감만1구역-대한민국 최대의 재개발, 북항연계 바다벨트의 중심, 미니신도시급 명품 주거단지

2019.11.6자 부산지역에 남아있던 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)이 조정대상지역에서 해제되어 부산지역의 조정지역은 모두 해제되었다. 덕분에 113주 연속 하락했던 아파트 가격이 해수동남(해운대구, 수영구, 동래구, 남구)을 중심으로 상승하기 시작했다. 모처럼 부산 부동산 시장에도 반짝 훈풍이 불었지만 코로나19라는 역대급 사태로 이내 고꾸라졌다. 그런데도 최근 총선이 끝나자마자 부산의 일부 지역 청약열기가 여전해 조정지역으로 다시 지정될 것이라는 의견과 전반적으로 침체일변도인 부산에 조정지역을 재지정한다는 것은 현실적이지 않다는 의견이 분분하다. 개인적으로도 일부 지역의 신규 아파트 분양열기가 높기는 하지만 조정지역으로 재지정되지는 않을 것으로 예상하고 있다.

 

전반적인 아파트가격의 약보합에도 불구하고 재개발 재건축은 선전하고 있다.  부산지역의 재개축(재개발+재건축)은 150여 곳에 이른다. 이중 재개발은 117곳인데, 부산진구가 24곳으로 가장 많고 16곳의 남구가 그 뒤를 차지하고 있다. 사실 부산은 다른 광역시보다 재개발사업이 원활하게 진행되고 있다. 전체 사업장 중 관리처분인가가 난 곳이 40%를 훌쩍 넘었다. 구역지정에서 관리처분인가까지의 평균 소요시간은 금정구가 7.2년으로 가장 짧고 동구가 11.9년으로 가장 오래 소요되는 것으로 나타났다. 남구는 부산의 평균치에 가까운 9년이 소요되고 있다. (하루에 끝내는 재개발 재건축, p.200~201)

 

부산지역의 재개축 관련 기본 자료는 '다복동'(부산광역시 정비사업 통합 홈페이지)을 참조하면 된다. 북항재개발의 최대 수혜지역인 바다벨트의 중심에 감만1구역이 있다. 현재 사업시행인가를 거쳐 조합원분양신청이 완료되었고, 종전자산가액에 대한 이의신청이 마무리됨에 따라 2020년 5월 관리처분인가를 위한 총회가 예정되어 있었지만 관할 구청으로부터 코로나19로 사람들이 많이 모이는 총회 개최  연기 요구가 있어 6월 총회가 예정(조합자료)되어 있다.

 

감만1구역은 전체 사업면적이 126,700평에 이른다. NewStay  연계형 재개발 덕분에 용적률(291%)이 높아 최고 층수는 45층에 이른다.

조합원수는 2,800여 명이고, 세대수는 단군 이래 우리나라 재개발 단일사업장으로는 최대인 9,092세대이다.

시공사는 대우푸르지오 + 동부센트레빌이며, 조합원분양가는 3.3㎡당 840~900만 원 선이다.

인근 대연파크푸르지오 준공 시세는 1500만 원 정도다.

 

감만1구역의 가장 큰 특징은 뉴스테이연계형 재개발이라는 점이다.

부산에서 뉴스테이연계형 재개발은 총4곳인데 감천1을 제외하면 3곳은 모두 남구에 소재하고 있다.

우암1,2와 감만1구역이다.

우암1은 관리처분인가후 이주 및 철거단계, 시공사는 효성 + 진흥

우암2구역은 이주및 철거가 종료되어 착공단계, 시공사는 대림

감만1구역은 관리처분인가 예정 단계, 시공사는 대우 + 동부(7:3의 비율)

우암1,2 및 감만1구역의 경우 공통적으로 낙후된 산동네이지만 해안을 끼고 있어 바다조망이 일품이며, 북항재개발의 최대 수혜지역으로 꼽히는 곳이다. 

 

감만1구역 조감도이다.

사이트가 크다보니 4개의 블록으로 구성되어 있고, 총66개동에 4type 9,092세대의 미니신도시급이다.

상주 인구는 3만 명으로 예측하고 있고 우암1과 2를 합치면 약 5만명이 거주하는 배산임해의 명품주거단지라는 새로운 미니신도시로 재탄생하게 된다.

                                                                                                                         

 

입주에 맞춰 트램개통도 예정되어 있어 교통여건도 양호해질 것이다.

장기간 방치되어 왔던 인근 우암동 구. 부산외대 부지 개발도 가시화되고 있다. 2019년 12월 부산시와 LH가 공영개발로 추진하기로 했다. 청년주거 커뮤니티타운과 청년창업센터, 미래산업창출센터, 공공복합타운, 순환형 임대주택, 부산형 테라스하우스로 조성될 예정이다.

 

 

감만1구역 상담을 하면서 느낀 점은 낙후된 산동네의 제2의 탄생을 앞두고 있는 명품주거단지임에도 불구하고 우암동, 감만동에 대한 투자자들의 선입견이 심하다는 점이다. 과거 달동네라는 이미지 때문이다. 특히 남구 거주자들이 우암동과 감만동에 대한 이미지가 좋지 않다. 감만1구역에 투자하는 투자자들의 지역을  부산으로 한정해보면, 해운대구와 금정구의 투자자가 가장 많았고 남구가 가장 적었다. 과거의 부정적 학습효과로 보인다. 재개발 투자는 현재가치가 아닌 미래가치를 보는 안목에서 결정된다. 바다를 낀 새로운 미니신도시라는 미래, 즉 After를 간과하지 않아야 한다.

최근 부산의 전반적인 약보합 안정세에도 불구하고 남구 재개발지역에 투자자들의 발걸음이 이어지고 있다.

84기준 p는 대연3-2억2천~2억5천 정도, 대연8-1억5천~1억7천, 우암2-1억1천~1억3천, 우암1-7천~9천, 감만1-5천~6천 수준이다.

그러나 대연3, 우암2의 경우 프리미엄이 이미 꼭대기에 달하고 있고, 매물도 별로 없어 실수요자가 아니라면 조금 늦은 감이 있다. 

투자 측면에서는 관리처분인가가 임박한 감만1구역이 유리해 보인다.

 

감만1, 우암1·2, 대연3,8구역 재개발 매물 다량 보유.

한국공인중개사협회 재개발 재건축 전문상담위원 직접 상담