65. 재개발 조합원의 관리처분 절차

‘몸이 천 냥이면 눈은 구백 냥’이라는 말이 있다.‘재개발이 천 냥이면 관리처분인가는 구백 냥’이라고 할 만큼 중요한 단계다. 관리처분계획이란 재개발·재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획을 말한다. 즉 사업구역 내 토지나 건축물들을 정리하여 조합원들이 보유한 권리가액의 크기만큼 아파트나 상가로 배분하는 과정이다.

 

 

정비사업을 시행함에 있어 주거환경개선사업을 제외한 재개발·재건축사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 사업시행 후 조합원들에게 분양하는 대지나 건축시설에 대한 배분계획인 관리처분계획을 반드시 수립하여야 한다. 사업시행자는 기준에 따라 관리처분계획을 작성해야 하며 관리처분계획의 수립절차는 사업시행인가 후에 다음과 같이 진행된다.

 

① 분양신청의 통지, 공고(사업시행자가 토지 등 소유자에게) ② 분양신청(토지 등 소유자가 사업시행자에게) ③ 종전 및 분양예정 자산의 평가(감정평가업자) ④ 관리처분계획서 작성(사업시행자) ⑤ 조합총회 의결(의결방법은 정관으로 정함) ⑥ 공람, 의견청취(사업시행자가 토지 등 소유자에게) ⑦ 인가신청(사업시행자가 시장·군수에게) ⑧ 통지(사업시행자가 분양신청자에게)

 

물론 시행자는 정비사업으로 건설된 주택을 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택에 대하여는 <주택법>의 규정에 따라 공급대상자 외의 자에게 공급할 수 있다. 관리처분의 원칙을 보면,

 

① 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

 

② 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

 

③ 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

 

④ 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

 

⑤ 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

 

⑥ 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 소유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 투기과열지구 안에 위치하지 아니하는 주택재건축사업의 토지등소유자, 근로자(공무원인 근로자를 포함)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 등 소유자와 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등 다음에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

 

결론적으로 관리처분계획은 재개발사업을 통해서 벌어들이는 총수입과 총사업비 지출을 추산하는 단계로서 종전자산 즉, 재개발사업 시행 전의 토지 및 건축물의 권리를 종후자산 권리로 변경시키는 과정이다. 사실상 조합원의 분담금 및 정산금이 결정되는 중요한 절차로서 권리가액이 산정되기 때문에 조합원들이 가장 관심을 가지는 사항이다. 그러나 관리처분계획을 이해하기 위해서는 조합원분담금, 권리가액 및 비례율을 알아야 한다.

 

-조합원분담금=분양받을 주택의 분양가-권리가액 -권리가액=조합원별 종전자산평가액 x 비례율 -비례율=(총수입액-총사업비)/종전자산평가액

 

다음 <표>는 재개발 현장의 사례이다.

부산시 남구의 어느 재개발구역 조합원 A는 ‘85㎡, 분양가 5억 원’의 아파트를 분양 신청한 상태이다.

 

조합원 A의 관리처분 절차

절차	내용	산출내역(금액 : 억원)
1.종전자산평가액 산정	기존 주택, 상가, 토지 등을 각 조합원별로 자산평가	-조합원A의 종전자산평가액 3 -전체조합원 종전자산평가금액 1000
2.총사업비 산정	건축비, 이주비, 용역비, 조합운영비 등 사업에 소요되는 총사업비 추산	총사업비 1200
3.총수입액 산정	신축될 아파트와 상가 분양예정가를 근거로 산정	-총수입 2500 -85㎡, 분양가 5
4.비례율 산정	종후자산 총수입액에서 총사업비를 차감한 후 이를 전체 종전자산평가액으로 나눈 값	(2500-1200)/1000=1.3(130%)
5.조합원별 권리가액 산정	종전자산평가금액x비례율	3x1.3=3.9
6.정산금 산정	조합원별 종전자산 권리가액과 종후자산평가액을 비교하여 과부족금액 산출	5-3.9=1.1(조합원 A의 추가분담금)

 

이처럼 관리처분은 종전자산평가액-->총사업비-->총수입액-->비례율-->조합원별 권리가액-->정산금을 순서대로 산정한다. 이를 통해 비례율은 물론 조합원 A의 추가분담금이 1억 5000만 원이라는 것을 파악할 수 있다. 또한 관리처분은 구역 안에 있는 종전의 토지나 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권과 같은 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지와 축조된 건축 시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획을 모두 포함하는 것이다.

 

즉 사업이 어느 정도 진행되어 분양과 이주, 철거 등을 앞둔 시점에서 구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 최종 수립하는 단계이다. 일반분양가를 제외한 대부분 비용이 확정된 상태이기 때문에 비교적 정확하게 수익성을 산출할 수 있어 투자하기에도 안전한 시기이다. 반면 관리처분인가 고시 후 이전고시가 있는 날까지 종전 토지 및 건축물에 대해서 사용·수익이 제한된다.