78. 재개발구역 자투리 땅, 분양자격 받는 법

재개발구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지 즉 나대지, 도로, 임야 등도 다수 존재한다. 특히 도로는 기반시설이 열악한 재개발구역에서 빠지지 않고 등장한다. 투자측면에서도 대부분 나대지나 도로는 단독·연립주택을 매입하는 것보다 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 수 있는 장점이 있다. 반면 종전자산평가액이 주택, 연립 등에 비해 낮게 평가되어 추가분담금이 커지고, 취득세 4.6%를 납부해야 하는 불리한 측면도 있다. 그럼에도 재개발구역 내 도로는 종종 '황금알을 낳는 거위' 역할을 한다.

 

그러나 나대지나 도로의 경우에는 주택이나 공동주택과는 달리 물건을 소유하고 있다고 해서 무조건 분양자격이 주어지지 않는다. 소유하고 있는 토지의 면적이나 용도 등 일정 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다. 즉 토지의 분양자격은 소유하고 있는 면적과 시점에 따라, 그리고 지자체 조례마다 달라진다.

 

토지의 분양자격(서울 기준)

 

구분	토지+건물	토지		건물	무허가 건축물
		30~90㎡미만	90㎡이상
소유권분리일	분양자격 유	2003.12.30. 이전			분양자격 유
토지면적		30~90㎡미만	90㎡이상	분양자격 유
다주택자 (세대원 전원)		*무주택자 30㎡이상	분양자격 유
필수요건		아래 4가지 요건 충족시

 

따라서 서울이라면 ‘토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우’에는 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

첫째, 반드시 1필지이어야 한다. 이 경우에는 1필지만을 기준으로 하며, 여러 필지를 합한 면적이 아니다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할등기 완료 시점이 조례시행일 이전이어야 한다. 즉 2003년 12월 30일 이후에 분할 등기가 완료된 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다. 즉 지목이 도로인데 실제 도로로 사용하고 있는 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다. 그러나 지목은 도로인데 현황이 대지인 경우 또는 현황은 도로인데 지목이 대지인 경우에는 분양자격이 주어진다.

 

넷째, 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자이어야 한다. 여기서 말하는 무주택자란, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 자를 말한다. 따라서 사업시행인가 후 매입시에는 매도자의 무주택 여부도 따져야 한다. 매수자는 무주택자이지만 매도자가 유주택인 경우 분양자격이 나오지 않는다는 점을 유의할 필요가 있다.

 

정리하면, 서울의 경우 재개발구역 내에서 합산한 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우에는 유주택자이든 무주택자이든 또 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어진다. 그러나 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에는 상기 네 가지 요건을 모두 충족해야 분양자격이 주어진다. 그렇다면 부산은 어떨까? 이와 관련한 부산시 조례를보자.

 

토지의 분양자격(부산 기준)

 

구분	토지+건축물	토지		건물	무허가 건축물
		20~60㎡미만	60㎡이상
소유권분리일	분양자격 유	권리산정기준일 이전			분양자격 유
토지면적		20~60㎡미만	60㎡이상	분양자격 유
주택 수 (세대원 전원)		무주택자 20㎡이상	분양자격 유
필수요건		아래 4가지 요건 충족시

 

부산의 경우, ‘토지 면적이 60㎡이상인 경우’에는 주택의 유무나 용도, 지목에 관계없이 분양자격이 주어지지만, 소유권이 분리되었거나 공유인 경우에는 권리산정기준일 이전이어야 분양자격이 된다. 그러나 ‘토지 면적이 20㎡이상 60㎡미만인 경우’라면 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

 

첫째, 반드시 1필지이어야 한다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할 등기완료 시점이 권리산정기준일 이전이어야 한다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다.

넷째, 사업시행인가일부터 공사완료고시일까지 무주택자이어야 한다. 무주택 관련 요건은 앞서 살펴본 서울의 경우와 동일하다.

 

정리해보면, 부산의 경우 토지에 대한 분양자격은 최소 면적이 60㎡이상이 되어야 한다. 만약 20㎡이상 60㎡미만일 경우 상기 네 가지 조건이 모두 충족되어야 분양자격이 주어지며, 이 중 하나라도 충족되지 않으면 현금청산 대상이 된다. 이 중 셋째는 명확하게 할 필요가 있다. 지목 및 현황이 모두 도로로 이용되고 있으면 분양자격이 주어지지 않는다. 즉 지목과 현황 중 하나만 도로가 아니면 된다. 지목은 도로인데 현황은 나대지이거나, 지목은 대(垈)이나 현황상 도로인 경우는 분양자격이 주어진다. 따라서 지목도 도로이고 현황도 도로라면 60㎡이상이 되어야 분양자격이 주어진다.

 

 

예를 들어 보자.

부산 북구에 거주하는 A는 사업시행인가가 난 부산 해운대구 재개발구역에 도로 23㎡를 소유하고 있는데, 도로 23㎡로는 분양자격이 나오지 않는다는 사실을 알고 있었던 A는 현금청산 대신 같은 구역 내에 있는 토지를 추가로 매수하여 분양자격을 갖춰 보기로 했다.

이 경우 A가 분양자격을 갖추기 위해서는 어떻게 해야 할까?

 

앞서 언급한 네 가지 요건을 갖추어 분양신청종료일까지 37㎡이상을 추가 매수하여 60㎡를 확보하면 된다. 이때 주의해야 할 점은 매입하는 기한이 정해져 있다는 것이다. 매입할 수 있는 기한은 조합원분양신청종료일(관리처분계획기준일)까지다. 분양신청이 끝나버리면 설령 분양자격을 갖추더라도 분양신청을 할 수 있는 기회조차 없기 때문이다. 따라서 자투리땅을 가진 조합원이 추가로 매입하는 경우 분양신청종료일까지는 매입을 완료해야 한다.

 

그리고 A처럼 토지를 추가 매수하여 분양자격을 갖출 때 주의해야 할 점이 또 있다.

'반드시 1필지 이어야 한다'는 말의 의미를 명확히 해야 한다. 예를 들어, 토지 30㎡를 단독으로 소유하고 있는 경우라면 구역 내 2명(철수와 영희)이 지분으로 공유하고 있는 철수 또는 영희의 토지 지분 전체(지분의 일부나 지분의 지분은 안됨)를 매수하여 60㎡가 되면 분양자격이 된다.

그러나 토지 30㎡를 지분(갑과 을)으로 공유하고 있는 상태에서 갑이나 을이 추가로 매수할 경우에는 또 다른 지분(병과 정)으로 공유하고 있는 토지를 매수해서는 안되고 단독 소유자의 토지를 매수해야 한다. 즉 지분 공유자는 또 다른 지분 공유자의 토지를 매수해서는 안된다.

 

그런데 최근 자투리땅 추가 매수 관련하여 조합마다 시끄럽다.

정비법이나 조례상으로는 단독으로 과소필지를 보유하고 있을 경우 다른 지분 공유자의 지분을 매수한 경우에도 분양자격이 주어지는 것이 타당해 보이지만 부산진구 모 조합에서는 단독소유가 아닌 공유지분 형태의 토지, 즉 지분권자의 지분을 추가 매수할 경우 분양자격을 주지 않는다고 하여 현재 소송이 진행되고 있다.

아무튼 갈수록 조합에서는 분양자격 관련하여 엄격한 잣대를 들이대고 있는 추세다.

재개발사업에서 조합이 시행사라는 점을 잊어서는 안된다. 조합의 권한은 생각보다 세다.

국가와 싸워 이기는 국민이 드물듯, 조합과 싸워 이기는 조합원도 드물다.