21. 재개발구역 대지지분 없는 빌라, 현금청산자 물건도 투자대상이다

52만원을 투자하여 무려 7,000만원을 남긴 사례다.

우연한 기회에 공매물건을 검색하다보니 대지지분이 없는 빌라가 감정가 3,000만원에 매물로 나와 있는 것을 발견했다. 위치를 알아보니 운 좋게도 재개발구역에 들어가 있어 투자를 검토해 볼만한 물건이라 생각되었다. 빌라의 상태는 21년 정도 되었지만 전용면적이 18평이고, 방이 3개로 넓은 편이라 전세 3,500만원은 충분히 받을 수 있을 것이라 판단되었다.

 

이 재개발구역은 2009년 12월 21일에 구역지정 고시가 되었으며 건립세대수는 2,000여 세대, 조합원수는 950여 세대로 사업성이 좋다고 평가되고 있는 지역이었다. 전철역과 도보로 10분 이내에 접근할 수가 있어서 분양이 잘 될 수 있는 입지이고, 재개발구역 주변도 다른 개발 계획이 진행 중에 있어서 주변환경이 더 좋아질 수 있는 여건을 갖추고 있었다. 우선적으로 파악해야 할 부분이 이 빌라가 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달라져서 등기가 되었는지, 아니면 토지소유자가 건물의 보존등기를 한 후 다른 사람에게 이전 되었는지가 관건이었다.

 

부동산등기부등본을 확인해 보니 토지소유자는 김철수인데, 건물 최초 소유권보존등기를 한 사람은 홍길동으로 빌라가 생긴 처음부터 소유자가 달랐으므로 대지지분 없이 건물만 소유해도 아파트 분양자격이 주어짐을 알 수 있었다. 집합건물에서 간혹 대지권이 없는 물건이 경매나 공매로 처분되기도 하는데 토지소유자가 건물철거소송을 진행하게 되면, 건물이 철거 당할지도 모른다는 걱정을 하게 된다.

 

이런 경우에는 두 가지 유형이 있다.

첫째는 시유지 위에 집합건물이나 빌라가 건축된 경우에는 대지사용권이 없어 철거를 당할 수도 있으므로 문제가 심각한 경우이고, 대지권이 없는 집합건물은 대부분 지적정리와 토지의 등기부등본이 정리가 제대로 되지 않아 대지사용권은 있으나 대지권의 등기가 아직 경료되지 못한 경우로 나누어 생각할 수 있다.

 

대법원 판례에서 건물의 소유자가 대지지분에 해당하는 토지대금을 지불하면 종국적으로 대지권을 취득하도록 하고 있다. 이 빌라도 토지에 설정되어 있는 근저당권을 정리하지 않아 대지사용권은 있으나 대지권에 대해서 등기를 하지 않고 있는 상태로 건물을 사용하는데는 아무런 문제가 되지 않는다는 것을 알 수 있다. 다만, 토지소유자가 건물의 소유자에게 대지의 지분을 매입하라고 한다든지 토지사용료를 청구한다면, 대지지분 매입보다는 토지사용료를 지불할 생각이었다.

 

여기서 꼭 확인해야할 사항이 있는데 전 소유자가 토지사용료를 지불하고 건물을 사용했는지 아니면 서로 합의된 조건에 의해 건물을 사용하고 있었는지를 반드시 확인해야 한다. 만약 토지소유자의 동의없이 무상으로 토지를 사용했다면 21년치의 토지사용료를 낙찰자가 물어내야 하기 때문이다. 가행히도 이 물건은 정상적으로 일정액의 토지사용료를 지불하고 건물을 사용하고 있었기 때문에 문제가 되지 않았다.

 

또한 임차인 대처방법도 공매는 경매와 다른 점이 있다. 경매는 주택을 인도받을 때 법원에 인도명령을 신청하면 법원의 집행관들이 나와서 강제집행을 해주기 때문에 별로 어려운 것이 없는데, 공매는 현재의 점유자가 주택인도를 거부한다면 낙찰자가 명도소송으로 집행해야 한다는 점이 다르다. 이렇게 명도소송을 하게 되면 변호사를 선임해야 하므로 소송비용도 많이 들어가고, 시간도 많이 소요된다는 것이다.

