46. 재개발·재건축 특약 모음

재개발(재건축)구역은 여타 부동산 거래와는 달리 현재가치보다는 미래가치에 대한 의미가 크기 때문에 특수성이 많다. 따라서 매수인이라면 계약서 외에 ‘특약사항’과 ‘정비구역 안 설명·고지 확인서’를 반드시 체크해야 한다. 특약사항은 계약서에 별도로 추가하면 되지만 정비구역 안 설명·고지 확인서는 설명을 듣고 별도로 교부받아야 한다. <도시정비법>에도 “정비사업이 시행되는 구역의 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대해 매매, 전세, 임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 해당 정비사업의 추진단계 및 퇴거, 철거예정시기 등을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래계약서에 기재 후 서명 또는 날인해야 한다.(제79조 제3항 및 제4항)”고 규정하고 있다.

 

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이에 대해 과거에는 공인중개사에게만 확인·설명의무를 부과하였으나, 이제는 <도시정비법> 개정으로 토지등소유자인 매도자도 법정사항을 설명·고지하고 계약서에 기재하여야 한다. 따라서 매수인은 법 시행일(2009.11.28.) 이후부터는 정비구역 안 설명·고지 확인서를 교부받고 계약을 체결하여야 한다. 굳이 구분하자면 정비구역 내이므로 정비예정구역은 해당사항이 없지만 공인중개사는 법을 떠나서 공인중개사법에 의하여 정비예정구역에서도 확인·설명을 하도록 하고 있다. 즉, 공인중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인·설명 의무가 있다. 단순히 계약서의 특약사항에 포함시켜 고지하는 것이 아니라 별도의 ‘정비사업구역 안 설명·고지 확인서’를 작성하여 교부하도록 하고 있는데 상당수의 공인중개사들이 여전히 일반매매계약시 사용하는 '확인설명서'를 사용하는 경우가 많다. 확인설명서 역시 계약서의 일부인데, 주요내용은 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기, 허가받아야 할 사항, 조합원 자격 관련 사항, 관리처분인가 후 배제되는 법규 관련 내용 및 분양받을 권리산정기준일 등으로 구성되어 있다.    

 

이처럼 재개발구역이 지정되면 소유주는 여러 가지 행위 제한을 받게 된다. 예를 들면, 토지의 경우 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지 형질 변경 등과 같은 행위를 하려면 시장군수에게 별도로 개발행위 허가를 받도록 하고 있다. 한 마디로 건축물이나 토지를 현 상태대로 가만히 놔두라는 의미다. 별도의 확인서를 설명·고지·교부하는 이유는 매수인으로 하여금 재개발구역 부동산 거래의 특수성과 향후 각종 권리제한사항 등을 사전에 인지한 후 매수하라는 취지에서다.

 

또한 진행단계별 특약사항도 세심하게 체크해야 한다. 매매계약서는 법적으로 정해진 표준서식이 없다. 필수요소만 포함된다면 어떤 형태의 양식이든 가능하다. 그러나 공인중개사의 경우 대부분 한국공인중개사협회(한방)의 표준 서식을 사용하고 있다. 따라서 재개발구역 부동산 매매계약서 역시 별도로 정해진 서식이 없기 때문에 일반매매계약서에 재개발구역의 특수한 사항을 특약사항에 포함시켜 작성하는 방식을 취한다.

 

매수인의 경우 다음의 ‘기본 특약사항’과 ‘진행단계별 특약사항’을 확인할 필요가 있다. 그중에서도 가장 중요한 사항은 매도자의 조합원 권리·의무가 매수인에게 포괄적으로 승계되는지 여부이다. 따라서 매수하고자 하는 부동산소유자의 조합원자격 여부를 공인중개사나 조합에 거듭 확인해야 한다. 간혹 무등록중개업자의 말만 믿고 조합원 자격이 없는 물건을 취득하여 낭패를 보는 경우가 발생하기 때문이다. 

