22. 재개발지역 투자수익분석 사례

감정평가 전 조합원물건 매입시 투자분석 사례
구분		단독주택(1층)/600만	단독주택(2층)/600만	단독주택(2층)/650만
토지	토지지분(㎡)	150	150	150
	토지지분(평)	45.4	45.4	45.4
	개별공시지가(㎡,원)	650,000	650,000	650,000
	개별공시지가(평)	2,148,770	2,148,770	2,148,770
	개별공시지가 총액	97,500,000	97,500,000	97,500,000
건축물	연면적(㎡)	75	150	150
	연면적(평)	22.7	45.4	45.4
예상감정평가액	대지적용비율	1.3	1.3	1.3
	건축물 단가(평)	1,000,000	1,000,000	1,000,000
	대지 감정평가예상총액	126,750,000	126,750,000	126,750,000
	건축물 및 지장물 예상감정평가 총액	22,687,500	45,375,000	45,375,000
	감정평가합계	149,437,500	172,125,000	172,125,000
비례율		1.05	1.05	1.05
권리가액		156,909,375	180,731,250	180,731,250
토지 대비 평당 단가		6,000,000	6,000,000	6,500,000
현 시점 부동산 매입금액		272,250,000	272,250,000	294,937,500
향후 희망 아파트 신청 평형(평)		32	32	32
조합원 분양가(평,원)		9,850,000	9,850,000	9,850,000
조합원분양가 총액(원)		316,200,000	315,200,000	315,200,000
조합원 추가분담금		158,290,625	134,468,750	134,468,750
일반분양가(평,원)		11,500,000	11,500,000	11,500,000
일반분양자 옵션 추가부담액		15,000,000	15,000,000	15,000,000
일반분양가 총액		383,000,000	383,000,000	383,000,000
조합원물건 매입시 투자자 총부담금		430,540,625	406,718,750	429,406,250
원조합원 대비 손실프리미엄		115,340,625	91,518,750	114,206,250
일반분양자 대비 손실프리미엄		47,540,625	23,718,750	46,406,250

산술식 해설

1. 대지예상 감정평가총액 : 개별공시지가 총액 x 대지적용비율 2. 건축물 및 지장물 예상 감정평가 총액 : 건축물 연면적 x 건축물평당 적용 단가 3. 감정평가 합산액 : 대지 예상감정평가 총액 + 건축물 및 지장물 예상 감정평가 총액 4. 권리가액 : 감정평가합산액 x 비례율 5. 현시점 부동산 매입금액 : 토지지분(평) x 토지 대비 평당 단가 6. 조합원분양가 총액 : 향후 희망 아파트 신청 평형 x 조합원분양가(평) 7. 조합원 추가분담금 : 조합원 분양가 총액 - 권리가액 8. 일반분양가 총액 : 향후 희망 아파트 신청 평형 x 일반분양가(평) + 일반분양자 옵션 추가부담액(조합원 분양분은 확장비 무료시공, 전자제품 몇 종 세트 무상지급, 중도금 무이자 등의 혜택이 있는 반면 일반분양분은 이러한 혜택이 없는 것으로 간주하여 추가 분담함) 9. 조합원물건 매입시 추자자 총부담금액 : 현시점 부동산 매입금액 + 조합원 추가분담금 10. 원조합원 대비 손실 프리미엄 : 현시점 부동산 매입금액 - 권리가액 11. 일반분양자 대비 손실 프리미엄 : 조합원 물건 매입시 투자자 총 부담금액 - 일반분양가 총액

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