하늘이 무너져도 투자할 구멍은 있다...부산, 분양권 누르자 재개발 룰루랄라~

분양권 누르니 재개발 급등…7·10 대책에 호가는 되레 올라

규제 안먹힌 부산 부동산 시장

- 작년 11월 해·수·동 규제 풀린 뒤
- 한달새 지역 아파트 값 0.55% ↑

- 전매 제한, 7·10 대책 등 거치며
- 재개발·재건축 입주권 20% 올라
- 호가도 2억 ~ 5억 천정부지 상승
- 동·단지 세분화 ‘핀셋 대책’ 필요

22차례에 걸친 정부의 부동산 대책이 시장에서 효과를 거두지 못하고 있다. 5·11 분양권 전매 제한 대책 발표 이후에는 입주권과 분양권이 급등했고, 서울과 수도권을 집중 겨냥한 6·17 대책 때는 풍선효과가 부산을 덮쳤다. 역대급으로 불리는 7·10 대책 이후 급매물이 나올 것이라는 예상과 달리 해·수·동(해운대·수영·동래구) 지역을 중심으로 연일 신고가가 나오면서 호가는 급등하고 있다.

■‘똘똘한 한 채’ 확신 준 7·10 대책

 

지난해 11월 정부는 부산의 마지막 규제 지역으로 남아있던 해·수·동 지역을 부동산 청약조정대상지역에서 해제했다. 113주 연속 하락이라는 침체기를 겪던 부산 부동산 시장은 금세 ‘불장’으로 변했다. 30일 한국감정원 월간 아파트 매매가격 변동률 자료를 보면 지난해 12월 부산의 아파트 가격은 전달 대비 0.55% 상승했다. 같은 기간 해운대구는 2.34%, 수영구는 1.71%, 동래구는 1.39% 급등했다. 상승 흐름은 지난 2월까지 이어졌다. 코로나19 여파로 전반적인 국내 경기가 침체하면서 부동산 시장도 관망세로 돌아섰다.

그러나 정부가 지난 5월 비규제지역 광역시까지 분양권 전매를 사실상 금지하는 대책을 발표하면서 시장은 다시 꿈틀거리기 시작했다. 규제 이후에도 거래가 가능한 분양권 가격이 급등하고, 대체 투자로 재개발·재건축 입주권에도 불이 붙으면서 집값은 상승 전환했다. 감정원 자료를 보면 부산은 3, 4, 5월 각각 0.00%, -0.10%, -0.07%로 내림세를 보이다 6월 0.04% 상승하며 반등에 성공했다. 같은 기간 해·수·동은 각각 0.21%, 0.59%, 0.25% 급등세를 보였다.

7·10 대책은 상승 흐름에 기름을 부은 셈이 됐다. 대책 발표 직후인 지난 13일 기준 부산의 주간 아파트 가격은 전주 대비 0.12% 올랐다. 해·수·동은 각각 0.22%, 0.30%, 0.15% 오르며 부산 평균 변동률을 상회했다. 지난 20일 부산은 0.06% 올라 상승 폭이 조금 줄었지만 다주택자를 겨냥한 정부의 세금 폭탄으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 쏠림 현상이 발생하면서 해·수·동은 주간 가격 변동률이 0.40%를 웃돌 정도로 급등세로 돌아섰다.

■일부 재건축 20%↑… 핀셋대책 필요

 

해·수·동의 주요 아파트별로 보면 지역 최대 규모의 재건축 단지인 수영구 남천동 삼익비치아파트는 전용면적 41.52㎡는 올해 1월 5억3000만 원에서 출발해 지난 8일 7억5500만 원으로 2억여 원이나 급등했다. 해운대구 우동 삼호가든, 동래구 온천동 럭키아파트, 해운대구 재송동 79시영 등 대부분의 재개발·재건축 입주권 가격도 최근 몇 달 사이 20% 이상 급등세를 보인다.

기존 분양권 가격도 심상치 않다. 수영구 남천더샵프레스티지의 전용면적 84㎡는 최근 10억7050만 원에 거래됐다. 분양권 전매가 풀린 지 불과 4개월만에 분양가의 배가량 가격이 올랐다. 이 아파트의 준공 예정일은 2022년 9월로 아직 입주까지는 2년2개월이나 남았다.

호가도 천정부지로 오르고 있다. 해운대구 우동 마린시티자이 전용면적 84㎡의 호가는 16억 원. 3.3㎡ 당 4585만 원. 해운대자이2차 아파트의 전용면적 84㎡ 매물 호가도 15억 원이다. 인근 재건축 단지인 삼호가든도 전용면적 84㎡ 기준 호가가 10억 원 문턱까지 올라왔다. 이 아파트는 지난 8일 9억5500만 원에 거래됐다. 대부분 호가가 지난달보다 2억~5억 원 올랐다.

전문가들은 부산도 교통, 교육, 편의시설 등 일종의 ‘강남화’가 진행되는 일부지역과 집값 변동이 적은 외곽지역을 구분해 핀셋 대책’을 세워야 한다고 지적한다. 동의대 강정규 부동산대학원장은 “집값이 오른 해·수·동과 그 외 지역의 평균을 보고 정책 대응을 하기에는 양극화가 심각하다. 부산시 차원에서라도 급등한 단지와 동 등에 대한 세부적인 통계와 정책을 만들어야 양극화를 해소할 수 있다”고 말했다. -자료 : <국제신문>, 2020.7.31.