 

공인중개사사무소를 통해 계약할 경우 공인중개사 역시 입주권 승계여부를 확인할 필요가 있다. 이와 관련한 판결(서울고등법원 2009.8.20. 선고 2008나85750) 내용을 보면, “재개발구역 물건 매매 시 해당 부동산을 매수할 경우 아파트를 분양받을 수 있는지에 대해 정확히 파악하여야 한다. 특히 공인중개사는 재개발·재건축 지역의 부동산 매매에서 분양대상 여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 분양대상 해당여부에 대해 조사·검토의무가 있으므로, 이를 소홀히 하여 손해가 난 경우 손해배상 책임이 있다”는 것이다.

 

1. 기본특약사항

 

‘기본특약사항’은 재개발구역 부동산 매매계약 체결 시 공통적으로 포함되는 내용이다. 대부분 조합원 자격이나 입주권 승계 관련 내용 등이므로 잘 체크해야 한다.

 

기본특약사항(공통)

① 본 계약은 00재개발(재건축) 정비구역의 조합원 물건으로서 매수인은 매도인의 조합원 권리의무를 포괄승계하기로 하며, 향후 조합 청산 시 발생하는 청산금의 지급 및 수령은 매수인이 하기로 한다. ② 매도인(배우자 및 가족관계로 등재되어 있는자 포함)은 00재개발 정비구역 내 본 건 외 다른 부동산이 없음을 확인하고, 이에 대한 미고지 및 허위고지에 대한 책임은 매도인이 지기로 한다. ③ 매도인의 사유(정관변경, 사업지연 등 제외)로 매수인에게 조합원 입주권이 승계되지 않을 경우 상호위약금 없이(또는 매도인의 책임으로 하고) 본 계약은 원천무효로 한다. ④ 매수인은 현 시설상태에서 인수하기로 하고, 본 건 재개발(재건축)구역 안 노후·불량화 건축물이므로 이를 매매가에 반영하여 매도인의 하자담보책임은 면제해 주기로 한다. ⑤ 매도인과 매수인 각각은 잔금(중도금이 있을 경우 중도금) 지급 전까지 본 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 배액상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다. ⑥ 00재개발구역 현재 진행사항은 조합설립인가 단계이며, 취득세는 1.1%이다.

 

2. 진행단계별 특약사항

 

구분	특약사항
철거시	본 계약은 00재개발(재건축) 구역 매매계약으로서 현재 진행 단계는 00단계이며, 철거 예정 시기는 조합에 문의한 결과 미정이라고 한다
임차인 존재시	매수인은 기존 임대차계약 조건을 포괄승계하기로 하고, 임차인의 주거이전비 수령에 적극 협조하기로 한다.
무허가건물	① 매도인은 무허가건물에 대한 입증자료로 과세대장(구.무허가건축물 확인원), 항공사진, 재산세 납부증명서 등을 제출하기로 한다 ② 매도인은 과세대장 명의변경에 협조하기로 하고, 명의변경이 되지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다. ③잔금 일까지 발생하는 국공유지 점유에 따른 대부사용료, 변상금 등은 매도인이 부담하기로 하고, 잔금일 이후에는 매수인이 부담하기로 한다. ④ 계약 면적은 변상금(또는 재산세) 부과면적을 기준으로 하며, 추후 불하 시 실측면적과 차이가 있더라도 매도인과 매수인 양 당사자는 이의를 제기하지 않는다.
토지의 경우	① 매수인은 조합원 자격에 대한 조건이나 면적, 취득세 4.6% 등을 확인하였다. ② 매수인은 재개발구역 나대지는 관리처분인가와 동시에 주택으로 간주되어 주택 수에 포함된다는 내용을 확인하였다.
조합설립 후	① 매수자는 소유권 취득 후 관련 서류를 준비하여 조합원 명의변경 신청을 하여야 하며, 공유취득 시 대표자 1인을 선임하여야 하고 분양자격은 대표자에게 주어진다. ② 소유권 이전 당시 분양자격을 취득했으나 추후 정관변경, 관리처분계획의 변경으로 분양대상에서 제외되어도 매수인은 이의를 제기하지 않는다.
사업시행인가 후	① 잔금일 전에 분양신청이 종료될 경우 매도인은 평형배정 신청 시 매수인이 지정한 평형으로 신청해 주기로 한다. ② 종전자산평가액은 00원이며, 매도인의 분양신청내용은 84A(1순위), 2순위(79A), 3순위(59B) 임을 확인하였다.
관리처분인가 후	① 이주비대출은 승계하기로 하고, 이사비는 매도인(매수인)이 수령하기로 한다. ② 본 매매부동산의 종전 토지 지번은 000-00이며, 사업시행인가일은 00년  00월  00일이다. ③ 매도인은 공가처리(단전, 단수 등)를 하지 않기로 하며, 만약 이를 위반하여 발생하는 취득세는 매도인이 부담하기로 한다.
분양 후	① 매수인은 분양계약서 원본 및 동·호수, 분담금 내역, 기 납입된 계약금, 중도금 납부조건, 잔금내역 등을 확인하고 계약을 체결한다. ② 조합원에게 제공되는 특별혜택이나 옵션품목은 매수인이 인수하기로 한다.
입주 시	시공사와 조합에서 무상으로 제공하는 옵션품목은 매수인 소유로 한다.
신규 임차인의 경우	① 임차인은 00재개발 정비사업구역 안에 있는 목적물임을 확인하고 계약을 체결하며, 관련법에 의거 주택(상가)임대차보호법 보호를 받지 못한다는 것을 확인하였다. ② 임차인은 정비사업 진행에 적극 협조하기로 하고, 이주시기가 되면 별도의 이사비 요구 없이 즉시 명도하기로 한다.
무주택자 토지의 경우	매수인은 무주택자로서 토지(20㎡ 이상, 또는 30㎡ 이상, 지목과 현황이 도로가 아닐 것)를 매수함과 동시에 조합원 자격을 취득하고, 사업시행인가일로부터 공사완료 고시일까지 소유자 및 전 세대원이 무주택 자격을 유지해야 함을 인지하였다.

