57. 입주권 vs 분양권

여전히 상당수는 분양권과 입주권을 구분하는 데 혼란스러워한다. 분양권과 입주권은 결국 집을 사는 한 형태이다. 일반적으로 집을 사는 방법은 세 가지다. 부동산을 매수하는 방법, 경·공매를 통해 낙찰받는 방법, 그리고 분양권 또는 입주권을 매수하는 방법이다. 한 마디로 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이고, 조합원입주권(이하 ‘입주권’이라 한다)은 <도시정비법> 제48조의 규정에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

 

재개발·재건축에서 관리처분계획인가를 받아 기존주택을 철거한 후 새 아파트가 완공되면 조합원에게 우선 배정하고, 남는 물량이 있으면 청약을 통한 일반분양을 하게 된다. 이때 청약을 통한 당첨 여부와 관계없이 조합원자격으로 새로 지을 아파트에 입주할 수 있는 권리가 입주권이다. 반면 청약을 통한 일반분양에 당첨되어 건설사와 계약하여 새 아파트를 받을 수 있는 권리는 분양권이다. 따라서 입주권은 조합원 권리를 사는 것이고, 분양권은 당첨자의 권리를 사는 것이다. 결과적으로 투자 측면에서 보면 분양권과 입주권은 각각의 장단점이 있어 딱 잘라 어느 것이 유리하다고는 할 수는 없다.

 

그리고 통계청이 발표한‘행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과’를 보면 우리나라 가구가 소유한 주택은 1,497만 3,000호로 전년 대비 3.1% 증가한 것으로 나타났다. 전체 일반가구 1,967만 4,000가구 중 주택을 소유한 가구는 1,100만 가구로, 주택소유율은 전년보다 0.4% 증가한 55.9%에 달했다. 여전히 전체 가구의 44.1%인 867만 4,000가구는 주택이 한 채도 없다는 뜻이다. 이처럼 다주택자들의 놀이터가 된 상황에서 무주택자들의 내 집 마련은 점점 어려워지자 입주권이나 분양권으로 눈을 돌리고 있는 형국이다.

 

<표> 분양권과 입주권 비교

구분	분양권	입주권
의미	신축 아파트에 입주할 수 있는 권리(분양계약서 매매)	재개발·재건축 새 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리
발생시점	일반분양 후	관리처분계획인가 후
자격	청약 당첨자	재개발·재건축 조합원
청약통장	o	x
투입자금	분양가의 10~20%의 계약금	초기 목돈 필요
분양가	입주권보다 일반분양가가 높다(분양가 확정)	일반분양가보다 낮다 (추가분담금 발생 가능성)
동·호수	저층 등 상대적으로 좋지 않은 동·호수 배정	로얄층 지정 가능
주택수 포함	x (소유권이전등기 전까지)	o
재산세부과	x	o
양도소득세	처분시 차액 과세	비과세(1가구 1주택)
장기보유특별공제	x	o
취득세	1.1~3.6%(입주시)	4.6%
준공 후 보존등기	1.1~2.4%	2.96(85㎡ 미만)~3,16%(85㎡ 초과)
권리	채권	물권(소유권)
권리발생 시기	-	관리처분계획인가일
권리의 성격	부동산을 취득할 수 있는 권리
전매	가능하지만 까다롭다	쉽다(조정지역일 경우 3년)
조정지역 중과세율	50% 중과	x
비과세 특례	x	o
중과세율 적용	x	o
매입시 등기여부	x(실거래가 신고)	o(소유권이전)

-자료 : <하루에 끝내는 재개발 재건축>, p.208.참조하여 각색함.

 

<표>는 분양권과 입주권을 비교한 것인데 청약통장 사용 여부, 양도소득세와 재산세 및 취득세 관련 사항, 주택 수 산정 여부 등에서 차이가 있다. 분양권과 입주권의 발생 시점을 보면, 분양권은 철거 후 일반 분양 시 확정되고, 입주권은 관리처분계획인가시 확정된다. 또한 분양권이 단순한 권리인 채권인 데 반해 입주권은 소유권을 가지고 있는 물권이라는 차이가 있다.

