40. 체비지와 보류지

재개발·재건축의 '숨은 보물', 보류지 

구분	세 부 내 용
의의	<도시개발법>에 의거 환지방식에 의한 사업의 경우 시행자에게 특정 목적을 위해 사용·수익·처분할 수 있도록 일부 토지를 환지로 지정하지 않고 보류해 놓은 토지
용도	체비지 : 사업경비 충당용, 보류지 : 체비지+공공시설용지+주민 편의시설용
목적	조합원의 착오나 소송 등에 대비한 예비 물량
대상	아파트+상가
한도	아파트 전체 세대수의 1%까지, 상가 분양대상연면적 합계의 1%까지 가능 이를 초과할 경우, 시장·군수 승인 필요(부산시 조례도 동일)
체비지 지정장소	간선도로변이나 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정 불가
장점	조합원분양가보다는 높은 편이지만 시세보다 낮은 정도
	전매 제한이 없어 낙찰 받은 후 언제든지 매도 가능 (단, 서울과 수도권의 경우는 제외되며 등기 전까지 매도 불가능)
	청약통장이 필요 없고 누구나 입찰에 참여 가능
	일반분양분과는 달리 원하는 동·호수 및 층수를 배정받을 수 있음
	추첨을 거치지 않음
단점	중도금 집단대출이 불가능(대출은 스스로 해결)
	입찰 후 중도포기 시 보증금(10% 정도)은 반환되지 않음
	일반분양분과는 달리 약 6개월 내에 전체 분양금액을 납부해야 함
귀속시기	체비지 : 소유권 이전등기를 마친 때 소유자에게, 보류지 : 환지처분 공고일 다음 날에 사업시행자에게,
처분시기	환지예정지가 지정된 후
매각방식	경매입찰방식
매각결정	조합정관-총회의결-구청장 승인-신문 공고를 통해 공개 매각
취득세	비과세(취득세법 제109조 제3항)
메모

  

여전히 많은 사람들이‘재개발·재건축투자’하면 두 가지 경우를 떠올린다. 조합원 입주권을 매입하거나 청약을 통한 일반분양이다. 인기지역의 일반분양은 정부 규제가 강화되면서 무주택자를 제외한 투자자들은 당첨될 가능성이 더욱 희박해졌다. 그래서 고수들은 ‘숨은 로또’라 불리는 재개발·재건축의 틈새시장인 보류지 투자에 적극적이다. 보류지의 인기를 신문기사 제목만 봐도 실감할 수 있다.  

<MK뉴스>, 아는 사람만 안다는 재개발·재건축 보류지 투자, 청약통장 없어도 시세보다 싸게 내집 마련, 2018.2.27.

<조선비즈>, 재개발·재건축 보류지를 아시나요! 새 아파트 기근에 대안으로 각광, 2018.2.27.

<주간동아>, 아는 사람만 아는 로또, 재개발·재건축 보류지 입찰, 2018.6.5.

<서울경제> 보류지 처분방식에 뿔난 재개발 조합원들, 2018.6.18.

<하우징헤럴드>, 보류지 처분 방법, 2014.6.2.

<경향신문>, 보류지 매각방식 조합대의원 의결만 거쳐도 적법, 2014.11.23.  

정비사업 시행방법은 환지방식, 수용방식, 관리처분방식 등이 있는데 재건축의 경우 관리처분방식만 가능하며, 재개발은 환지방식과 관리처분방식 모두 가능하지만 대부분 관리처분방식을 따른다. 보류지는 원래 도시개발사업의 환지방식에서 시작되었지만 재개발·재건축에도 일정 부분 조합원들을 위한 예비물량으로 남겨둘 수 있게 된 것이다. 

도시개발법 제27조에 의거 도시개발사업을 환지방식, 즉 사업 후 필지를 정리하여 토지소유권을 재분배하는 방식으로 시행하는 경우 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용할 수 있도록 전부 환지로 지정하지 않고 일부를 보류해 놓은 땅을 보류지(保留地)라고 한다. 

