<표>에서 보듯이 재개발사업에서 새 아파트에 입주할 수 있는 입주권은 ‘1세대당 1입주권’이 원칙이지만 일정요건을 충족할 경우에는 2개의 입주권이 주어진다. 그 일정요건이란 ‘주거전용면적요건’과 ‘가격요건’을 말한다.
<표> 재개발 1+1 요건
| 입주권 부여 원칙 | 1조합원 1입주권 | |
| 입주권 부여 예외 | 일정요건 충족시 1+1 가능 | |
| 1+1입주권 (①,② 중 하나만 해당) |
요건 |
내용 |
| ①면적 | 공급받을 1+1의 주택면적 합이 건축물대장상 주택연면적(주거전용면적)의 범위 내에 있을 것(상가주택의 경우, 상가면적 제외) | |
| ②가격 | 공급받을 1+1의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액(비례율 미반영)의 범위 내에 있을 것 | |
| +1 제한사항 |
- 60㎡이하일 것 | |
| -소유권이전고시 익일부터 3년간 전매금지(상속 제외) | ||
| -조합원분양가 적용이 배제될 수 있음 | ||
| - 소유권이전고시 전 중도매각 시 분리하여 매각 불가(1+1 동시 매각) | ||
| -조합의 사정에 따라 공급받지 못할 수도 있음 | ||
먼저 면적요건이란 종전주택의 주거전용면적을 말한다. 예를 들어 1층 근린생활시설 50㎡, 2층 주택 50㎡인 상가주택을 소유한 조합원의 경우 입주권을 2개 받을 수 있는 면적을 계산할 때는 1층 근린생활시설을 제외한 주거전용면적인 50㎡만 면적으로 산정한다. 종전주택의 주거전용면적의 범위란 순수주거전용 면적이므로 공급받을 2개의 주택 면적의 합이 건축물대장상 주택연면적의 범위 내에 있어야 한다.
2주택을 공급받을 경우, 1주택은 반드시 주거전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 또한 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 상속을 제외하고는 주택을 전매(매매, 증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함)하거나 이의 전매를 알선 할 수 없다(법 제54조제2항). 동시에 조합원 특별제공 품목이 없을 뿐만 아니라 경우에 따라서는 조합원분양가 적용을 받지 못할 수도 있으므로 해당 조합에 확인해야 한다.
다음은 가격요건이다. 가격이란 감정평가액(종전자산평가액)을 의미하며 종후자산평가금액(감정평가액x비례율)이 아닌 비례율을 제외한 순수감정평가액임을 주의해야 한다. 즉, 공급받을 입주권 2개의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있어야 한다.
부산시 남구 어느 재개발구역의 실제 사례를 통해 살펴보자. 건축물 연면적이 180㎡인 3층 주택을 소유한 조합원 A의 감정평가액은 1억 원, 조합원분양가는 3.3㎡당 1000만 원이다. 감정평가액의 범위는 조합원분양가 기준 59Type은 2억5천만 원이 되므로 A는 가격의 범위를 초과하지만 종전주택의 주거전용 연면적이 180㎡이므로 59Type과 85Type 각각 1개씩 공급받을 수 있다.
또 다른 경우를 보자. 2층 주택을 소유하고 있는 조합원 B는 감정평가액이 6억 원이고 건축물대장상 연면적은 110㎡이며 조합원분양가는 3.3㎡당 1000만 원이다. 종전주택 연면적이 110㎡로 59Type을 신청하고 남는 면적이 51㎡밖에 되지 않으므로 더 높은 Type의 입주권 2개를 받을 수 있는 면적범위에 들지 못한다. 그러나 감정평가액이 6억 원이고 조합원 평당 분양가가 3.3㎡당 1000만원이므로 59Type과 84Type을 각각 1개씩 공급받을 수 있게 되는 것이다.
