77. 부산 재개발구역 과소토지(30㎡)로 분양자격 요건을 모두 갖추었는데 현금청산자가 된 사례

부산에 거주하는 A는 평소 재개발 투자에 관심은 있었지만 생각보다 투자금액이 높아 고민하고 있었다. 그러던 어느 날, 평소 알고 지내던 부동산 소장으로부터 자투리 토지를 매입하면 투자금도 낮고 분양자격도 받을 수 있어 신축 아파트에 입주가 가능하다는 전화를 받았다.

 

서둘러 부동산 사무실로 찾아간 A는 매물로 나온 부산 남구 재개발구역 토지 30㎡의 물건에 대한 브리핑을 받았다. 본 물건은 30㎡이므로 과소토지에 해당하여 정상적으로는 분양자격이 나오지 않는다. 즉 부산의 경우, 재개발구역내 토지 면적이 60㎡이상이면 주택의 유무에 상관없이 분양자격이 나오지만 20~60㎡미만일 경우 다음 네가지 요건을 갖추어야 분양자격이 나온다고 했다.

 

재개발구역 과소토지 분양자격 요건(부산시 기준)
1	1필지일 것
2	해당 토지가 분할된 경우, 분할등기 완료 시점이 권리산정기준일 이전일 것
3	지목 및 현황이 도로가 아닐 것
4	사업시행인가일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자 일 것

 

그래서 A와 부동산 소장은 A가 토지 30㎡를 매입할 경우 과연 분양자격이 되는지를 하나씩 체크하기 시작했다.

첫째, 반드시 1필지여야 한다. 해당 물건에 대한 등기부등본과 토지대장을 확인해 본 결과 1필지여서 문제가 없었고 현재 소유주는 철수였다.

둘째, 해당 토지가 분할된 경우, 분할등기 완료 시점이 권리산정기준일 이전이어야 된다고 했는데, 해당 토지는 분할된 경우가 아니었고 처음부터 1필지였기 때문에 역시 문제가 없었다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다고 해서 먼저 지목을 봤더니 도로였지만 현장에 가보니 도로로 사용되지 않는 대지여서 역시 문제가 없었다.

마지막으로, 매수자는 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자이어야 된다고 해서 A에게 적용해 봤더니 현재 A는 본인 뿐만 아니라 세대원 전원이 무주택 상태여서 본 물건을 매입후 공사완료고시일까지 무주택을 유지하면 되기 때문에 문제가 없었다.

 

착공 단계인 우암2구역, 2020.7월 뉴스테이에서 일반분양 전환

 

세대원 전원이 무주택자였던 A는 브리핑을 들어보니 요건에 충족되고 프리미엄도 적당한데다 무엇보다 투자금액이 낮아 토지 30㎡를 조합원분양신청 종료일 10일 전에 매입하였다. 매입 후 바로 등기를 완료하고 조합원 명의변경까지 마친 A는 분양신청종료일 전에 분양신청까지 마쳤다.

 

그런데 8개월 후 관리처분인가 과정에서 A는 현금청산자가 되었다.

 

과소토지였지만 분양자격 요건을 모두 갖추고 있던 A가 왜 현금청산자가 되었을까?

정답 : 매도인 철수 때문이다.

 

얼핏보면 무주택자이고 다른 요건도 다 충족하기 때문에 A가 분양자격을 받는데 아무런 문제가 없어 보인다. 문제는 무주택 기간에 있다. 무주택자의 경우 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택 상태이면 되지만 이때 매수자만 무주택상태를 유지한다고 되는 것이 아니라는데 있다.

 

A가 본 물건을 매수한 시기는 사업시행인가고시가 난 후 분양신청종료일 10일 전이다. 문제는 매도자 철수가 동래구에 집을 1채 가지고 있는 유주택자였다는 것이다. 다시 말하면, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 무주택자여야 한다는 의미는 본인 뿐만 아니라 중간에 매도가 이루어지면 매도자도 해당 기간에는 무주택 자격을 유지하고 있어야 한다는 것이다. 만약 A가 철수로부터 사업시행인가고시전에 매입했다면 분양자격에 문제가 없었다는 말이다.

 

또한 무주택 관련하여 간과하지 말아야 할 점은 무주택기간은 본인 뿐만 아니라 세대원 전원이 무주택 상태여야 하고, 또 본인 및 세대원 전원이 해당 기간(사업시행인가고시일~공사완료고시일) 단 하루라도 주택을 가졌던 적이 있더라도 분양자격이 되지 않는다는 점이다.

 

재개발 투자든 공부든 결국은 디테일이다.

따라서 재개발구역 과소토지 매입시 매입하는 시점이 사업시행인가고시일 이후라면 전 소유자의 무주택 여부도 따져봐야 한다.