보류지는 규약이나 정관 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 환지로 정하지 않고 보류한 토지에는 체비지(替費地)도 포함된다. 체비지는 도시개발사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다. 체비지와 보류지는 둘 다 환지로 지정하지 않고 보류시킨다는 점에서는 같은 의미이지만, 보류지는 체비지를 포함하는 광의의 개념이다. 따라서 보류지는 체비지와 공공시설용지 및 주민 생활의 편의를 위한 공동시설 설치용지를 모두 합한 것이 된다.  

재개발·재건축지역에서도 조합원들을 위한 예비물량, 소송이나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체가구수의 일부를 팔지 않고 보류지로 남겨 둔다. 조합원 지위와 관련한 소송의 경우 최종 판결까지는 대개 시간이 오래 걸린다. 긴 시간 소송을 통해 막상 조합원자격을 취득했지만 이미 일반분양까지 끝나버려 승소한 조합원이 아파트를 배정받지 못하는 황당한 경우가 종종 발생한다. 이를 대비해 남겨두는 물량이다. 보류지 한도는 분양대상 아파트의 총가구수 및 상가연면적 합계의 100분의 1까지 가능하며. 이를 초과할 경우 구청장의 승인을 받도록 하고 있다. 부산시 조례도 이와 동일하다. 

* 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례 * 제28조(보류지 등) 법 제48조 제3항에 따른 보류지의 처분 등은 다음 각 호의 기준에 따른다.(개정 2013.3.3.) 1. 분양대상자의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되거나, 법 제64조 제2항에 따른 우선매수청구권자가 있는 경우에는 법 제48조와 제50조에 따른 토지등소유자에게 분양하는 공동주택건립세대수의 100분의 1이내의 공동주택과 상가 등 부대복리시설 총면적의 100분의 1 이내의 상가 등 부대복리시설을 각각 보류지로 정할 수 있다.(개정 2013.3.3.)

 체비지의 경우, 운영의 합리성을 위해 도시개발법에서는 사업시행자가 환지계획을 수립하여 체비지를 지정하는 경우 간선도로변 또는 단가가 높은 지역에 집중적으로 지정하지 못하도록 하고 있다. 그렇지 않을 경우 시행자가 사업구역내의 소위 ‘노른자위 땅’에만 지정할 것이며, 이를 경우 그 피해는 조합원들에게 돌아가기 때문이다.

또한 체비지는 사업시행자가 아무 때나 처분할 수 없도록 하고 있다. 처분이 가능한 시기는 도시개발법 제36조에 따라 ​"환지예정지가 지정된 이후"로 규정하고 있다. 환지예정지가 미결정된 상태에서 시행자가 마음대로 미리 처분을 해버리면 나중에 그 땅이 필요할지도 모르는데​ 그 땅은 이미 다른 사람에게 소유권이 이전된 후이기 때문에, 모든 토지 위치를 사용목적에 맞게 지정한 후 필요가 없거나 수익을 위해 필요할 경우​ 매각하라는 의미이다. 그리고 체비지 및 보류지의 귀속 시기는 보류지의 경우에는 환지계획에서 정한 자가 환지처분이 공고된 날 다음 날 사업시행자에게, 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때 각각 취득한다. 

보류지의 물량의 장점으로는 매각금액이 조합원분양가보다는 높고 시세보다는 낮은 선에서 결정되기 때문에 상당한 시세차익을 거둘 수 있다. 또한 일반분양분과는 달리 동·호수나 층수를 확인하고 입찰에 참여할 수 있기 때문에 일반분양분에 비해 동·호수가 좋고 층수도 양호한 편이다. 동시에 조합원들을 위해 남겨둔 물량이므로 발코니확장 등 옵션품목이 풀로 장착된 상태에서 매수할 수 있다.

동호수도 직접 지정할 수 있을 뿐만 아니라 일반분양분처럼 추첨을 거치지도 않으며, 입찰 자격에 제한이 없어 누구나 참여할 수 있다. 게다가 전매 제한이 없어 조합원들과 마찬가지로 낙찰 받은 후에 바로 매도가 가능하다. 물론 투기과열지구인 서울 및 수도권의 경우에는 분양권 전매 제한에 걸려 등기 전까지는 매도가 불가능 하다. 반면 중도금 집단대출은 불가능하다. 대출이 필요한 경우 스스로 해결해야 하며, 입찰 후 중도 포기 시 보증금은 환불이 되지 않는다는 점을 기억해야 한다. 

