부산 뉴스테이 재개발, 일반분양 전환이 답일까?

일반분양 전환, 부산 공공임대 정비사업 '좌초'

 

현 정부 들어 지지부진한 정비사업을 활성화하고 임대주택 공급도 늘리기 위해 본격 도입된 ‘공공지원민간임대 연계형 정비사업’(이하 공공임대 정비사업)이 흔들리고 있다. 시중 유동자금이 풍부해 분양성이 좋아지고 규제의 풍선효과로 수도권 자금이 지역으로 유입되면서 일반 재개발로 전환하는 것이다.

 

부산 남구 우암1구역

감천2·우암1구역 전환 결정

우암2구역도 변경 여부 논의

아파트 설계 등 절차 다시 밟아야

부동산 규제 따른 ‘풍선효과’

분양 호조 “사업성 충분” 판단

수도권 자금 대거 유입도 원인

 

문제는 임대주택 공급이 크게 줄어드는 것은 말할 것도 없고, 전환을 추진하는 곳 중에는 이미 착공까지 한 곳도 있어 사회적 비용이 적지 않다는 것이다. 향후 부동산 시장이 냉각돼 사업성이 떨어질 경우 또 다른 사회문제가 될 것으로 우려된다. 15일 부산시에 따르면 부산 지역 공공지원 정비사업이 모두 4곳이 진행되다가 올 들어 2곳으로 줄었다. 감천2구역(3148세대)과 우암1구역(2482세대)이 각각 올 3월과 6월 일반 재개발로 전환한 것이다. 우암2구역(3018세대)도 오는 18일 조합원 총회를 열어 전환 여부를 결정할 예정이다. 9000세대가 넘는 감만1구역만 원래대로 공공지원 정비사업 형태로 진행 중이다. 우암2구역 관계자는 “오는 18일 총회에서 조합장 등 집행부를 구성하고 사업 방식도 결정할 것”이라며 “조합장 후보 3명 중 현 방식과 새 방식을 대표하는 분이 모두 출마했다”고 밝혔다. 감만1구역 관계자는 “현재로서는 일반 재개발 전환 계획이 없다”고 말했다.

 

부산시에 따르면 사업 방식이 전환되면서 사라진 공공임대 물량은 감천1구역 2099세대, 우암1구역 1755세대를 합쳐 3854세대다. 여기에 우암2구역(임대 2058세대)까지 전환된다면 총 5912세대가 사라지는 셈이다.

 

감천2·우암1구역은 전환 시점이 착공 전이었지만 우암2구역은 지난해 9월 이미 착공해 매몰비용이 적지 않다. 사업 방식이 변경되면 설계, 정비계획 수립 등 관련 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다. 우암2구역 시공사인 대림산업 관계자는 “일반 분양 방식으로 사업이 제대로 안될 경우 이자와 손실을 조합원들이 고스란히 떠안아야 한다”고 강조했다.

 

 

공공지원 정비사업들이 잇달아 일반 재개발로 전환하는 것은 분양 호조로 충분히 사업성이 있다고 판단하기 때문이다. 지난해 11월 부산 전역이 청약조정대상지역에서 풀린 뒤 부동산 경기가 살아났다. 특히 수도권 자금이 정부 규제를 피해 지역 정비사업에 뛰어들면서 이 같은 분위기가 더 조성됐다. 실제 부산 지역 재개발·재건축 현장에선 지난해 11월 이후 조합원 명의변경이 급속히 늘었다. 외지인이 입주권을 사들였을 가능성이 큰 것이다.

 

 

부산 남구 우암2구역. 부산일보

 

사업 과정에 증액된 사업비를 조합원들이 다 부담해야 하는 상황도 사업 변경을 부추긴다. 부산시는 이에 대해 국토교통부에 정책건의를 해 둔 상태다. 부산시 손인상 도시정비과장은 “사업 변경을 결정하고, 그에 따른 책임을 지는 것도 모두 조합원들”이라며 “앞으로 다시 절차를 밟을 때 높이, 배치, 용적률 등을 엄격하게 적용할 것”이라고 밝혔다.

-자료 : <부산일보>, 2020.7.15.

 

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박근혜 정부의 획기적인 부동산 대책 중 하나로 꼽히는 뉴스테이(중산층을 위한 기업형민간임대사업), 문재인 정부 들어 한층 공공성이 강화된 '공공지원민간임대주택'(8년임대)으로 분칠을 했지만 관련 부서 자체도 공중분해 되었다. 부산에서는 감천1, 우암1.2, 감만1구역... 4곳이 뉴스테이 연계형 정비사업지로 선정되었다.

공통적으로 일반분양으로 인한 재개발에 실패했던 곳이다. 입지도 그다지 좋지 않고 부산시민들이 아주 선호하는 지역도 아니다. 처음에는 일반분양 재개발을 추진하다 일반분양이 어렵다고 판단하여 건설사들이 손들고 나가 재개발 자체가 무산될 위기에서 뉴스테이로 기사회생한 곳이다. 사실 뉴스테이 재개발에 선정되는 것 자체도 하늘의 별따기였다. 축하 현수막이 나붙을 정도였다. 그런데 지금 부산 뉴스테이 재개발 사업장들을 보면, 감천1, 우암1은 일반분양으로 전환했고, 우암2는 착공되어 공사가 상당 부분 진행된 시점에서 갑자기 일반분양 전환을 시도하고 있어 7월부터는 공사가 전면 중단된 상태다. 조합장도 해임되어 뒤숭숭하다.

