41. 1조합원 2입주권

1조합원 2입주권

 

개발 붐이 한창이던 예전에는 ‘묻지마 식’ 투기가 성행했다. 일단 사 놓기만 하면 떼돈을 벌던 시절이었다. 지역분석이나 가치평가는 고사하고 일단 조합원 입주권이 나오기만 하면 마구잡이로 투자를 하던 시기였다. 골치 아프게 공부하지 않아도 사 모으기만 하면 떼돈이 굴러 들어오던 시절이었다.

하지만 IMF를 맞아 털썩 주저앉았던 부동산 가격은 1999~2002년 상반기까지 약 4년 간 부동산 종류에 관계없이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 이를 계기로 부동산시장에 구조조정이 진행되어 지금은 투기가 아닌 가치투자로 패러다임이 급속히 전환되고 있다. 주식시장은 물론 부동산시장 역시 일정 주기로 상승과 하락을 반복한다. 문제는 가격이 하락할 경우 상대적으로 손해를 보는 쪽은 대부분 소액투자자들이라는 점이다.

그럼에도 불구하고 소액투자자들이 마지막으로 비빌 수 있는 곳이 바로 재개발투자이다. 문재인 정부는 2017년 ‘8.2대책’을 시작으로 규제 일변도의 정책으로 일관하고 있다. 집값을 잡는다는 명목으로 주택에 집중적인 포탄을 퍼붓고 있다. 그러나 역대급 최강의 규제로 불리던 8.2대책을 시작으로 집값을 잡겠다던 1년의 성적표는 낙제 수준이다. 한 마디로 서울 집값 잡으려다 지방을 다 죽인 꼴이다. 항간에 ‘정부의 부동산 정책 효과는 3개월을 못 간다’는 우스갯소리가 이번에도 예외가 아닌 듯하다.

<한국감정원>에 따르면, 규제일변도의 정책을 펼친 지난 1년간 서울 집값은 정부규제를 비웃듯 무려 6.8% 상승했다. 8.2대책 이전 1년간 상승률 4.6%보다 훨씬 높은 수치다. 서울을 제외한 지방의 경우 사상 최악의 거래절벽에 부딪혔다. 부산의 경우 무려 6.4% 하락했다. 분양권전매금지, 주택투기지역, 주택거래신고제, 다주택자 중과세, 투기과열지구 지정 등 모두 강력한 부동산 억제책이다. 이 중 핵심은 ‘재건축’과 ‘다주택자’에게 규제가 집중되어 있다는 것이다. 아무리 좋은 정책도 재건축과 다주택자들을 놔두고는 집값을 잡을 수 없다고 판단하기 때문이다.

그래도 서울 집값이 잡히지 않자 최근 정부는 8번째 부동산 규제정책인 9.13부동산대책을 발표했다. 시장은 8.2대책에 버금가는 핵폭탄급이라고 반응한다. “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력하였는데 그 주요 골자는 크게 세 가지로 요약된다. 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에 대한 주택분 종합부동산세율이 가장 높았던 참여정부 수준을 뛰어넘는 최고 3.2%로 중과하고 세부담상한(전년도 재산세+종합부동산세)을 150%에서 300%로 2배로 상향조정하였다. 또한 종합부동산세 과표 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2% 인상했다.

서울 집값을 잡는다는데 정작 집값 폭락은 부산을 포함한 지방에서 나타나고 있다. 서울을 핑계로 애꿎은 지방의 부동산시장을 궁지로 몰아넣고 있다. 한 마디로 9.13대책은 세금부과대책이라고 할 정도로 세금부과에만 중점을 둔 정책으로 보인다. 부산의 경우 지난해 발표된 8.2대책이후 계속 집값이 하락하고 있어 7개 조정지역을 해제해야 한다는 주장이 끊이지 않고 있지만 공허한 메아리에 그치고 있다. 그럼에도 불구하고 서울 집값은 정부의 목조르기에 굴복하지 않을 것 같다. 정부의 규제는 계속될 것이고 부동산 시장 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다.

