주택자금조달계획서 · 토지자금조달계획서

-주택자금조달계획서-

 

2019년 12·16 대책(2019.12.16.)에 포함된 <부동산 거래 신고에 관한 법률> 시행령 개정(안)이 국무회의를 통과하여 2020년 3월 13일 계약분부터 적용되었다.

 

주택자금조달계획서 주요 개정 내용

1. 자금조달계획서 제출 대상 확대

2. 자금조달계획서 제출 기한 단축

3. 시행일자는 2020년 월 13일 거래분부터

4. 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택의 증빙 자료제출 의무화

5. 자금조달계획서 신고항목 구체화

6. 부동산매매업 법인에 대한 점검

 

1. 자금조달계획서 제출 대상이 확대되었다.

종전까지는 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택을 거래한 경우에만 자금조달계획서를 제출했지만, 금번 시행령 개정으로 조정지역의 3억 이상, 비규제지역 6억 이상 주택을 취득할 때 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 부산은 규제가 없는 일반지역이기 때문에 6억 이상인 경우 제출 대상이 된다.

 

2. 자금조달계획서 제출 기한이 단축되었다.

개정 전에는 투기과열지구 내 3억 이상 주택(분양권과 조합원입주권 포함)을 취득하는 경우에는 계약일로부터 60일 이내에 실거래 신고와 함께 자금조달계획서를 제출했지만, 금번 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령의 개정으로 2020년 2월 21일 이후 계약분은 계약일로부터 30일 이내에 거래 신고 및 자금조달 계획서를 제출하도록 하고 있다. ​

 

3. 개정령 시행일자는 2020년 3월 13일 계약분부터다.

개정 규정은 부칙 규정에 따라 2020년 3월 13일 계약분부터 적용되므로 2020년 3월 12일 이전에 계약한 주택에 대해서는 개정 규정이 적용되지 않는다. 즉 2020년 3월 12일 매매계약을 체결한 조정지역(투기과열지구가 아닌 지역)의 3억 원 이상인 주택 및 비규제지역(투기과열지구 및 조정지역이 아닌 지역)의 6억원 이상 주택은 자금조달계획 제출 대상이 아니다.​

 

​4. 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택의 증빙 자료제출이 의무화되었다.

종전까지는 자금조달계획서에 주택 등 취득 자금을 어떻게 조달할 것인지만 기재해서 내고 증빙자료를 무조건 제출해야 하는 것은 아니었다. 제출한 자금조달계획서를 국토교통부나 지자체에서 별도로 소명을 요구하는 경우에만 증빙자료를 제출했다. 그러나 개정된 시행령에 따르면 투기과열지구 내 9억 원을 초과하는 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출할 때 주택 취득 재원에 대한 증빙자료까지 함께 제출해야 한다.

 

 

크게 자기자금, 차입금등, 조달자금 지급방식의 3부분으로 나누어져 있다. 구체적 항목으로 자기자금(②~⑦), 차입금등(⑧~⑫), 그리고 조달자금 지급방식(⑭~⑰)으로 구분하여 작성해야 한다. 참고로 거래 종류에 따른 제출자, 구비서류, 제출방법은 다음과 같다.

 

구분	제출자	거래종류	구비서류	제출방법
방문	거래당사자	직거래	부동산거래계약신고 자금조달계획서(매수인)	관할관청 (구비서류+신분증)
	개업공인중개사	중개거래	부동산거래계약신고서 자금조달계획서(매수인)
	대리인 제출	직거래	부동산거래계약신고서 자금조달계획서(매수인), 위임장 위임자 및 대리인 신분증	소속공인중개사가 대행
인터넷	거래당사자	직거래	거래당사자 공인인증서	부동산거래관리시스템에 접속, 작성, 전자서명
	개업공인중개사	중개거래	공인중개사 공인인증서

 

먼저 자기자금은 내가 가지고 있는 돈을 말한다. 주식, 현금, 예적금, 채권 매각금액, 증여 및 상속받은 금액, 기존 부동산 매각자금 등이다. 주택의 취득 재원으로 인정되는 증빙은 다음과 같다.

 

그리고 차입금등은 남의 돈, 빌린 돈을 말한다. 은행대출, 임대보증금, , 주택 취득을 위한 담보대출, 신용대출, 기타 대출 등으로 빌린 돈이다.

 

 

마지막으로, 조달자금지급방식란이 신설되었는데 여기서 중요한 것은 자가자금과 차입금등을 합산한 금액과 동일해야 하며, 금액이 다르게 나온다면 자금조달부분에서 오류나 착오가 생긴 것이다.​

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            표 출처 : fizzyguy.tistory.com/294

 

따라서 부동산을 처분하여 자금을 조달하할 경우 부동산 매매계약서, 전세보증금을 승계하면서 취득하는 경우에는 부동산 임대차계약서, 은행에서 대출을 받는 경우라면 금융거래확인서를 제출하면 된다.
그러나 매매계약 체결 당시 기존 보유 중인 주택의 매도 계약을 체결하지 못했거나 기존 주택이 공실인 경우, 또는 은행에 아직 대출 신청을 하지 않은 경우에는 증빙서류를 낼 수가 없는 일이 발생한다. 이러한 경우에는 자금조달계획서 제출 시점에 자금조달을 어떻게 조달할 것인지 계획 중인 내용으로 작성해서 제출하면 된다. 물론 이 경우네는 해당 증빙자료를 제출할 수 없기 때문에 제출하지 않아도 된다. 추후 국토교통부나 지자체에서 거래 완료 후 증빙자료를 요청할 경우 그때 제출하면 되니까 걱정할 필요가 없다.

