24. 재개발과 재건축 차이점

재개발과 재건축의 차이점

성은 같은 ‘재’씨지만 이름은 ‘개발’과 ‘건축’으로 완전 다르다. 한 글자 차이지만 내용은 천양지차다. 가끔씩 둘을 혼동해서 사용하는 사람들도 있다. 재개발은 한 마디로 무에서 유를 창조하는 것이다. 즉 기존건축물을 모두 뭉개고 맨땅에다 여러 기반시설을 갖추어 새로운 건물을 짓는 것이고, 재건축(기반시설은 이미 갖추어져 있으므로)은 있던 건물만 없애고 다시 그 자리에 건물을 다시 짓는 것이다. 기존 아파트를 허물고 더 높은 층수로 건축하는 것이다. 따라서 재개발과 재건축은 사업대상과 조합원의 구성, 사업시행방식 등에서 가장 큰 차이점을 보인다.

1. 정의

구분	정의
재개발	도로, 상하수도, 공원 등 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
재건축	정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

2. 조합원 자격

구분	조합원 자격
재개발	토지소유자 건축물소유자 지상권자
재건축	토지+건축물소유자

3. 조합원 가입

구분	조합원 가입
재개발	강제가입(동의여부 상관없음)
재건축	임의가입(동의한 자)

4. 사업의 성격

구분	사업의 성격
재개발	공공사업
재건축	민간사업

5. 조합원 입주권 수

구분	조합원 입주권 수
재개발	구역내 수개의 부동산을 가지고 있어도 입주권은 1개만 인정
재건축	구역내 소유한 부동산의 수만큼 입주권 인정. 단, 투기과열지구일 경우 1개

6. 사업방식

구분	사업방식
재개발	관리처분방식, 환지방식
재건축	관리처분방식

7. 주택규모

구분	주택규모
재개발	전용면적 85제곱미터 이하 : 90% 이상
재건축	★ 300세대 이상인 경우 ① 60제곱미터 이하 : 20% 이상 ② 60제곱미터~80제곱미터 이하 : 40% 이상 ③ 전용면적 85제곱미터 이하 : 전체연면적의 50% 이상

      

[도시 및 주거환경정비법]에는 6가지 사업방식이 있다.

재개발, 재건축은 “도시 및 주거환경정비법”에서 정한 6가지 사업방식에 속한다. 도시 및 주거환경 정비사업(이하 ‘정비사업’이라 함)은 도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하기 위한 ① 주택재개발사업, ② 주택재건축사업, ③ 주거환경개선사업, ④ 도시환경정비사업 등을 말합니다. 다만, 주택재건축사업인 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업도 정비사업에 포함한다.(법 제2조 제2호)  

 

[도시 및 주거환경정비법] 사업방식
구분	정의
주거환경개선사업	도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
주택재개발사업	정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
주택재건축사업	정비기반시설은 양호하지만, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
도시환경정비사업	상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업
주거환경관리사업	단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위해 시행하는 사업
가로주택정비사업	노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업 ※가로구역의 범위 등(령 제1조의 2)

 

-재개발/재건축 기타 차이점

1. 기부채납비율은 재건축이 더 적다-정비기반시설 때문이다.

2. 개발이익은 재건축이 더 크다-기부채납비율이 적어서다.

3. 재건축은 세입자 주거이전비 및 상가영업보상비가 없다.

4. 재건축은 재개발보다 투자금이 더 많이 든다.