하지만 이러한 정부의 각종 규제정책에서 살짝 비껴나 있는 곳이 재개발이다. 정부에서도 지역 간 균형 발전과 공공성 강화라는 명분아래 제도적으로 적극 지원하고 있기 때문이다.재개발·재건축에 투자하는 사람들의 궁극적인 목표는 조합원 입주권을 받는 데 있다. 청약을 통한 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서 재개발 입주권 투자는 내 집 마련을 위한 유효한 수단이기도 하다.

재개발구역 1조합원 2입주권 요건

입주권 부여 원칙	1조합원 1입주권
입주권 부여 예외	일정요건 충족 시 1조합원 2입주권
1조합원 2입주권 (①,② 중 하나만)	요건	내용
	①주거전용면적	공급받을 2개의 주택 면적의 합이 건축물대장상 주택연면적의 범위 내에 있을 것 (상가주택의 경우, 상가면적을 제외)
	②가격	비례율이 미반영된 종전자산평가액 즉, 공급받을 입주권 2개의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있을 것
	2입주권 제한사항	2개의 입주권 중 1개는 반드시 60㎡이하일 것
		60㎡이하 주택의 경우, 이전고시 익일부터 3년이 지나야 전매 가능(단, 상속 제외)
		60㎡ 이하 주택의 경우 조합원분양가 적용이 배제될 수도 있음
		60㎡이하 주택은 조합원분양가 적용을 받지 못할 수도 있음
		중도 매각 시 2입주권을 분리하여 매각 불가 (2개의 입주권을 동시에 매각)

재개발구역에서 새 아파트에 입주할 수 있는 권리, 즉 입주권은 ‘1세대당 1입주권’이 원칙이다. 그러나 일정요건을 충족할 경우에는 2개의 입주권을 받을 수 있다. 그 일정요건이란 바로 주거전용면적요건과 가격요건을 말한다.

먼저 주거전용면적요건이란 종전주택의 주거전용면적을 말한다. 예를 들어 1층 근린생활시설 50㎡, 2층 주택 50㎡인 상가주택을 소유한 조합원의 경우 입주권을 2개 받을 수 있는 면적을 계산할 때는 1층 근린생활시설을 제외한 주거전용면적인 50㎡만 면적으로 산정한다. 종전주택의 주거전용면적의 범위란 순수주거전용 면적이므로 공급받을 2개의 주택 면적의 합이 건축물대장상 주택연면적의 범위 내에 있어야 가능하다.

2주택을 공급받을 경우, 이 중 1주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 동시에 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 상속을 제외하고는 주택을 전매(매매, 증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함)하거나 이의 전매를 알선 할 수 없다.(법 제54조제2항) 동시에 조합원 특별제공 품목이 없을 뿐만 아니라 경우에 따라서는 조합원분양가 적용을 받지 못할 수도 있으므로 해당 조합에 문의해봐야 한다.

다음으로 2주택을 공급받을 수 있는 필요조건인 가격요건을 살펴보자. 가격이란 감정평가액(종전자산평가액)을 의미하며 종후자산평가금액(감정평가액x비례율)이 아닌 비례율을 제외한 순수감정평가액임을 주의해야 한다. 즉, 공급받을 입주권 2개의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있어야 한다.

부산시 남구 어느 재개발구역의 조합원 사례를 통해 살펴보자. 

건축물 연면적이 180㎡인 3층 주택을 소유한 조합원 A의 감정평가액은 1억 원이고 조합원분양가는 3.3㎡당 1000만 원이다. 감정평가액의 범위는 조합원분양가 기준 59Type은 2억5천만 원이 되므로 A는 가격의 범위를 초과하지만 종전주택의 주거전용 연면적이 180㎡이므로 59Type과 85Type 각각 1개씩 공급받을 수 있다

또 다른 경우를 보자. 2층 주택을 소유하고 있는 조합원 B는 감정평가액이 6억 원이고 건축물대장상 연면적은 110㎡이며 조합원분양가는 3.3㎡당 1000만원이다. 종전주택 연면적이 110㎡로 59Type을 신청하고 남는 면적이 51㎡밖에 되지 않으므로 더 높은 Type의 입주권 2개를 받을 수 있는 면적범위에 들지 못한다. 그러나 감정평가액이 6억 원이고 조합원 평당 분양가가 3.3㎡당 1000만원이므로 59Type과 84Type을 각각 1개씩 공급받을 수 있게 된다.