재개발·재건축 지역의 조합원 물량인 보류지는 ‘숨은 로또’라고 불릴 정도로 인기 있는 상품이다. 이처럼 장점이 훨씬 많은데도 보류지가 잘 알려지지 않는 이유가 뭘까. 한 마디로 너무 좋은 물건이기 때문에 조용하게 거래가 되기 때문이다. 그래서 아는 사람만 알 수 있는 것이다. 조합원들을 위한 예비 물량인 보류지의 처분은 조합의 정관에 따른다. 조합 총회에서 의결하여 구청장의 승인을 받아야 한다. 현실적으로 조합 총회에서는 매각 결정만 승인하고 세부적인 결정은 사실상 대의원회에 있다고 봐야 한다. 이와 관련해서는 ‘보류지 매각방식 조합대의원 의결만 거쳐도 적법’(2014.11.23.)이라는 경향신문 기사를 참조할만하다. 

보류지 매각은 일반적으로 입주 2~3개월 전 경매입찰방식에 의해 매각한다. 앞서 언급했듯이 보류지는 조합원이 아니어도, 청약통장이 없어도 입찰에 참여할 수 있다. 즉 입찰 참여 자격에 아무런 제한 사항이 없다. 그러다보니 조합장에게 인센티브형식으로 조합원분양가로 제공하거나 조합 임원들이나 지인들에게 배정하는 편법을 쓰는 조합이 있어 문제가 되기도 한다. 실제 조합장이 그간 업무 성과를 내세우며 인센티브로 보류지 물량을 분양받고자 하는 경우가 비일비재하다. 최근 부산에서는 지인에게 보류지 물량을 특혜 분양한 전 조합장 등이 경찰에 적발되기도 했다. 이처럼 보류지는 조합에서도 외부에 적극 알리지 않고 가급적 조용히(?) 매각하려고 하기 때문에 자세히 체크하지 않으면 알 수가 없다. 물론 신문에 매각공고를 내지만 그것도 은근슬쩍 공고를 내는 경우가 많다. 

보류지 매각과 관련하여 도시정비법 제74조 1항, 제79조 4항에 내용과 방법이 명시되어 있지만, 구체적인 매각방법과 처분가격은 최종적으로 총회를 거쳐 조합의 관리처분계획에 따른다. 최종 승인은 시장군수이지만 조합이 정관에 따라 총회를 거쳐 의결만 하면 지자체가 직접적으로 개입하기가 어렵다. 한 서울시 관계자는 "보류지 처분은 도시정비법과 지자체 조례에 의거 정관에 따라 조합이 결정하는 것"이라면서 "정관에 문제가 있다거나, 자치구를 통해 문제제기를 하지 않는다면 그 결정에 따르게 되는 것"이라고 설명하면서 방관하는 태도를 보이기도 했다. 

입주가 임박한 시점에서 보류지 매각을 할 때 보류지와 함께 매각을 하는 또다른 물량이 있다. ‘현금청산 조합원물건’이다. 분양신청을 하고 동·호수를 배정받은 조합원 중에서 변심하여 분양을 포기하는 바람에 현금으로 청산해 주고 남은 물량이다. 현금청산 조합원물건 역시 처분을 하려면 조합 총회에서 결정해야 매각이 가능하다. 따라서 보류지나 현금청산조합원물건 관련하여 그 처분은 총회에서 결정되기 때문에 조합원들은 총회의 안건 처리시(예를 들면 제0호 안건 : 보류지 배정 승인의 건, 제0호 안건 : 현금청산자 분양세대 승인의 건) 면밀히 검토하여야 한다. 조합원으로서 총회 참석도 하지 않고 서면결의서에 사인하는 순간 이와 같은 물량들은 조합원들이 알지도 못하는 사이에 비정상적인 방법으로 매각될 수도 있다. 나중에 조합에 가서 따져봐야 이미 버스는 떠나고 없다. 재개발·재건축지역의 ‘숨은 보물’ 보류지에 투자하고 싶다면 예의주시하고 있어야 한다. 대개 입주예정 6~2개월 전에 매각을 한다. 그것이 어렵다면 친분있는 공인중개사에게 부탁하면 정보를 수집할 수 있을 것이다.