적고 사유지비율이 높을수록 비례율은 올라간다. 일반적으로 국공유지 비율이 15%를 넘으면 비례율은 100%를 넘기 어렵다. ④ 조합원 수가 적을수록 비례율은 올라간다. ⑤ 지역 여건, 교통 들이 양호할수록 비례율은 올라간다.

비례율을 산정하는 목적은 해당 사업의 시행으로 발생되는 개발이익을 추정하는 데 있다. 말 그대로 추정이지 확정은 아니다. 비례율을 산정하는 시점 자체가 사업완료 시점이 아닌 철거 직전의 관리처분계획인가신청 단계이기 때문에 비례율의 정확한 표현은 '추정비례율'이라고 하는 것이 옳다.

비례율에서 중요한 항목 세 가지는 총 사업수입, 총 사업비용, 그리고 총 조합원 감정평가금액이다. 이론적으로는  이 세 가지 항복을 산정하여 최종적으로 비례율이 산정되지만 실무상으로는 좀 차이가 있다. 공식과는 달리 비례율이 가장 먼저 정해지고, 총 사업수입, 총 사업비용을 토대로 총 조합원 감정평가금액을 최종적으로 산출하고 있다.

비례율에 대한 잘못된 생각

1. 비례율은 일반분양분이 많을수록 높다? 재개발구역에서 조합원 수가 적고 일반분양분이 많다면 대개의 경우 사업성이 우수하다고 할 수 있다. 그러나 서울시 통계를 보면, 건립세대수 대비 일반분양분이 많다고 해서 반드시 비례율이 높은 것은 아니다.

2. 비례율이 높을수록 사업성이 우수한 재개발구역이다? 재개발사업을 시행하여 벌어들인 총 사업수입에서 건축비 등 그간 사업을 진행하면서 투입된 총 비용을 빼면 총 사업이익이 된다. 상식적으로는 총 사업이익이 높은 구역이면 비례율도 높아야 한다. 그러나 이 역시 비례율이 높다고 해서 조합원에게 더 큰 수익을 가져다 주는 것이 아니라는 것이 통계로 나타난다. 결론적으로 비례율은 참고사항일 뿐이다.

추가분담금(추가부담금)

추가분담금 = '조합원분양가 -권리가액'을 계산하여 차액이 발생하게 되면 추가분담금이 나온다. 반대로 조합원분양가보다 권리가액이 높은 조합원은 청산금을 수령하게 된다. 예를 들어 보자. 조합원분양가 4억원이고 권리가액이 2억 5000만원이라면 추가분담금은 1억 5000원이 된다. 추가분담금은 보통 10회 정도로 나누어서 납부하게 되고 60%까지는 금융권에서 대출도 가능하다.

조합원분양가 = 총사업경비-예상 일반분양가/조합원수

일반적으로 조합원분양가는 일반분양가보다 50~90% 저렵하게 책정된다. 이것은 개발사업방식과 분양성, 지역의 특성에 따라 많은 차이가 있지만, 평균적으로 일반분양가의 75~85% 정도로 예상하면 된다. 개발이 되기 전에 소유하고 있던 부동산은 감정평가에 의해 권리가액이 결정된다. 권리가액이 결정되면 추가분담금과 청산금을 생각해야 한다.