 

정리해보면,

조합원의 감정평가액이 공급받는 2주택의 조합원분양가격의 합보다 크거나, 건축물대장상의 주거전용면적이 공급받는 2주택의 전용면적의 합보다 클 경우에는 1조합원 2입주권을 공급받을 수 있다는 것이다. 앞서 언급했지만 입주권 2개를 받을 경우, 아무리 면적이 크거나 감정평가액이 높아 큰 Type의 입주권 2개가 가능한 경우라 하더라도 공급받는 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하 주택이 반드시 포함되어야 한다. 사실 2개의 입주권이 조합원가격으로 공급된다는 것도 혜택인데 거기에 큰 Type의 주택을 2채나 준다면 투기의 목적으로 악용될 수 있고 결과적으로 정부가 방치하는 모양새가 될 수 있기 때문에 제한을 하는 것이다. 또한 2개를 공급받은 입주권 중에서 60㎡ 이하의 입주권은 이전고시일 즉 완공되어 등기를 한 날로부터 3년 내에는 상속을 제외하고는 전매를 할 수 없다.

 

입주권 2개와 관련하여 자주 질문을 받는 것 중 하나는 그렇다면 완공되기 이전에 입주권으로서의 전매는 가능한지 여부이다. 결론부터 말하면 가능은 하다. 그러나 2개의 입주권은 사실 하나의 조합원 권리에서 뻗어 나온 것이기 때문에 따로 따로 매매를 하지는 못한다. 즉 2개의 입주권을 동시에 이전해야 한다. 그리고 국유지상 무허가건축물도 이와 같은 두 가지 요건을 충족하면 2개의 입주권이 주어진다.

그리고 상가주택의 경우에도 감정평가액이 주택의 입주권을 받고도 권리가액이 구역 내에 건립되는 상가의 최소면적 분양가액을 초과할 경우 상가도 분양받을 수 있다. 거듭 말하지만 재개발 ·재건축은 1조합원 1입주권이 원칙이다. 그러나 재개발·재건축이 활성화되면서 감정평가액이나 면적이 큰 조합원이 상대적으로 불이익을 받는 형태가 반복되자 2012년 2월 법이 개정되어 일정요건을 갖춘 조합원에 한하여 1조합원 2입주권이 가능하게 된 것이다.

이와 같은 법 규정에도 불구하고 재개발은 구역마다 조합마다 조금씩 차이가 있기 때문에 1조합원 2입주권의 경우에도 해당 재개발 구역의 조합정관이나 약관상에 관리처분을 해야 가능하기 때문에 지자체나 해당 조합에 확인해 보는 것이 바람직하다. 한편 재건축사업에서의 입주권은 재건축아파트의 ‘대지지분+건축물 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자’ 중 조합에 가입한 조합원에게 주어진다. 재개발사업과는 달리 원하지 않으면 조합원에 가입하지 않을 수 있지만 이때는 매도청구권이 인정된다.

재건축구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원 총회의 의결을 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받는다. 조합원에게는 1조합원 1입주권이 주어진다. 이 입주권으로 해당 구역에 신축되는 아파트를 우선 분양 받을 수 있다. 다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어진다. 재건축의 경우에는 재개발과는 달리 상가 소유자는 상가로만 분양받을 수 있다는 점을 기억해야 한다.

또 재건축 대상 주택을 임대해 살고 있는 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있다. 이 경우 재건축 구역지정공람공고일 3개월 전부터 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주하고 있어야 한다. 재건축구역 내에 2주택을 소유하고 있는 조합원 역시 원칙적으로는 2개의 입주권이 배정되지만 투기지역이나 투기과열지구로 지정돼 있다면 1개의 입주권만 주어지며, 이때 다른 주택은 현금청산 대상이 된다.