 

즉 재개발 재건축구역의 주택은 정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립-시공사선정-사업시행인가를 거쳐 관리처분계획인가를 받으면 이때부터 주택에서 입주권으로 바뀐다. 관리처분계획인가가 나면 기존주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 보자고 정했기 때문이다. 입주권은 종전자산평가액(감정평가액)과 추가분담금, 프리미엄이 모두 포함된 가격으로 거래가 이루어므로 분양권에 비해 초기투자금이 많이 든다. 반면에 분양권에 비해 총거래가격을 기준으로 볼 때 조합원에게 적용되는 할인분양금액으로 매입할 수 있는 장점이 있다. 게다가 이주비 지급, 발코니 무료확장, 시스템에어컨 무상제공 등 시공사가 제공하는 다양한 옵션 혜택도 받을 수 있다. 정비사업으로 주택이 준공(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일)되면 입주권은 다시 주택으로 변신한다.

 

새로 지어지는 아파트는 조합원들에게 우선적으로 좋은 동·호수 위주로 배당하고 나머지는 일반분양으로 전환하여 각종 비용을 충당하고 조합원의 수익을 극대화한다. 일반분양가는 조합원분양가보다 10~30% 가량 높은 편이지만 초기투자금은 적은 편이다. 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄만 있으면 거래가 가능하기 때문이다. 또한 분양권은 세금 계산시 주택 수에도 포함되지 않는다는 장점이 있다. 물론 분양권도 주택이 완공되어 잔금을 청산하거나 등기를 하면 분양권에서 주택으로 바뀐다.

 

반면 입주권은 주택이 아닌데도 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 취득세와 재산세, 양도소득세 과세대상이 된다. 입주권은 세법상 주택에 해당하기 때문에 본인 소유의 주택과 입주권을 갖고 있다면 2주택자로 간주된다. 이에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 분양권은 청약당첨일로부터 잔금지급일까지의 기간 동안은 채권으로서의 성격을 갖기 때문에 입주권과는 달리 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 준공 후 소유권이전등기를 하면 주택이 된다.

 

그리고 취득세도 다르다. 입주권의 경우, 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세(주택의 경우, 철거될 때까지는 주택분 취득세 납부)를 내야 하지만, 분양권은 등기 때 취득세를 내면 되기 때문에 준공 이전에 팔면 취득세를 내지 않아도 된다. 분양권의 경우 취득세도 분양 가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮다. 또한 부동산에 지급하는 중개보수도 차이가 난다. 분양권의 경우, 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 초기 계약금과 이미 낸 중도금에 프리미엄을 더한 금액이다. 분양권 거래 중개보수는 거래금액(계약금+중도금+프리미엄)에 수수료율을 곱한 금액이 된다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 반면 입주권은 실제로 주거 받은 금액 자체가 총분양가에 근접하기 때문에 중개수수료 역시 부담이 큰 편이다.

 

세법상 입주권의 정의

 

먼저‘조합원입주권’에 대한 정확한 의미를 다시 한번 짚어보자. 이에 대한 정의는 <소득세법> 제89조제2항에 규정되어 있다.

 

<소득세법> 제89조제2항 1세대가 주택(주택 부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 <도시 및 주거환경정비법> 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법> 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, <도시 및 주거환경정비법>에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 따른 소규모 재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2016.12.20, 2017.2.8. 제14569호(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)] , [[시행일 2018.2.9]]

 

정리하면, 입주권이란 <도시정비법>에 따른 재개발·재건축의 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위 및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>(이하, ‘소규모주택 특례법’이라 한다)에 따른 재건축사업의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 즉 <도시정비법>과 <소규모주택 특례법>에 따른 입주자로 선정된 지위를 말하므로, <주택법>에 따라 진행되는 지역주택조합이나 직장주택조합에서 재개발 재건축사업의 사업계획 승인 후 주택을 분양받을 수 있는 권리는 입주권이 아니라 단순히 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하다.

 

여기서 <도시정비법>상의 입주권과 <주택법>상의 주택을 취득할 수 있는 권리를 구분하는 이유는 1세대 1주택 비과세 등과 같은 세법상 각종 특례규정 적용이 달라지기 때문이다. <도시정비법> 및 <소규모주택 특례법>에 따른 관리처분계획인가 및 사업시행계획 승인에 따른 입주권은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 각종 비과세 특례를 적용받지만, <주택법>에 따라 진행되는 직장 및 지역주택조합에서 사업계획 승인 후 주택을 취득할 수 있는 권리는 비과세 특례가 적용이 되지 않는다.

