42. 재개발 영업손실보상

 말도 많고 탈도 많은 재개발, 영업손실보상

 

한 곳에 터를 잡고 오랫동안 개인사업자로 점포나 상가를 운영하고 있는 데 갑자기 재개발구역으로 지정되어 불가피하게 영업장을 이전해야 하는 경우가 발생한다. 이들을 위한 것이 영업손실보상(이하 ‘보상금’)이다. 그렇다면 영업장소를 이전해야 하는 사업자의 입장에서 보면 보상금 산정기준은 어떻게 되고 언제, 어떻게, 얼마나 받을 수 있는지가 초미의 관심사다. 재개발구역에서는 보상금 관련하여 심심찮게 갈등이 표면화되어 왔다. 이와 관련하여 대표적인 사건이 바로 2009년 1월 ‘용산사태’이다. 서울 용산재개발구역 철거과정에서 철거민 다수와 경찰관의 사망 이후 관련 법 규정을 개정하면서 보상금 관련 기준이 한층 강화되었다. 정비법에서는 보상금 관련 사항은 <공익사업을 위한 토지등의 취득에 관한 법률>을 준용한다.

 

지원대상	지원금액	지원대상에서 제외되는 경우
정비구역 내에서 사업인정고시일 이전부터 영업하고 있는 자로서 영업장소를 이전해야 하는 자 (정비사업의 경우, 사업인정고시일은 사업시행인가일)	4개월 영업이익 +인건비 등 고정비용 +이전비 및 감손상당액 + 부대비용	사업시행인가일 기준 영업을 하지 않는 자. 단, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 등과 같은 부득이한 사유가 있을 경우 제외.

 

먼저 영업손실에 대해 지급하는 보상금 한도는 휴업기간 영업손실액의 4개월에서 최고 2년분이다.

영업손실에 해당하는 것은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 이전 후 발생하는 영업이익 감소액에 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비 및 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비를 고려한 고정적 비용이 포함을 포함한 금액이다. 이외에 영업시설 원재료, 제품 및 상품의 이전에 따른 비용과 그 이전에 따른 감소와 손해의 상당액도 포함된다. ​

 

재개발사업으로 인해 영업이 금지되거나 제한받는 기간은 4개월을 초과하는 경우가 대부분이지만 법적으로는 그 휴업하는 기간을 4개월로 보아 4개월분을 보상금으로 지급한다. 예외적으로 기존 영업시설이나 장비 등의 규모가 거대하여 이전하는데 고도의 정밀성이 요구되거나 특수성이 있어 4개월 안에 다른 장소 이동이 불가능하고 영업이 힘들다고 인정될 경우에는 실제 휴업기간으로 적용할 수 있지만 이러한 경우에도 2년을 초과할 수는 없다. 그리고 보상금 지급대상은 사업인정고시일 전부터 적법한 장소(무허가건축물 등 불법 형질변경, 토지 그밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닐 것)에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업을 행하고 있는 경우를 말한다.

 

또한 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있어야 한다. 여기서 유의할 점은 무허가건축물 등에서는 ‘임차인’ 만 해당되고 그 임차인 역시 사업인정고시일등 1년 이전부터「부가가치세법」제8에 따른 사업자등록 하여야 한다는 점이다. 따라서 무허가건축물 등의 소유자가 직접 영업하는 경우나 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록이 되어 있지 않으면 영업보상 대상에서 제외된다.

 

 보상금 제외대상

①무허가(무면허, 무신고 포함)인 경우, 즉 허가 등을 받지 못한 사람은 영업보상을 받을 수 없는 것이 원칙이지만 토지보상법은 특칙을 두어 일정한 금액을 보상하도록 하고 있다. ②허가받은 대로 (장소, 영업내용 등)영업을 하지 아니하는 경우 ③사업인정고시일 등 이후부터 행하고 있는 영업 ④조건부 공장등록의 허가기간이 연장되지 아니한 경우 ⑤사업과 관계없이 휴업상태에 있거나 영업이익이 없는 경우 ⑥부동산임대업 등 또한, 사업장이 반드시 영리만을 목적으로 운영되는 곳이 아닌 경우에도 영업이익이 발생하는 사업장이면 보상금 지급 대상이 된다.

 

또한 보상금을 청구하려면 여러 가지 관련 서류를 제출해야 하는 데, 재개발구역마다 세부적인 구비서류가 다소 달라질 수는 있으나 크게 차이는 없다. 여기서는 부산시 남구 감만1주택재개발구역의 경우를 통해 보상금 청구시 필요한 구비서류를 보자.

 

보상금 청구시 필요한 서류

 

①사업자등록증 ②영업인가, 허가, 신고필증 ③임대차계약서 ④개인사업자의 경우, 주거래은행 입출금 내역 3년치 ⑤부가가치세 과세표준 증명원 3년치 ⑥법인의 경우, 재무제표 및 손익계산서 3년치 ⑦종합소득세 과세 표준 확정신고서 ⑧기타 소득증명 자료 ⑨영업시설설치 증명 자료 ⑩법인의 경우, 자산관리대장

 

한 곳에 정착하여 10년, 15년 간 그 지역의 ‘터줏대감’처럼 영업을 잘 해 오다 난데없이 재개발구역으로 지정되어 결국 영업장을 이전해야 하는 사업자들에게는 받고 싶지 않는 돈일지도 모른다. 오히려 재개발사업이 무산되어 떠나지 않고 계속 영업하기를 바라는 경우도 적지 않다. 그러나 낙후된 동네를 개발하여 주민들의 주거환경을 개선한다는 재개발사업의 목적보다 앞설 수는 없다. 재개발사업은 조합원들로 구성된 조합이 시행하지만 공공개발적 성격이 강하다. 재개발은 재건축과는 달리 강제성이 강하다. 준국가사업이라는 의미다. 따라서 모든 조합원들을 만족시킬 수는 없다. 경우에 따라서는 피해를 보는 선의의 조합원들이 생길 수도 있다.

 

간혹 적은 보상금에 반대하며 사업장을 이전하지 않는 경우가 있는데 결국 법적으로 강제할 수밖에 없다. 몇몇으로 인해 다수의 조합원들이 피해를 봐서는 곤란하다. 사실 영업손실보상은 영업장 이전에 따른 최소한의 보상에 불과하다. 그나마도 제대로 받으려면 관련 서류도 제출하고 추가해서 영업 관련 입증할 자료가 있으면 되도록 많이 제출하는 것이 보상금 산정에 도움이 된다. 감만1주택재개발사업장의 경우 보상금 산정을 위해 3개월 간 영업장을 방문하여 영업권 조사를 했다. 영업권 조사는 해당 재개발구역의 감정평가기관에서 시행한다.

 

그러므로 이주시점이 되면 조합원이든 상가세입자든 이주에 동참하는 것이 바람직하다. 과거처럼 드러눕고 머리띠 두른다고해서 해결되지 않는다. 무작정 버틴다고 해서 해결되지 않는다. 법적 절차에 소요되는 비용이나 제반 소송비용 등은 결국 해당 조합원이 부담해야 하기 때문이다.  국가를 상대로 싸워 이기는 국민이 없듯이, 조합과 싸워 이기는 조합원은 없다.