 

‘진행단계별 특약사항’은 매수시점의 재개발 진행 정도에 따라 필요한 내용과 신규임차인 관련 사항 등이 포함되어 있다. 재개발은 특수성이 있기 때문에 계약서 못지않게 특약사항도 아주 중요하다. 매수자 입장에서는 각 진행단계별로 투자전략을 수립하여야 함은 물론 매수시점의 진행사항과 특약사항들을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 예를 들어, 사업시행인가 후 매매계약을 체결하고 조합원분양신청 기간 만료일 후에 잔금을 치르는 경우, 매수인은 계약은 했지만 잔금일이 분양신청기간 종료일 이후이기 때문에 본인이 원하는 평형을 신청할 수 없는 상황이 발생하게 된다. 이러한 경우에는 “매도인은 평형 신청 시 매수인이 지정한 평형으로 신청해 주기로 한다.”와 같은 별도의 특약을 추가하여 계약서를 작성하면 매수인이 원하는 평형을 신청할 수 있다.

 

특히 재개발구역 내 물건을 수인이 공유로 매수할 경우에는 반드시 대표조합원 1인을 선정하여야 한다. <도시정비법>에서도 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.(제19조제1항제3호)”고 규정하고 있다. 즉, 조합이 설립된 이후에 만일 매도인이 부동산을 2채 이상 가지고 있을 경우, 이 사람으로부터 부동산을 매수하는 사람은 매도인과 매수인간에 특약이 없으면 공유자와 같이 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 것이다. 부연하자면, 매도인과 매수인이 아파트 1채를 공유하는 것이 된다. 그나마 이것은 매도인과 매수인이 공동대표자를 선정하여 분양신청을 한 경우에나 가능하고, 대표자를 선정하지 못하여 분양신청을 하지 못하면 매도인이나 매수인 모두 현금청산을 받게 된다.

 

이와 관련하여 헌법재판소는 위 법 제19조제1항제3호의 위헌여부에 대해 “이 사건 조합원 자격 규정이 대표 조합원 외의 자를 분양대상에서 제외하는 의미라고 보기는 어렵고, 조합원 자격 규정을 수인의 소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보되, 수인의 소유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정한다는 의미로 보아야 한다고 판결(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245)한 바 있다. 따라서 동일한 재개발구역 내에 주택을 2채 소유하고 있다면 조합설립인가 전에 1채를 처분해야 각각 입주권이 주어진다.