감만재개발구역 적절한 투자타이밍-2018년 하반기

-감만재개발구역 2018년 조감도, 전국 최대규모의 아파트단지(9,092세대), 미니 신도시급, 45층, 대우건설 시공(푸르지오)

어떤 부동산이든 투자자들이 가장 고민하는 것은 매입 타이밍을 언제 잡을 것인가 하는 것이다.

보통의 투자자라면 타이밍을 이렇게 잡는다.
부동산 규제 정책이 시행되고,

미국 금리 인상이 국내 금리 인상으로 이어지고,

소비 회복은 더디고 경기는 침체될 것이라는 전문가들의 분석이 쏟아지면 매입타이밍을 늦춘다.

지금 상황이 그렇다.

문재인 정부가 들어서자마자 기다렸다는듯이 2017년 중반 8.2대책을 시작으로 연이은 주택 규제정책이 나오고 있다. 다주택자들과 대출규제에 정책이 집중되고 있다. 전문가들과 언론들도 가세하여 주택가격이 하락할 것이라고 예상하는 분위기다. 부하뇌동한 일부 주택보유자들은 더 가격이 내리기 전에 팔려고 매물로 던지고 있지만 일부 매수자들도 지갑을 닫아버렸다. 부동산 투자가 그렇게 만만한 것이 아니다. 이 정도는 부동산에 관심이 없는 사람들도 충분히 예상할 수 있다. "남들이 팔 때 팔지 않고, 남들이 살 때 사지 않는다."는 투자의 기본 철학을 지킨다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 이러한 생각은 오롯이 시장 상황에 따라 매입 타이밍을 결정할 때 발생한다.

그리고는 기다렸다가 이런 상황이 개선되는 징후가 보이면 매입타이밍을 잡겠다고 생각한다. 이럴 경우 필연적으로 다른 사람이 살 때 따라서 살 수밖에 없다. 당연히 투자수익률도 낮다. 그러므로 부동산시장 상황의 좋고 나쁨에 의존해서 매입타이밍을 잡아서는 좋은 결과를 내기 어렵다. 투자의 성공 가능성보다는 오히려 실패 가능성이 높다.

이와 관련 경제 예측에 중점을 둔 부동산 시장에 대한 전문가들의 접근 방식을 보자. 대개 이런 논조를 취한다.
“유가는 오르고 미국의 금리 인상이 계속되고 있는 상황에서 전 세계적으로 부동산 버블 위험이 높아지고 각국 중앙은행들이 인플레와 싸우면서 금리 인상 조치를 취하며 글로벌 유동성이 줄어들고 있다. 이에 따라 우리나라도 환율 하락과 수출 둔화로 이어질 것이다. 북핵 문제도 위협적이다. 금리 인상이 글로벌 추세에 맞춰 향후에는 선제적으로 인상될 것이다.

따라서 가계 소비는 위축되고 주택담보대출 금리까지 올라 서민들의 고통 부담은 높아질 것이다. 경기가 살아나는가 싶더니 다시 위축되고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 2018년부터 재건축 초과이익환수가 시작되고 종합부동산세와 다주택자들의 양도세 부담은 커지고 정부의 투기억제정책 의지는 확고해 향후 주택시장은 침체되고 가격하락이 예상된다. 이렇게 시장상황이 좋지 않으니 부동산을 매입하는 것은 바람직하지 않다. 시장상황이 나아질 때까지 매입을 유보해야 한다.”

이와 같이 미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것이 너무 당연하게 느끼는 것은 지금까지 오랫동안 많은 투자자들이 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 너무 신뢰해 왔기 때문이다.

또 다른 이유는 만약 투자가 실패할 경우에 대한 자신의 면피용이다.

남들이 매입할 때 같이 매입하고 남들이 팔 때 같이 팔아서 설령 손해를 좀 보더라도 본인 탓이 아닌 시장 탓으로 돌릴 수 있기 때문이다.

함께 묻혀가면 편하기 때문이다. 주식투자도 마찬가지다.

따라서 경제예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화하기 위한 방법이라는 피터 린치의 지적은 설득력이 있어 보인다. 그는 자신의 저서 'ONE UP on WALL STREET(월가의 영웅)'에서 이런 인간의 성향을 '마야족 신화'를 예로 들었다.

