감만1구역, 제대로 알기는 아나? 평형별·타입별·블록별 조합원 평균 예상분양가

2020년 8월 1일부터 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용되는 분양권 전매제한(~소유권이전등기시까지)으로 최근 부산지역 재개발 입주권 가격이 전체적으로 상승하고 있다. 특히 리스크가 해소된, 사업이 어느 정도 진행된 곳은 프리미엄의 상승폭이 더 높은 추세를 보이고 있다.

 

우선 '감만동', '우암동'하면 부산 사람들의 인식은 한 마디로 대부분 부정적이다. 낙후된 동네라는 과거의 학습효과 때문이다. 인간은 누구나 자신이 보고싶은 것만 보는 법이다. 재개발을 왜 하는가? 낙후된 동네니까 재개발을 하는 것이다. 멀쩡한 동네라면 재개발을 할 이유도 없고 사업성이 없어 할 수도 없다. 재개발 투자의 핵심은 before가 아닌 after를 보는 능력이다. 그래서 재개발 투자를 미래가치에 대한 투자라고 하는 것이다. 북항재개발과 연계한 바닷가 명품주거 삼각벨트를 형성하고 있는 우암~감만 재개발로 15,000여 세대가 들어서고 5만여 명의 상주인구를 예상하고 있는 그야말로 미니신도시급이다. 제2의 해운대 바닷가 주거벨트가 될 것이다.

 

하지만 모든 투자자들이 감만, 우암을 부정적으로 보는 것은 아니다. 이미 조합원 교체비율이 60%에 육박하고 있다. 알만한 사람들은 이미 투자를 했다는 반증이다. 관리처분이 임박하자 이제 물건을 찾는 투자자들이 많다. 때늦은 감이 없지 않다. 6개월 전까지만 해도 프리미엄이 3천만 원 수준이었지만 지금은 그보다 3배 이상 올랐다. 1년 전 상담했던 투자자들은 지금은 그때에 비해 너무 올랐다는 생각에 또 투자를 못한다. 하지만 지금도 늦지는 않았다. 감만1구역의 경우 2~3년 후쯤 착공 무렵이면 적어도 1억5천 이상(우암2구역 착공단계 수준)의 프리미엄은 형성될 것으로 보고 있다.

 

9,092세대로 우리나라 최대의 재개발 단지로 꼽히는 감만1구역은 2020년 6월 27일 관리처분인가를 위한 총회가 예정되어 있어 투자자들의 발길이 잦아지고 있고 매물 잠김상태와 맞물려 프리미엄도 가파르게 상승하고 있다. 특히 84형의 경우 전체 9,092세대 중 1,000여세대 남짓이어서 품귀현상을 보이고 있다. 

 

재개발 투자에 관심이 있다면 책상에 앉아서 SNS나 블로그 글에 현혹되지 말고 일단 현장에 있는 부동산 사무실에 들러 상담을 받아보는 것이 필수다. 간혹 정체를 밝히지 않은 채 이곳저곳 부동산을 휘젓고 다니면서 온갖 정보를 요구하는 어처구니 없고 버릇 없는 막무가내인 투자자들도 있다. 부동산 사무실을 무슨 정보수집처로 인식하는 듯하다. 이런 부류는 십중팔구 투자를 하지 못하고 자료만 수집하다 끝난다. 그런 정체도 밝히지 않는 뜨네기 손님들은 해당 구역 부동산 소장들과 금방 공유가 되고 기피인물이 된다. 모든 부동산에 들러 매물을 구해달라고 하면 모든 부동산이 신경쓸 거 같지만 아무 부동산도 신경쓰지 않는다. 해당 재개발 구역을 방문하여 해당 구역의 부동산 공인중개사에게 상담을 받아야 하는 이유는 공인중개사라고 해서 120곳이 넘는 부산 전 지역의 재개발 사업장을 세세하게 알 수가 없기 때문이다. 조합마다, 구역마다 세부적인 상황이 다르기 때문이다.

 

그래서 블로그지기는 시간을 요하는 투자상담은 토요일과 일요일에 시간을 따로 잡는다. 평일에는 긴 시간 상담이 불가하기 때문이다. 그리고 전화상담은 가급적 하지 않는다. 시간낭비에 가깝다. 특히 밑도 끝도 없이 싼 매물 구해 달라는 전화는 그다지 신뢰하지도 않고 신경쓰지도 않는 편이다. 오프라인 상담없이 투자로 연결된 경우가 별로 없기 때문이다. 현장에 들리는 수고로움 없이 인터넷이나 전화로 좋은 매물을 구한다는 것은 불가능에 가깝다. 이름도, 얼굴도 모르는 사람에게 현장 부동산에서 좋은 매물을 추천해 줄리 만무하다.

 

관리처분인가가 임박하자 최근 일부 블로그나 카페 등에서 감만1구역과 관련한 이런저런 이야기들이 떠돌고 있다. 뉴스테이 대신 일반분양으로 간다더라, 조합원 분양가가 당초 이야기한 것보다 높다더라, 사업진행이 잘 안된다더라, 등등 이른바 '~카더라'정보들이 난무하고 있다. SNS글보다는 조합이나 해당 구역 부동산에 확인하는 것이 정확할 것이다.

 

특히 조합원 예상 분양가 관련하여 잘못된 정보들이 있어 정리해 보고자 한다. 총회 안내책자 자료에 따르면, 감만1구역 평형별, 타입별 조합원 평균 예상 분양가는 평당 800~900만원대(펜트하우스 제외)이다. 여기서 중요한 것은 평형별, 타입별 평균분양가라는 점이다. 즉 같은 평형, 같은 타입이라도 동, 층수, 방향, 블록(1~4블록으로 구분되어 있음) 등에 따라 모두 개별 분양가가 다르다는 점이다. 그런데도 일부에서 분양가가 상대적으로 높은 특정 동, 호수를 예로 들어 전체 타입의 분양가로 오인하게 하는 경우가 있다. 

 

<감만1구역 평형별, 타입별 조합원 평당 평균 예상 분양가>

 

 

 

재개발투자는 과거와 현재가 아닌 미래를 보는 시각에서 판가름난다.