또한 정부는 재개발․재건축에 대한 투기를 막고 과세형평을 제고하고자 2005년 <소득세법> 제89조2항을 개정하여 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가되었거나 2006년 1월 1일 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후 취득하는 경우 입주권을 1주택으로 보아 양도소득세 과세 여부를 판단하게 하였다. 따라서 입주권은 1세대 1주택의 판정에 있어 주택은 아니지만 주택 수에 포함되기 시작했다.

 

<도시정비법> 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 즉 '<도시정비법>에 따른 관리처분계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위가 입주권이므로, 지역주택조합이나 직장주택조합과 같은 <주택법>에 따른 재개발 재건축으로 사업계획 승인 후 주택을 분양받을 수 있는 권리는 입주권이 아니라 그냥 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하므로 1세대 1주택 비과세와 같은 세법상 각종 특례규정이 적용되지 않는다. 그리고 분양권은 무주택자인 세대주가 <주택법>에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 국민주택규모의 주택을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 즉 건설회사에서 신규아파트에 대한 분양공고를 내면 청약을 통해 건설회사와의 분양계약을 체결하여 아파트에 입주할 수 있는 권리형태를 의미한다.

 

입주권은 카멜레온이다

 

입주권을 두 글자로 하면 요물이고 네 글자로 하면 카멜레온이다. 사업진행에 따라 주택이 되었다가 입주권이 되었다 다시 주택으로 바뀌는 카멜레온 같은 측면이 있기 때문이다. 결론부터 말하면, ‘입주권은 주택이 아니다. 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함된다.’가 정확한 표현이다. <도시정비법>상 재개발·재건축구역 물건은 관리처분계획인가가 나면 그때부터는 물건의 종류와 상관없이 입주권으로 바뀌게 된다.

 

입주권으로 전환된 주택의 경우 철거가 끝나면 주택의 형체가 없다. 따라서 주택이라고 불러주고 싶어도 불러줄 수가 없다. 하지만 세법에서는 입주권도 다른 주택을 팔 때 주택이라고 인정하고 있다는 게 문제다. 거듭 말하지만 입주권 관련 취득세나 양도세득세는 참 요상하다. 주택도 아니고, 토지도 아닌 것이 기분 나쁘면 토지로 또 기분이 좋으면 주택이라고 부른다. 따라서 일반인들이 알아먹기 힘들게 요리조리 비틀어 아주 헷갈리게 해 놓았다.

 

그럼 입주권 관련 세금이 왜 이렇게 요물이 된 것일까. 과세 당국의 눈물겨운 꼼수의 발로다.‘주택은 아니지만 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함시킨다.’는 해괴한 방정식이 탄생한 것이다. 주택이면 주택이고 아니면 아닌 것이지, 주택은 아닌데 주택 수에 포함된다는 것이 무슨 소리인가, 콩이면 콩이고 팥이면 팥이지 콩이 팥이 되고 팥이 콩이 되기도 한다는 것인가. 생각해 보라. 주택이 아닌데 어떻게 주택 수에 포함된다는 것인가. 한 마디로 국민을 세금으로 보아 세금을 많이 부과하기 위해 이런 황당한 논리가 탄생하게 된 것이다.

 

간혹 분양권은 주택이 아니지만 입주권은 주택이라고 생각하는 사람들이 있다. 하지만 <도시정비법> 절차에 따라 진행되는 재개발·재건축에서 관리처분계획인가로 입주자로 선정된 지위인 입주권은 본래 주택이 아니다. <표>처럼 재개발 또는 재건축구역 내 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거친 후 관리처분계획인가를 받으면 그때부터 ?입주권?으로 바뀐다. <도시정비법>상 관리처분계획인가가 나면 기존주택이 철거되지 않았더라도 주택이 멸실된 것으로 간주하기 때문이다.

 

<표13> 사업진행 단계에 따른 입주권 기간

구분	주택	입주권			주택
사업진행단계	관리처분계획인가 전	관리처분계획인가 후	철거	착공	준공	양도

 

이때부터 조합원들에게 새로 지어질 주택에 입주할 수 있는 지위가 부여되는데 이것이 곧?입주권?이다. 주택의 경우 관리처분계획인가일 전까지는 주택이지만 관리처분계획인가가 나면 입주권으로 바뀌었다가 준공일(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일)이 되면 다시 주택으로 간주한다. 같은 주택인데도 사업의 진행단계에 따라 '주택-입주권-주택'으로 카멜레온처럼 변신하는 것이다. 따라서 관리처분계획인가 전까지 구입한 주택은 주택이지만 관리처분계획인가 후부터 준공일 전날까지는 입주권, 그리고 준공일부터는 다시 주택이 된다. 결론적으로 입주권은 주택은 아니지만, 세금 산정 시 주택 수에 포함된다. 입주권을 양도할 때 일시적 1세대 2주택 비과세 특례나 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함시킨다는 것이다.