정리하면, 조합원의 감정평가액이 공급받는 2주택의 조합원분양가격의 합보다 크거나, 건축물대장상의 주거전용면적이 공급받는 2주택의 전용면적의 합보다 클 경우에는 2개의 입주권을 받을 수 있다. 면적이 크거나, 감정평가액이 높아 큰 Type의 입주권 2개가 가능한 경우라 하더라도 공급받는 2개의 입주권 중 1개는 전용면적 60㎡ 이하 주택이 반드시 포함되어야 한다.
사실 2개의 입주권이 조합원가격으로 공급된다는 것도 혜택인데 거기에 큰 Type의 주택을 2채나 준다면 투기의 목적으로 악용될 수 있고 결과적으로 정부가 방치하는 모양새가 될 수 있기 때문에 제한을 하는 것이다. 입주권 2개와 관련하여 자주 질문을 받는 것 중 하나는, 완공되기 이전에 전매가 가능한지의 여부다. 결론부터 말하면 가능은 하다. 그러나 2개의 입주권은 사실 하나의 조합원 권리에서 뻗어 나온 것이기 때문에 따로 따로 매매 할 수는 없고, 2개의 입주권을 동시에 이전해야 한다. 국유지상 무허가건축물의 경우에도 이 같은 두 요건을 충족하면 당연히 2개의 입주권이 주어진다.
또한 상가주택의 경우에도 감정평가액이 주택의 입주권을 받고도 권리가액이 구역 내에 건립되는 상가의 최소면적 분양가액을 초과할 경우 상가도 받을 수 있다. 재개발 ·재건축은 1조합원 1입주권이 기본 원칙이다. 그러나 재개발·재건축이 활성화되면서 감정평가액이나 면적이 큰 조합원이 상대적으로 불이익을 받는 형태가 반복되자 2012년 2월 법이 개정되어 일정요건을 갖춘 조합원에 한하여 1조합원 2입주권이 가능하게 된 것이다.
이와 같은 법 규정에도 불구하고 재개발은 구역마다, 조합마다 차이가 있기 때문에 1조합원 2입주권의 경우 조합정관이나 약관상에 관리처분을 해야 가능하기 때문에 지자체나 해당 조합에 확인해야 한다. 한편 재건축사업에서의 입주권은 ‘대지 지분+건축물 소유자 및 복리시설(대지 포함) 소유자’ 중 조합에 가입한 조합원에게 주어진다. 재개발사업과는 조합에 가입하지 않을 수 있지만 이때는 매도청구권이 인정된다.
재건축구역의 지형 여건이나 주변 환경상 불가피하게 포함된 일부 단독주택이나 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 총회 의결을 거쳐 조합원이 되면 입주권을 받을 수 있다. 다만 상가 등 복리시설 소유자에게는 재건축된 복리시설에 대한 입주권만 주어진다. 재건축의 경우에는 재개발과는 달리 상가 소유자는 아파트는 받을 수 없고 상가로만 분양받을 수 있다. 또 재건축 대상 주택의 세입자도 신축 임대주택에 대한 입주권을 받을 수 있다. 이 경우에는 구역지정공람공고일 3개월 전부터 전입신고가 돼 있어야 하고 또 실제로 거주하고 있어야 한다. 2주택을 소유하고 있는 조합원 역시 원칙적으로는 2개의 입주권이 배정되지만 투기지역이나 투기과열지구인 경우에는 1개의 입주권만 주어지고 다른 주택은 현금청산 대상이 된다.
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최근 2022년 6월 1+1 관련하여, 60타입 이하 소유권이전 후 3년 전매금지 관련한 법안이 발의됐다. 법안이 통과되면 3년 내에도 매도할 수 있고 다주택에 따른 각종 세금혜택도 볼수 있게 되어 1+1의 인기가 높아질 것으로 보인다.
http://www.dhns.co.kr/news/articleView.html?idxno=284499
세금폭탄‘1+1 분양’3년 전매금지 풀어줄 법안 나왔다 - 대한뉴스
[대한뉴스=임병동 기자] 아파트 재건축 과정에서‘1+1 분양’을 받은 조합원의 세 부담을 덜어주는 법안이 나왔다. 지난 9일 태영호 국민의힘 의원(서울 강남갑)은 1+1 분양자가 소유권 이전 후 3
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