“마야족의 신화에서는 우주가 네 번에 걸쳐 붕괴되고 그때마다 마야인들은 다시는 이런 슬픈 일을 당하지 않기 위해서 자구책을 마련하리라 맹세하지만 그것은 언제나 이미 일어난 일에 대해서였다. 맨 처음에는 홍수가 났으므로 살아남은 사람은 보다 높은 지대의 숲속으로 들어가 둑을 쌓고 벽을 올려 그들의 집을 나무에 둘러싸이게 만들었다.

그들의 노력은 허사로 돌아갔는데 왜냐하면 그 다음번엔 세상이 불에 의해 파괴되었기 때문이다. 그 후 화재에서 살아남은 사람들은 숲속에서 내려와 될 수 있는 한 숲과 나무로부터 멀리 달아났다. 그들은 울퉁불퉁하고 험한 바위의 갈라진 틈 사이에다 돌로 집을 지었으나 머지않아 세상은 지진으로 망가져 버렸다.”

앞으로 다가올 리스크를 대비하기 위해 과거를 돌아보는데 시간을 허비해봤자 아무런 소용이 없다는 것이다.

지나치게 과거지향적인 사고방식과 행동은 정작 부동산 투자대상에 대한 연구와 조사, 분석을 소홀히 하게 된다. 손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니다. 내재가치가 떨어지는 부동산을 샀을 때 발생한다. 그러면 단기적인 경제 예측에 따라 매입타이밍을 결정하는 것이 올바른 방법이 아니라면 과연 매입타이밍은 어떻게 잡아야 하는가? <앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다>에서 저자는 가치투자에 있어 진짜로 사야 할 매입타이밍은 두 가지 경우라고 주장한다.

첫째, 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때이다.
먼저 시장 가격이 떨어지기 전 평소에 사야 할 투자대상을 선정해야 한다. 이를 위해 투자대상에 집중하고 생각하고 정보를 수집하고, 조사하고 연구, 분석하는 것은 필수다. 시장 가격이 떨어지는 경우는 역시 두 가지의 경우다. 하나는 계절적인 비수기일 때이다. 계절적 비수기로는 주택시장은 1년 중 5~6월, 10~11월이 대표적이다. 봄(2~3월) 가을(8~9월) 성수기가 끝나 매물도 많지 않고 매수세도 크게 줄어드는 시기이기 때문이다. 가격이 떨어지기 보다는 약보합세를 유지하는 경우가 많아 현실적으로 급매물을 노릴 수 있다.

둘째, 경기침체 또는 정부의 규제정책으로 일시적으로 가격이 하락하는 시기다.

대표적인 시기가 1998년 IMF사태와 2003년 10.29 대책 이후를 들 수 있다. 재개발지역의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 보통 사람은 투자가치가 떨어진 것으로 보고 인내심과 자제력을 잃은 사람들은 매물을 내놓기 시작한다. 따라서 경기가 침체되고 부동산시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 결코 생각지 못한 좋은 기회를 잡을 수 있다. 내재가치가 시장가격에 반영되기 전 투자대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자를 하는 것이다.

대표적인 경우가 재개발구역의 사업속도를 들 수 있다. 내재가치와 직결되는 사업속도를 알기 위해서는 조합장이 어떤 사람이고, 어떤 방식으로 조합을 운영하고 사업을 추진하는 가에 대해 조사하는 것은 기본이다. 또 조합원간의 갈등이 없는지, 있다면 언제 해소 가능한지를 분석해 봐야 한다. 나아가 정부 정책에 따라 사업추진의 걸림돌이 될만한 것은 무엇인지도 체크해야 할 내용이다. 구역지정, 조합설립, 사업시행인가, 용적률 등에 따라, 즉 사업진행 속도나 과정에 따라 재개발 아파트단지의 시장가격은 상승폭이 다르다.

사업속도 악재로 시장가격이 떨어지지만 내재가치(사업속도가 빠르고 대표단지로서 가치가 상승하는 경우)에는 변화가 없다면 침체기에 매입하는 기회를 놓치지 말아야 한다. 부산 감만재개발이 대표적이다. 또 종전자산평가에 따른 조합원 이의신청, 임대주택 건립 과다 등으로 리스크가 발생하면서 내재가치가 일시적(1년 안팎)으로 떨어지는 경우가 있는데 이때도 매입타이밍이다.