 

입주권과 분양권은 주택이 아니다

 

'입주권은 주택이다'와 '입주권은 주택 수에 포함된다'는 의미가 다르다. 즉 입주권은 원래는 주택이 아닌데 단지 <소득세법>상 양도소득세 산정할 때 주택 수에 포함시키는 것이다. 분양권은 주택이 아니라는 건 대부분 알고 있다. 그런데 ‘입주권은 주택이 아니다’라고 하면 의아해한다. 반복하지만 분양권과 입주권은 둘 다 주택이 아니다. 생각해 보라. 주택이 되려면 기둥, 벽, 지붕이 있어야 한다. 그런데 분양권이나 입주권은 눈에 보이는 형체가 없고 단순한 권리이기 때문에 주택이 아니다.

 

실제 관련 법에서도 본래는 입주권을 주택 수에 포함시키지 않았다. 비과세 특례 적용시 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함시키지 않았던 것이다. 그러다 2000년대 들어서 전국적으로 재개발 재건축 붐이 일어나 입주권을 매개로 한 부동산 투기가 성행하자 입주권을 통한 부동산투기를 차단하기 위해 2005년 12월 31일 <소득세법>이 개정되면서 입주권을 1세대 1주택 비과세 특례 적용 시 주택 수 계산에 포함시키게 된 것이다.

 

즉 2005년 12월 31일 전에는 입주권을 주택으로 보지 않았기 때문에 1세대가 1주택과 입주권을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 있었다. 그러나 <소득세법> 개정으로 1세대가 주택 A와 주택 B를 보유한 상태에서 주택 B가 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가로 인해 재개발에 포함되어 입주권으로 전환된 경우, 주택 A를 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 없게 된 것이다.

 

다만, 예외적으로 1세대가 1주택과 1입주권을 소유한 경우라 하더라도 <소득세법> 제89조제1항제3호, 동법 동조4호, 시행령 제154조1항에 의한 입주권 비과세 보유기간의 원칙 즉, 관리처분계획인가일 현재 해당 주택 보유기간 2년(조정대상지역인 경우, 2년 거주)을 충족할 경우에는 부동산 투기가 아닌 실거주 목적으로 보아 비과세 된다.

 

관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 전환되고 입주권 상태는 보유기간 산정에서 제외되는 것이 원칙이지만 실제 재개발 현장에서는 관리처분계획인가를 받아 입주권 상태이지만 이주 전까지는 사실상 거주하고 있으므로 불합리한 측면이 있었다. 그래서 2018년 12월 27일 조세심판원에서‘2018서4630’결정문에 따라, 입주권 상태이지만 실제 주택으로 거주한 기간(주택 소유자 및 세입자 퇴거일)까지는 주택 보유기간으로 인정해 주게 된 것이다.

 

<표>는 입주권과 주택을 비교한 것이다. 재개발 재건축에서 주택이 철거되어 지상 건축물이 없어진 상태의 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에는 포함된다고 했다. <소득세법>상 입주권과 주택의 공통점은 세율과 보유기간(2년 보유, 조정대상지역 2년 거주) 충족시 비과세가 된다는 점이다. 반면 입주권은 주택 수에는 포함되나 조정대상지역 주택 매도시 발생하는 양도소득세 중과에는 해당되지 않는다.

 

또한 입주권의 경우, 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간으로 인정해 주는지 여부도 중요하다. 2년 보유할 경우 비과세가 되기 때문이다. 보유기간으로 인정되는 기간은 관리처분계획인가 전(주택 취득일~관리처분계획인가 전)까지의 기간 즉, 입주권이 되기 전(주택의 경우, 철거 전)까지의 기간만 인정해 준다. 장기보유특별공제 역시 입주권 이전의 기간만 인정된다..

 

<표> 세금 산정시 입주권과 주택의 차이점

구분	입주권	주택
주택여부	x	o
주택수 포함 여부	o	x
조정지역 내 양도소득세 중과여부	x	o
1세대 1주택 비과세 특례 적용시 보유기간인정 여부	△(관리처분계획인가 전)	o
장기보유특별공제	△(관리처분계획인가 전)	o
양도시 또는 LTV 산정시 주택수 포함 여부	o	o

 

그러나 조정대상지역 내 주택의 양도소득세 중과 여부를 판단함에 있어 주택은 중과 대상이지만 입주권은 중과되지 않는다. 입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문이다.

