56. 입주권 상태라도 주택이 철거되지 않으면 주택으로 간주한다

입주권 상태라도 주택이 철거되지 않으면 주택으로 간주한다

 

재개발·재건축 전 과정에서 입주권 기간은 관리처분계획인가일 후부터 준공일(사용검사 필증교부일 또는 사실상 사용일이나 사용승인일 중 빠른 날) 전날까지이다. 그런데 현실적으로 관리처분계획인가가 나서 입주권으로 바뀌어도 철거될 때까지는 실제 주택이 멸실되지 않고 거주하는 경우가 대부분이다. 따라서 입주권 상태지만 주택이 철거되지 않은 상태에서 매매를 하게 되면 취득세와 재산세는 물론 1세대 2주택 비과세 적용 등과 관련한 보유기간 산정 및 장기보유특별공제 등을 따져봐야 하는 복잡한 문제가 생긴다.

재개발구역 주택의 경우 입주권으로 전환되면 그동안 '취득세를 4.6%로 납부해야 한다, 아니다 1.1%로 납부해야 한다' 등과 같은 혼란이 빈번했다. 관리처분계획인가가 나서 입주권으로 전환되었지만 주택이 멸실되지 않은 상태에서 매매를 할 경우, 지자체별로 적용기준이 달라 많은 민원이 제기되어 왔다. 이에 2017년 12월 24일 감사원 감사를 통해 지자체별 상이한 적용기준에 따른 문제점을 지적하면서 일관된 기준을 마련할 것을 권고하였다. 이에 전국 취득세 및 재산세 담당자들이 실무회의를 개최하여 기존 유권해석으로는 다양한 사례를 적용하는 것이 어려울 뿐만 아니라 개별 사실관계 확인 과정에 많은 행정력이 소모됨은 물론 지자체간 상이한 운영에 따른 과세의 불형평 문제를 초래하기 때문에 <표>와 같이 통일된 기준을 마련할 필요가 있다고 판단하여 감사원의 의견을 반영하였다.

 

<표> 입주권 상태의 주택 멸실 여부에 따른 세금납부 기준

구분	개정 전	개정 후
취득세	관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주 완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택 유상거래 세율 적용 제외 (지방세운영과-2641, 2016.10.17.)	주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단(단, 통상적인 사업 진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용) 예를 들면, 취득일 현재 재개발·재건축 구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나 건축물관리대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 주택분 취득세 납부
재산세	철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음 (지방세운영과-138, 2008.6.20.)	과세기준일 현재 재개발·재건축구역 내 해당 부동산이 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 보아 과세

정리하면, 재개발·재건축구역 주택의 경우 주택이 멸실되기 전까지는 주택분으로 취득세와 재산세를 납부하면 된다. 즉 관리처분계획인가로 인한 입주권 여부는 고려하지 않으며, 적용 시기는 2018년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. 그렇다면 주택의 일부만 철거된 상태라면 이를 주택으로 볼 것인가. 얼마 전 부산 남구 우암2구역 재개발 현장에서 이주가 완료되고 주택의 지붕만 철거된 상태에서 매매를 진행한 사례가 있었는데, 취득세는 철거된 것으로 보아 4.6%를 납부했다. 즉 주택의 외형이 온전히 남아 있어야 주택으로 보고, 주택의 일부만 철거되어도 철거된 것으로 본다. 

결론적으로 입주권 상태라 하더라도 주택이 멸실되지 않은 상태이면 취득세와 재산세는 주택분으로 납부한다. 그리고 입주권 양도시 보유기간 산정 여부에 유의해야 한다. 즉 관리처분계획인가가 나면 입주권 상태이므로 보유기간 산정에서 제외되는 것이 원칙이지만 주택이 멸실되기 전까지의 기간은 보유기간으로 인정해 주고 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 

-자료 : <이틀에 끝내는 재개발 재건축>, p.194~196.