모든 호재나 악재는 시차를 두고 가격에 반영되는 것이 일반적이다.

간혹 호재에 따라 내재가치가 높아지면 바로 시장가격에 바로 반영되는 경우도 있다. 지하철을 예를 들면 계획이 발표된 시점, 노선이 발표된 시점, 착공된 시점, 개통된 시점에 따라 역세권 아파트 값은 지속적인 상승세를 보인다. 하지만 특히 침체기의 경우 호재가 시차를 두고 시장가격에 반영된다.

사업시행인가고시 승인(2018년 7월 9일자)이 난 감만재개발의 경우 전국 최대 규모의 단일아파트 단지, 높은 용적율에 미분양 우려가 없다는 호재 외에도 북항재개발의 최대 수혜지역으로 떠오르고 있다. 

감만재개발이 포함된 우암부두의 경우 해양클러스터 지역으로 지정되어 2030년까지 공사가 마무리될 예정이다.

http://blog.daum.net/kjs1906/2104

(2018년 감만재개발구역 투자 전망)

-북항재개발 마스트 플랜

따라서 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 가서 조사하고 평가한 뒤 시장가격에 반영되기 전 사는 것이 중요하다.

감만재개발지역을 지금의 시각으로 보면 투자가치가 별로 없어 보이지만 미래를 내다보면 충분히 투자가치가 있다.

45층에 바다조망이 가능한 미래의 랜드 마크이자 명품 주거단지로 탈바꿈 될 예정이다. 최근 감만재개발지역에 서울 투자자들과 부산 해운대지역 투자자들이 몰리고 있는 것도 이 때문이다. 이밖에 내재가치에 반영되는 △국토종합계획, 도시기본계획, 행정중심복합도시, 공공기관 지방이전, 기업 및 혁신도시, 도시재생사업 및 가로주택정비사업 등

중장기 개발 계획 △투자대상 지역의 도로망 전철망 및 재개발, 재건축 △지방자치단체의 혐오 및 문화편의시설, 공원 등 친환경 시설 조성 계획 등에 대해서는 지속적으로 연구 분석하는 자세를 가져야 한다.

다시 강조하지만 성공적인 매입타이밍을 잡기 위해선 경제 상황과 부동산시장이 향후 어떻게 될 것인가를 예측하는데 시간을 소비하는 대신 자신이 사고자 하는 부동산 투자대상의 내재가치 변화에 집중해야 한다. 따라서 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견하면 침체기가 오히려 투자의 적기이다.

끝으로, 그럼 가치투자에 성공하는 비결은 없을까? 다음과 같은 세 가지 원칙을 지킨다면 투자에 성공할 수 있을 것이다.

첫째, 자신의 능력 범위내에서 투자하는 것이다. 가장 중요한 것은 자신이 가장 잘 아는 물건, 가장 잘 아는 지역을 중심으로 스스로 컨트롤 할 수 있는 지역을 선별해서 투자하는 것이 바람직하다.

둘째, 학습과 열정이 필요하다. 투자 대상이나 지역을 선정했다면 관련 자료를 모으고 공부하는 열정이 있어야 한다.

마지막으로 가치투자에 집중하는 것이다. 시장에 휘둘리지 말고 정부 정책에도 섣불리 행동해서는 실패하기 쉽상이다. 정부 규제 정책은 보통 3개월의 간극을 두고 시장에 효과가 나타난다. 그리고 사람들이 살 때 같이 동참하지 마라. 먹을 게 없다.

결론적으로 감만재개발지역의 경우, 투자의 적정 타이밍은 사업시행인가가 난 2018년 중하반기로 보고 있다.

사업시행인가고시로 대형 리스크는 이미 해소된 상태다. 사업시행인가와 관리처분이 예정되어 있어 투자하기에 가장 적절한 시기다. 적정수익율을 목표로 하는 단기투자자나 실수요자들이 주목해 볼 지역이다. 

http://blog.daum.net/kjs1906/2102(감만재개발구역 투자자를 위한 Survey Report)

http://blog.daum.net/kjs1906/2050(감만재개발구역 진행사항 및 향후 추진일정)