 

입주권과 분양권의 투자금액

 

먼저 입주권과 분양권은 공히 주택이 아니다. 그러나 입주권은 1세대 1주택 여부를 판정할 때나 세금을 산정할 때 주택 수에 포함된다. 즉 입주권은 주택이 철거되어 지상에 건물이 없는 데도 주택 수에 포함된다. 따라서 청약을 통해 주어지는 분양권은 아무리 많아도 주택 수에 포함되지 않지만 주택이 완공되어 잔금을 낸 뒤부터는 주택이 된다. 투자금액 측면에서 보면 결론적으로 실투자금액은 입주권보다 분양권이 적게 들어간다. 즉, 분양권을 매수할 때는 계약금 10%만 있으면 되지만, 입주권은 사업진행 단계에 따라 다르기는 하지만 관리처분계획인가 후라도 이주비를 제외하고도 매입금액의 40~50% 정도가 필요하기 때문이다.

 

그러나 전체 투자금액은 분양권보다 입주권이 유리하다. 조합원분양가는 일반분양가에 비해 낮기 때문이다. 사업기간도 길고 사업성에 대한 불확실성이 존재하지만 일반청약이라는 번거로운 절차를 거치지 않고 저렴하고 안전하게 분양받고자 한다면 입주권이 유리하지만 문제는 프리미엄이다. 프리미엄이 지나치게 높다면 신중하게 따져봐야 한다. 따라서 적은 투자금액으로 사업의 불확실성이 싫다면 분양권이 유리하다. 또한 명의 이전에 따른 취득 비용은 전매가 허용되는 분양권은 건설사를 방문하여 명의변경 및 대출승계를 하면 되고 별도의 비용은 발생하지 않는다.

 

반면, 입주권은 토지분 취득세 4.6%를 납부해야 한다. 그리고 세금 측면에서는 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 주택이 아니기 때문에 양도소득세 비과세 혜택이 없다. 따라서 분양권을 한 개만 보유 하고 있다 하더라도 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 주택이 아니기 때문에 분양권을 여러 개 가지고 있을 경우에도 중과세가 적용되지는 않는다. 분양권은 2년 이상 보유 후 매도하면 6~42%의 기본세율이 적용된다. 반대로 입주권은 주택은 아니지만 주택 수에 포함된다. 그렇다 하더라도 1입주권과 1주택를 보유한 1세대 2주택인 경우에도 <소득세법>상 비과세 요건을 충족시킬 경우 비과세 적용을 받을 수 있다.

 

그리고 장기보유특별공제 여부를 보면, 분양권은 주택이 아닌 권리에 불과하기 때문에 주택에 적용되는 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 반면 입주권은 매도 시 발생한 전체 양도차익이 아닌 주택 취득일로부터 관리처분계획인가일 전까지 발생한 차익에 대해서만 장기보유특별공제를 해준다. 입주할 아파트의 동․층․방향은 입주권이 유리하다. 조합원들이 선택하고 남은 물량을 일반분양하기 때문에 분양권보다 입주권이 더 좋은 동, 로열층을 공급받을 수 있기 때문이다. 마지막으로 추가분담금은 분양권의 경우, 계약시 정해진 분양가 외에 추가 금액이 들어가지 않지만, 입주권은 취득 이후 경기 변화나 사업성 및 진행속도에 따라 차이는 있을지언정 추가분담금이 발생한다. 물론 일반분양이 잘되고 사업속도가 빨라 청산금을 환급받을 수도 있다.

 

입주권·분양권 관련 세금

 

분양권은 취득 당시에는 취득세를 내지 않고 입주 시 한 번만 납부하면 된다는 장점이 있다. 즉 분양권을 매수할 때에는 취득세를 바로 내는 게 아니고 소유권 이전 등기할 때 납부하기 때문에 아파트 완공 전에 전매할 경우 취득세를 내지 않는다. 반면 입주권은 사업주체로 하여금 아파트를 짓게 하는 것인데 그 과정에서 토지를 취득하기 때문에 토지분 취득세를 납부한다.

