60. 현금청산

현금청산이란 신축 아파트에 입주할 여건이 되지 않거나 이익이 되지 않을 것이라고 판단하여 입주권 대신 현금으로 보상받는 것을 말한다. 즉 재개발사업 시행과정에서 분양신청을 하지 않고 건축물이나 토지의 소유권을 현금을 받고 조합에 이전하는 절차가 재개발 현금청산이다. 정비법 제47에는 ‘분양신청을 하지 아니한 자’ 등에 대한 조치 내용이 있다. 현금청산 대상자는 기간 내 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 그리고 분양대상자에서 제외된 사람이 해당된다.

 

<분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치> 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당일로부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.(정비법 제47조) 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청을 철회한 자 3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상자에서 제외된 자

 

⓵ 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대하여 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지, 건축물 및 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

 

⓶ 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 ‘관리처분인가 받은 날의 다음 날’로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

 

먼저 위 ⓵의 ‘그 해당하게 된 날부터’라는 시기가 명확치 않아 그동안 현금청산자들과 조합 간 상호 불신이 쌓여 왔다. 조합에서 이런 저런 사유를 들어 청산금 지급을 최대한 늦추어 왔던 것도 사실이다. 이러한 폐단을 없애기 위해 2013년 12월 24일 <도시 및 주거환경정비법> 47조의 150일 이내의 규정을 삭제하고 ⓶로 개정하였다. 즉 ‘관리처분인가를 받은 다음 날로부터 90일 이내에 청산금을 지급하고 이 기간이 지나면 지연이자를 지급한다.’로 개정한 것이다. 여기서 유의해야 할 점은 개정된 ⓶의 적용시기다. ⓶는 2013년 12월 24일 이후 설립된 조합에만 적용되고, 그 이전에 설립한 조합은 ⓵의 적용을 받는다.

 

부산 북항재개발, 사진 해양수산부

또한 조합원 입장에서 간과하지 말아야 할 것은 만약 조합정관에 사업비 분담조항이 있는 상태로 조합설립을 할 경우 가급적 동의를 하지 않는 것이 좋다. 조합 설립을 쉽게 하기 위해 처음에는 사업비 분담조항이 없는 상태로 일단 조합을 설립하고, 나중에 정관을 개정하여 사업비 분담조항을 은근슬쩍 집어넣는 경우가 있기 때문이다. 이때 정관 개정을 방치하면 현금 청산대상자들은 청산 시에 사업비까지 부담해야 하는 이상한 경우가 발생할 수도 있다. 물론 정관개정은 조합원 3분의 2이상의 동의를 받아야 하지만 특히 사업비 분담조항을 두는 정관개정에 대해서는 관심을 가지고 대처해야 한다.

 

현금청산 방법은 일반 부동산 매매처럼 조합과 당사자가 먼저 자유롭게 협의하고, 협의가 안 되면, 조합이 공익사업법에 따라 수용을 하도록 하고 있다. 그런데 수용을 하려면 <공익사업법>이 정한 방법에 의하여 먼저 '협의'를 하여야 한다. 결국 협의는 두 번 하는데, 먼저 하는 협의는 아무런 제약이 없지만, 수용하기 위한 목적으로 하는 두 번째 협의는 공익사업법이 정한 절차를 반드시 거치도록 하고 있다.