과연 일반분양만이 답일까?, 일반분양이 독이 되지는 않을까?

 

긍정적인 측면 : 뜨거운 시장 “분양해도 승산”

 

공공임대 정비사업 지역은 대개 사업성이 떨어져 장기간 진행되지 못한 곳이었다. 공공 지원을 통해 임대주택을 매입해 분양 리스크를 줄임으로써 사업이 진행되도록 만든 것이다. 이 과정에서 용적률을 높여 줘 일반분양을 통해 조합원 부담과 손실을 보전하도록 한다. 부산시 관계자는 “우암2구역은 2006년 11월 조합설립인가가 났는데 사업성 부족, 미분양 부담 등으로 그동안 사업이 진행되지 못했다”고 귀띔했다.

최근 부동산 경기가 살아나고, 외지 자금이 지역으로 유입되면서 상황이 달라졌다. 주변 일반 재개발·재건축 사업들이 성공적으로 분양을 마치는 것도 자신감을 보탰다. 개발 호재 등 주변 조건의 변화도 있다. 만약 리츠에 매각하려던 임대 물량을 일반분양으로 바꿔 성공한다면 조합은 수백억 원의 이익을 더 볼 수 있을 것으로 기대된다.

문제는 과연 장밋빛 전망대로 될 수 있느냐다. 정부가 다주택자, 단기 투자자에 대한 규제를 강화하고 있어 앞으로 분양성을 장담하기 어렵다. 전환 이후 사업이 제대로 추진되지 않을 경우 선의의 조합원 피해도 우려된다. 우암2구역의 경우 원래대로라면 2023년 2월 공사가 끝날 예정이다. 일반 재개발 전환에 따른 금전적 부담도 적지 않다. 국민주택기금 지원금, 리츠 등으로부터 받은 계약금 등을 돌려줘야 하는 것이다. 우암2구역 시공사인 대림산업 관계자는 “지난해 9월 착공해 지난달 말 현재 12.8%의 공정을 보이는데, 이미 300억 원 정도가 투입됐다”고 설명했다. 지난 3일부터 현장 공사가 중단돼 지역 하도급 업체의 피해도 예상된다.

 

부정적인 측면 : 증액된 사업비, 조합원 부담

 

정책적인 결함도 사업 전환 결정에 한몫한다. 사업시행자와 우선협상대상자 간의 매매예약 이후 관리처분인가 전까지 공사비가 증액되는 경우, 이를 조합원이 부담할 수밖에 없다. 현행 법에는 최초 사업시행인가 고시 후 6개월 안에 매매예약을 체결하도록 규정한다. 이 매매예약은 변경할 수 없다. 부산시 도시정비과 관계자는 “물가상승분 등을 제대로 감안하지 못해 조합원당 3000만~4000만 원씩 추가 부담이 생기기도 한다”고 귀띔했다. 결국 이 부담을 감당하기 힘든 상황에서 일반 분양의 유인은 더 커진다.

대개 매매예약에서 관리처분인가까지 1~2년, 매매계약에서 착공까지 1~2년 정도 걸린다. 토지, 주택, 지분, 공급조건 등에 대해 ‘매매예약’을 하는 것은 사업 관련 변수가 많기 때문에 일종의 가계약을 하는 것이라고 부산시는 설명했다. 부산시는 이 같은 문제를 해결하기 위해 지난해 11월부터 4차례에 걸쳐 국토교통부에 ‘임대사업자 선정 기준’과 업무처리지침을 개정해 관리처분인가 전까지 매매예약을 변경할 수 있게 해 달라고 정책건의를 했다.(부산일보.2020.7.15.)

 

사견임을 전제로 결론부터 말하면 지금 현재 상황을 보면, 일반분양이 유리할 수 있다. 그러나 일반분양으로 가는 과정은 고속도로가 아니라 구불구불한 오솔길이 될 수도 있다. 먼저 용적율 하락에 따른 일반분양 물량 감소로 조합원분양가와 추가분담금 증가 우려, 공사지연에 따른 추가분담금 증가 우려, 사업지연에 따른 금융비용 증가 뿐만 아니라 2020년 8월부터 분양권이 전매제한에 묶여 분양시장이 지금처럼 좋을까 하는 점이다.

시중 유동자금 증가와 저금리 기조 등과 같은 긍정적 요소도 있지만 부산인구는 계속 감소하고 있고 정부의 규제로 외지인 진입은 점점 줄어들고 특히 남구의 아파트 공급물량은 폭탄 수준이다. 향후 분양시장을 누가 정확하게 예측할 수 있을까? 일반분양이 여의치 않거나 미분양이 발생할 경우 그 피해는 고스란히 조합원들이 떠안아야 한다는 사실을 간과해서는 안된다. 그리고 우암2의 경우 공사가 한창 진행중이어서 인가권자가 곧이곧대로 사업변경을 승인해 줄지도 미지수다. 재개발사업에서 가장 시간이 오래 소요되는 과정이 사업시행인가(건축허가)이다. 다시 설계하여 사업시행인가를 받아 진행하는 것이 그다지 쉽지만은 않아 보인다. 물론 그 모든 결정은 시행사인 조합과 조합원들이 하는 것이지만...