 

또한 분양권을 양도할 경우, 양도소득세는 보유기간에 따라 달라지는데 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상이면 6~42%의 일반세율을 적용한다. 입주권의 경우에는 1년 미만 40%, 1년 이상 2년 미만이면 일반세율을 적용한다. 여기서 보유기간은 계약체결일로부터 양도일까지이나, 이는 비과세 산정을 위한 보유기간에는 포함되지 않는다. 또한 분양권의 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날 즉, 아파트 당첨권의 당첨일을, 만약 다른 사람으로부터 분양권을 승계받은 경우에는 잔금청산일을 분양권 취득시기로 본다. 따라서 입주권은 분양권에 비해 거래가격이 낮고 다양한 혜택을 제공한다는 장점이 있지만 취득세가 부담이다. 따라서 단기차익을 실현하려면 분양권보다 입주권이 유리한 측면이 있다.

 

그리고 기존주택이 있는 상태에서 조정대상지역의 입주권을 보유한 경우, 입주권을 먼저 매도하면 중과세되지 않고 일반세율로 과세한다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리이지 그 자체가 주택은 아니기 때문이다. 그러나 기존주택을 먼저 매도하면 중과되는데 이는 투기수요를 차단하기 위해서다.

 

또한 분양권과 입주권 매매 시 명의변경 절차도 유의해야 한다. 일반 부동산과 마찬가지로 매매할 수 있는 권리이지만 매매 과정은 다소 차이가 있다. 계약체결에서부터 잔금납부까지는 동일한 수순을 밟지만 조합이나 시공사를 방문해 분양계약서 상의 명의변경 과정이 추가된다는 점이 다르다.

 

먼저 분양권의 명의변경 절차는 매매계약서를 작성하고 계약체결일로부터 60일 이내에 분양계약서 및 매매계약서 원본을 지참하여 해당 물건소재지 시군구에 거래신고를 하고 검인을 받는다. 그리고 잔금을 치른 후 중도금 대출이 있는 경우에는 매도자와 매수자가 함께 은행을 방문해 대출승계를 한 후, 시공사를 방문해 분양계약서 명의변경을 하면 된다. 입주권 명의변경은 계약과 검인까지는 분양권과 동일하지만 등기가 완료되면, 매수자는 조합을 방문하여 조합원 지위를 승계받고 이주비 및 중도금 대출이 있을 경우, 은행을 방문해 이주비와 대출을 승계하고 명의변경을 하면 된다.

 

분양권 전매제한

 

‘분양권 전매’란, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 말한다. 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 '분양권' 또는 '당첨권'이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 전매轉賣이다. 분양권 전매는 법적 용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위' 에 대한 명의변경이다.

 

분양권 전매 제한에 대한 진행 과정을 보면, 투기를 억제하기 위하여 해외 이주 등 극히 제한된 경우를 제외하고는 금지해 오다 IMF 경제위기 이후 부동산 경기가 최악의 침체상황에 빠지자 건설교통부가 부양책의 일환으로 <주택건설촉진법> 개정을 거쳐 1999년 3월 전면 허용됐다. 이 조치로 분양권 매매 허용기준이 완화되어 분양받은 주택의 계약체결 후에는 분양권을 팔 수 있게 되었다. 그런데 인기지역의 경우 일단 당첨되기만 하면 분양권 프리미엄이 순식간에 수천만 원대를 호가하는 등 분양권 전매가 투기수단으로 쓰이자 정부는 2002년 9월 다시 <주택법>을 개정하여 투기과열지구에서의 분양권 전매를 제한했다. 이에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 아파트 분양 후 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 낸 시점부터 분양권을 되팔 수 있도록 했다. 그러나 그 후에도 투기가 계속되자 2003년 6월부터 전매 제한이 더 강화되어 아파트 소유권 이전 등기가 완료된 뒤에야 가능하도록 했다.

 

그러다 2004년 3월 30일부터는 투기과열지구의 20가구 이상 주상복합아파트도 분양권 전매가 금지되었다. 이후 2008년 정부가 급격히 침체된 주택 분양 시장을 회복하기 위해 서울 강남 3구를 제외한 수도권 지역을 투기과열지구에서 해제하여 제한적으로 전매가 가능해졌다. 이어 2012년 '5ㆍ10부동산 대책'을 통해 수도권 공공택지(85m2 이하)의 전매제한 기간을 기존 3년에서 1년으로 완화하고, 수도권 공공택지 내의 개발제한구역 해제 지역은 기존 5~10년에서 2~8년으로 전매제한 기간이 완화되었다.

-자료 : <이틀에 끝내는 재개발 재건축> 일부 참조.