66. 재개발 재건축 조합원이면 모두 분양자격이 있다?

재개발 재건축 입주권 투자자들의 최대 관심사는 '입주권'을 받을 수 있는가이다. 그런데 혹자는 지나치게 프리미엄에 관심을 가진다. 프리미엄을 더 주고 매입했는지도 중요하지만 더 중요한 것은 입주권이 단독으로 나오는가의 여부다. 따라서 계약하기 전에 구역 내 다물권자인지 여부를 확인해야 한다. '조합원 입주권'이란 재개발 재건축사업, 즉 정비사업은 기본적으로 헌 동네의 헌 건축물과 기반시설을 철거하고 신축건물과 새로운 기반시설을 짓는 사업이다.

▶ 조합원이기만 하면 입주권이 나오나?

조합원이 보통 가장 중요하게 생각하는 것은 '내가 어떠한 신축건물을 얼마에 분양받을 수 있을까'다. 하지만 조합원이라고 언제나 신축건물을 받을 수 있는 것은 아니다. 통상 1명의 조합원에게 신축주택의 분양권 1개가 발생되는 것이 일반적이다. 여러 명의 조합원에게 1개의 입주권만 나오는 경우도 있다. 심지어 조합원이기는 하나 아예 입주권이 나오지 않는 경우도 있다. 최종적으로 조합원이 온전한 신축건물 하나를 분양받으려면, ① 토지등소유자로서 ② 조합원이 된 다음, ③ 분양자격을 가지고, ④ 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정되어야 한다.

▶분양자격은 조합원 자격과 다른가?

조합원 자격이 있어야 분양자격이 있는 것은 맞다. 또한 자격 범위도 일치하는 부분이 많다. 하지만, 조합원자격이 있다고해서 언제나 입주권이 부여되는 것은 아니다. 따라서 조합원 자격은 최종적인 조합원 분양자격의 전제요건이다. 조합원이기만 하면 입주권을 받을 수 있다는 생각은 버려야 한다. 물론 조합원 자격이 없다면 분양자격이 없으므로, 조합원 자격의 취득에도 신경을 써야 한다.

▶조합에서 조합원임을 확인해주면 입주권이 나오는 것 아닌가?

 

흔히 하는 오해 중 하나는, '나는 조합에서 조합원 자격을 확인해 주었으니까, 당연히 조합원 입주권이 나올 거야'라고 믿는 것이다. 조합을 방문해서 입주권이 나오는 것과 같이 구두로 안내받았음에도 나중에 아파트를 배정 받지 못하였다고 상담을 요청하는 경우가 종종 있다. 하지만 조합은 법률전문가가 아니다. 조합 관계자가 구두로 조언을 준 정도로는 책임을 묻기 어렵다. 결국 애매한 경우 본인이 법률을 잘 해석하여 분양자격을 잘 파악하거나, 재개발 재건축에 관한 법률전문가의 조언을 구하여 확인할 필요가 있다.

 

▶공인중개사가 조합원 입주권이 나온다고 소개해 믿고 샀는데, 입주권이 나오지 않는다면?

통상 정비사업 구역 내에서 활동하는 공인중개사들은 입주권에 관한 법률지식에 대해 일반 소비자들보다 밝다. 따라서 특별한 쟁점이 없는 경우라면 문제 없는 경우가 많을 것이다. 하지만 공인중개사들 사이에서도 정비사업에 관한 법률적 이해도에 차이가 있는 경우가 있으므로, 입주권이 나온다는 조언을 100% 확신할 수는 없다. 특히, 법률과 조례의 적용이 복잡하고 애매한 부분이라면 더욱 그러하다.

▶조합원 분양자격 여부 판단 과정

토지등소유자 자격, 조합원 자격, 관리처분계획에 따른 분양자격을 순서대로 파악해야 한다. 이를 위해서는 ① 우선 도시 및 주거환경정비법 제2조, 제39조 등을 기초로 토지등소유자와 조합원 개념을 파악하고, ② 조합원 자격이 온전하게 주어진 것을 전제로 다시 관리처분계획에 관한 도시정비법 관련 조항과 각 지역별 도시정비조례를 살펴보아야 한다, ③ 다만 위 법률과 조례는 수차례 개정되어 왔으므로, 어느 시점의 법률과 조례를 적용하여야 하는지도 매우 중요하다. ④ 마지막으로, 관리처분인가가 이미 이루어진 곳의 경우에는 해당 조합의 관리처분계획상 분양기준까지 잘 살펴야 한다.

-글 :  법무법인 센트로 권재호 변호사 글을 일부 수정하여 각색함.

 

재개발구역 내 토지등소유자(토지 소유자, 건축물 소유자, 지상권자)이어야 조합원 자격이 있다. 맞다. 그럼 조합원 자격이 있으면 모두 분양자격이 주어질까? 반드시 그렇지는 않다. 토지등소유자이면서 조합원자격이 있어도 분양자격이 없는 경우가 있다. 대표적으로 존치건축물 소유자와 지상권자다. 즉 존치건축물 소유자(종교시설, 관공서 등)와 지상권자는 토지등소유자이면서 조합원 자격도 있지만 분양자격은 없다. 따라서 조합원 자격이 있다고 해서 모두 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 존치건축물 소유자는 아파트가 지어진 후에 구역 안에 존치할 것이기 때문에 분양자격을 주지 않는다. 그리고 지상권자는 지상의 단순한 권리에 불과하기 때문에 아파트가 지어지면 없어질 권리이므로 역시 분양자격은 없다.

그럼 분양자격도 없는데 조합원 자격을 주는 것이 무슨 의미가 있냐고 반문할지 모른다. 그러나 존치건축물 소유자나 지상권자는 분양자격은 없지만 이해당사자들이기 때문에 사업진행 과정은 알아야 한다. 따라서 조합 총회 등에 참여하여 의사를 밝히라는 것이기 때문에 중요한 의미를 가진다. 조합설립 등에 필요한 토지등소유자수에도 포함되기 때문이다.