실거래신고 기준일은 가계약금 받은 날일까? 실제 계약서 작성한 날일까?

요즘 실거래신고와 관련하여 공인중개사들에게 과태료 처분이 내려지는 일이 빈번하게 발생하고 있다. 계약금일부(가계약금)를 받고 30일 이내에 실거래신고를 하지 않아 벌어진 일이다. '가계약금'은 정식 용어가 아닌 부동산 시장의 관습어이고 정식 용어는 본 계약체결시 계약금이 되기 때문에 '계약금일부'라고 하는 것이 맞다. 계약금일부는 부동산 매매나 임대차계약시 계약서 작성 전에 매도인이나 임대인에게 먼저 입금하는 금액이다.

 

그럼 정식계약서를 작성하면 되지 계약서 작성 전에 계약금일부를 미리 입금하는 이유는,  매수인이나 임차인이 해당 물건이 마음에 들지만 당장 계약서를 작성할 수 없는 사정이 있거나, 다른 사람보다 먼저 계약을 하고 싶어 미리 물건을 잡아두려고 하기 때문이다. 실제 부동산 거래 현장에서는 대부분 계약서 작성 전에 계약금일부를 입금한 후 본 계약서를 작성하는 방식으로 거래가 이루어지고 있다. 따라서 매도인과 매수인 합의하에 계약금일부를 먼저 입금하는 것은 문제가 없다.

 

 

부동산 실거래신고는 2020년 2월 21일을 기준으로 그 이전까지는 계약체결일로부터 60일 이내, 2020년 2월 21일부터는 계약체결일로부터 30일 이내로 신고하도록 개정되었다. 신고기한이 60일에서 30일로 단축되었다. 그런데 여기서 계약체결일을 두고 혼선이 빚어지고 있다.

 

실거래신고 관련 <부동산거래신고 등에 관한 법률> 제3조를 보면 ‘거래당사자(중개거래인 경우 개업공인중개사)는 부동산 등을 매매하는 경우 그 실제 거래가격 등을 계약체결일부터 30일 이내에 해당 부동산 소재지를 관할하는 시군구청(신고관청)에 신고하여야 하며, 이를 이행하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 신고한 자는 제28조에 따른 과태료 부과 대상에 해당된다.’고 규정하고 있다.

그러나 이와 관련한 대법원 판례(2017다20371)에서는 ‘통상 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다’고 판결한 바 있다. 또 다른 대법원 판례(2005다39594)에서는 ‘매매계약은 특별한 방식을 요하지 아니하며, 계약서는 성립사실을 증명하는 하나의 방법에 불과하므로 부동산 매매계약의 체결일은 매도인이 부동산을 매수인에게 이전할 것을 약정하고, 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어진 날’로 보는 것이 타당하다고 판결한 바 있다.

 

또한 '가계약금 지급 이후 계약서 작성시 실거래신고 기준일’에 대한 국토부 질의(2022.5.23.)에서도 국토부에서는 ‘계약체결 여부 등은 가계약, 본계약, 정식계약 등 용어 및 계약서 작성여부를 기준으로 구분하는 것이 아니고, 관련 대법원 판례 등에서 말하는 해당 요건을 충족한 경우 매매계약이 성립된 것으로 보아 매매계약이 성립한 날을 기준으로 신고기한 이내에 실거래신고를 해야 한다’고 회신한 바 있다.

 

따라서 대법원 판례와 국토부 질의회신을 정리하면, 계약서 작성 여부와 관계없이 계약금일부를 받은 날로부터 30일 이내에 실거래신고를 해야 한다. 현장 공인중개사들을 헷갈리게 하는 이유는 관련 법과 판례가 문구상 조금 차이가 있기 때문이다. <부동산 거래신고 등에 관한 법률>에서는 ‘계약체결일로부터 30일 이내에 실거래신고’를 하도록 규정하고 있지만, 대법원 판례에서는 계약체결은 계약서를 작성하는 형식이 중요한 것이 아니라, <민법>에 의한 당사자간 합의가 중요하기 때문에 계약금일부를 받았다는 것은 당사자간 합의가 이루어진 것이다. 따라서 실제 계약서 작성 여부와 관계없이 계약금일부를 받은 날로부터 30일 이내에 실거래신고를 해야 한다.

-글 : <꾼들의 재개발·재건축 투자급소 50> (aladin.co.kr) 에서,