 

그리고 배당신청에 있어서도 경매는 채권자들이 배당요구종기일이 정해져 있어서 배당요구종기일까지 배당요구를 신청하게 되는데, 공매의 경우는 정해진 배당요구종기일이 없고 한국자산관리공사 담당직원이 배당표를 작성하기 전까지 배당을 신청할 수 있다는 것이 다르다.

 

문제는 이 빌라에 임차인이 보증금 3,000만원에 전세를 살고 있었는데 낙찰자에게 대항력이 있었다. 이 빌라는 건물주가 세금을 내지 않아 국세청에서 압류하여 공매가 진행된 사건이었는데, 압류 날짜보다 임차인의 전입일자가 빠르기 때문에 대항력이 있는 빌라 물건이었던 것이다. 임차인이 대항력이 있지만 이러한 문제도 쉽게 처리할 수 있다. 한국자산관리공사 담당직원에게 전화를 하여 임차인이 배당신청을 했는지를 확인하면 문제는 쉽게 풀린다. 그래서 담당직원에게 전화로 확인하였더니 다행히도 임차인이 배당요구를 했다는 말을 듣고 입찰에 첨여하기로 했다. 감정가 3,000만원보다 약간 높게 3,257만원에 전자입찰(온비드)했더니 다행히도 낙찰을 받게 되었다.

 

낙찰을 받은 후 세입자를 만나 1개월 후에 집을 비워주는 것으로 협의를 하고 이사비용으로 30만원을 주기로 했다. 세입자가 집을 비운 후 도배와 장판을 새로 하는 데 80만원, 화장실과 주방을 수리하는데 65만원, 등기비용이 120만원, 총 3,552만원이 소요되었다. 수리를 한 후 세입자를 구하기 위해 주변 중개업소에 부탁하고, 벼룩시장에 전세 3,500만원에 광고를 냈더니 3일 만에 신혼부부가 전세 계약을 하자는 연락이 왔다.

 

이렇게 일이 마무리되어 정산을 해보니 이 빌라에 투자한 비용은 고작 52만원이 전부였다. 은행에서 대출을 받지도 않았으므로 이자 부담도 없고 하루 빨리 재개발사업이 진행되어 아파트 분양자격이 주어지기만을 기다리면 되는 것이다. 이 재개발구역은 사업성이 우수하므로 조합원분양가와 일반분양가 차이가 7,000만원에서 1억원 정도로 예상하고 있다. 세월은 좀 걸리겠지만 52만원을 투자하여 7,000만원 이상의 수익을 올릴 수 있는 물건으로 보고 있다. 분양가가 저렴하고 입지가 양호하기 때문에 추가적인 프리미엄 형성도 기대할 수 있게 되었다. 위의 사례처럼 대지권이 없는 아파트나 빌라도 드물기는 하지만 일반적인 매매나 경,공매를 통해 매입할 수 있다. 개발구역이 아닌 곳에서는 임대사업용도로 활용을 검토해 볼 수 있지만 재개발지역에서는 좋은 투자 대상이 될 수도 있다.

 

 

대지지분이 없는 다세대주택은 지금은 거의 없지만 과거에 건물을 짓다 부도 등의 사유로 완공하지 못한 경우 다른 건설업자가 건물을 완성하여 분양한 경우가 대표적이다. 이 경우 건물과 대지의 소유자가 달라질 수 있다.  어느 재개발 조합에서는 실제 대지권 없이 건물만 소유한 다세대주택 소유자들에게 조합총회를 통해 조합원 자격과 분양자격을 준 경우도 있다. 오랫동안 이웃으로 거주한 조합원들이 대지지분없이 건물만 소유한 채 거주한 사람들에게 분양자격을  주자고 의결한 것이다.

 

그리고 최근 들어 현금청산자들에게 다시 분양자격을 주는 조합들도 늘어나고 있다. 그러다보니 재개발구역 현금청산자들의 물건을 매입하려는 투자자들도 간혹 있다. 현금청산금액에 약간의 프리미엄을 주고 재분양신청 기회를 노리는 것이다. 그러나 재분양신청 기회를 받지 못할 경우에는 프리미엄은 그대로 없어지게 된다.