5. 자금조달계획서 신고항목이 구체화되었다.

증여 및 상속의 경우 자금 제공자와의 관계를 기술해야 하며, 금융기관 대출액도 주택 담보대출 및 신용대출, 그 밖의 대출로 항목을 세분화하여 작성하도록 하고 있다. 자금조달계획서 신고 항목 중 편법 증여나 대출 규제 위반 등 위법행위 발생 가능성이 높은 항목에 대해서는 자금 제공자의 관계 등 구체적인 사항과 조달자금의 지급수단 등을 명시하도록 서식이 개정되었으므로 유의할 필요가 있다. 그리고 차입금등도 차입금 제공자와의 관계를 상세하게 기재하도록 하였다. 특수관계인으로부터의 차입금이 증여성 자금은 아닌지, 출처가 불분명한 자금은 아닌지 등을 점검하기 위해서다.

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6. 부동산 매매업 법인에 대한 점검이 강화된다.

그동안 법인의 주택 취득과 관련하여 정부의 규제를 빗겨나 있었던 탓에 법인의 주택 매수 구입 비중이 급증했다. 다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세, 1세대 4주택자 취득세 중과를 피하기 위해 법인으로 주택을 구입하는 비중이 늘어났다.
이와 관련하여 국토교통부와 국세청에서 부동산 매매업 법인에 대한 불법, 탈법행위를 중점 점검한다. 특히 다른 법인의 자금을 끌어와 매매업 법인으로 주택을 구입하는 행위, 차명으로 취득한 주택의 매도대금을 법인으로 가져와 법인 명의로 주택을 구입하는 행위를 중점 점검할 예정이므로 주의해야 한다.
그럼에도 불구하고 법인으로 주택을 구입하여 매도할 경우 과세표준에 따른 세부담(과표 2억 이하 10%, 2억 초과 20%) 외에 양도차익의 10%를 추가과세로 납부해야 하며, 건물분 부가가치세(85㎡ 이상인 경우), 법인세 등을 납부한 후의 소득을 개인이 가져오려면 근로소득세나 배당소득세를 추가로 부담해야 함에도 불구하고 법인은 다양한 장점이 있어서 빈틈을 활용하면 절세에 큰 도움이 되기도 한다.

 

-토지자금조달계획서-

 

<부동산거래신고법> 시행규칙 제9조에 의거 수도권, 광역시, 세종시와 그 밖의 지역으로 구분되어 시행된다. 수도권, 광역시, 세종시의 경우에는 1억원 이상 토지거래 및 지분거래도 포함되고, 그 밖의 지역의 경우에는 6억원 이상 토지거래가 해당된다. 

 

1) 수도권, 광역시, 세종시(서울, 경기, 인천, 세종, 대전, 광주, 대구, 부산, 울산) 1억원 이상 토지거래 전부 포함 지분거래 모두 포함 ▷ 단, 1년 이내 서로 맞닿은 토지를 추가 취득한 경우 합산 1억원 이상

2) 그 밖의 지역(강원, 충북, 충남, 경북, 경남, 전북, 전남, 제주) 6억원 이상 토지거래 전부 포함 ▷ 단, 1년 이내 해당토지, 서로 맞닿은 토지를 추가 취득한 경우 합산 6억 이상

 

토지자금조달계획서는 <부동산거래신고법> 시행규칙 개정 내용이 2022년 2월 21일  국무회의를 통과하여 2022년 3월 1일 계약분부터 적용된다.

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙(약칭 : 부동산거래신고법 시행규칙)

제9조(토지거래계약 허가신청) ① 영 제8조제1항 각 호 외의 부분에 따른 신청서는 별지 제9호서식과 같다. ② 영 제8조제1항 각 호 외의 부분에서 "국토교통부령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다. [개정 2022.2.28] 1. 제11조제1항 각 호의 사항이 기재된 토지이용계획서(「농지법」 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 같은 조 제2항에 따른 농업경영계획서를 말한다) 2. 별지 제10호서식의 토지취득자금 조달계획서 ③ 영 제8조제2항 각 호 외의 부분에 따른 신청서는 별지 제11호 서식과 같다. ④ 영 제8조제2항 각 호 외의 부분에서 "국토교통부령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 말한다. [개정 2020.10.27] 1. 제2항제1호의 서류(토지의 이용에 관한 계획을 변경하려는 경우만 해당한다) 2. 제2항제2호의 서류(계약예정금액을 변경하려는 경우만 해당한다) ⑤ 삭제 [2020.10.27] ⑥ 영 제8조제1항 및 제2항에 따른 신청을 받은 허가관청(법 제11조제1항에 따른 허가권자를 말한다. 이하 같다)은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지등기사항증명서를 확인하여야 한다.

 

 

 

토지자금조달계획서 제출 방법은 시군구청 방문 또는 인터넷으로 제출하는 2가지 방법이 있지만 대부분 인터넷으로 신고한다. 부동산중개사무소를 통해 계약할 경우 공인중개사에게 제출하면 된다. 신고 전에 공인중개사가 직접 작성 내용을 검토하여 보완할 사항이 있으면 보완해 주기 때문이다. 물론 관련 서류를 구비하면 본인이 아닌 제3자가 대리인으로 제출할 수도 있다. 그리고 주택 및 토지자금조달계획서 작성시 공유지분으로 거래할 경우에는 공유자별로 각각 제출해야 한다.