80. 재개발·재건축 진행단계별 특약

재개발 재건축은 단계별로 여러 과정을 그쳐야 하는 시간이 오래 걸리는 사업이다. 따라서 진행단계별 특약을 세심하게 체크해야 한다. 매매계약서는 법적으로 정해진 표준서식이 없다. 필수요소만 포함된다면 어떤 형태의 양식이든 가능하다. 역시 특약도 정해진 서식은 없다. 따라서 매매계약서에 재개발구역의 특수한 사항을 특약사항에 포함시켜 작성하는 방식을 취한다.

 

그러므로 매수인의 경우 다음의 ‘기본 특약사항’과 ‘진행단계별 특약사항’을 확인해야 한다. 그중에서도 가장 중요한 사항은 매도자의 조합원 권리·의무가 매수인에게 포괄적으로 승계되는지 여부이다. 따라서 매수하고자 하는 부동산소유자의 조합원자격 여부를 공인중개사나 조합에 거듭 확인해야 한다. 간혹 무등록중개업자의 말만 믿고 조합원 자격이 없는 물건을 취득하여 낭패를 보는 경우가 발생하기 때문이다.

 

공인중개사사무소를 통해 계약할 경우 공인중개사 역시 입주권 승계여부를 확인할 필요가 있다. 이와 관련한 판결(서울고등법원 2009. 8. 20. 선고 2008나85750)내용을 보면, “재개발구역 물건 매매 시 해당 부동산을 매수할 경우 아파트를 분양받을 수 있는지에 대해 정확히 파악하여야 한다. 특히 공인중개사는 재개발·재건축 지역의 부동산 매매에서 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 분양대상 해당여부에 대해 조사·검토의무가 있으므로, 이를 소홀히 하여 손해가 난 경우 손해배상 책임이 있다”는 것이다.

 

1. 기본특약사항

 

‘기본특약사항’은 재개발·재건축구역 부동산 매매계약 체결 시 공통적으로 포함되는 내용이다. 대부분 조합원 자격이나 입주권 승계 관련 내용 등이므로 잘 체크해야 한다.

 

기본특약사항(공통)

① 본 계약은 00재개발(재건축) 정비구역의 조합원 물건으로서 매수인은 매도인의 조합원 권리의무를 포괄승계하기로 하며, 향후 조합 청산 시 발생하는 청산금의 지급 및 수령은 매수인이 하기로 한다. ② 매도인은 00재개발 정비구역 내 본 건 외 다른 부동산이 없음을 확인하고, 이에 대한 미고지 및 허위고지에 대한 책임은 매도인이 지기로 한다. ③ 매도인의 사유로 매수인에게 조합원 입주권이 승계되지 않을 경우 상호위약금 없이(또는 매도인의 책임으로 하고) 본 계약은 무효로 한다. ④ 매수인은 현 시설상태에서 인수하기로 하고, 본 건 재개발(재건축)구역 안 노후·불량화 건축물이므로 이를 매매가에 반영하여 매도인의 하자담보책임은 면제해 주기로 한다. ⑤ 매수인은 향후 사업지연, 정관변경 등에 대해서는 매도인에게 이의를 제기하지 않기로 한다.

 

2. 진행단계별 특약사항

 

구분	특약사항
철거 시	본 계약은 00재개발(재건축) 구역 매매계약으로서 현재 진행 단계는 이주 및 철거 단계이며, 철거 예정 시기는 조합에 문의한 결과 미정이라고 한다
임차인 존재 시	매수인은 기존 임대차계약 조건을 포괄승계하기로 하고, 임차인의 주거이전비 수령에 적극 협조하기로 한다.
무허가건물의 경우	① 매도인은 무허가건물에 대한 입증자료로 과세대장(구.무허가건축물 확인원), 항공사진, 재산세 납부증명서 등을 제출하기로 한다 ② 매도인은 과세대장 명의변경에 협조하기로 하고, 명의변경이 되지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다. ③잔금 일까지 발생하는 국공유지 점유에 따른 대부사용료, 변상금 등은 매도인이 부담하기로 하고, 잔금일 이후에는 매수인이 부담하기로 한다. ④ 계약 면적은 변상금(또는 재산세) 부과면적을 기준으로 하며, 추후 불하 시 실측면적과 차이가 있더라도 매도인과 매수인 양 당사자는 이의를 제기하지 않는다.
토지의 경우	① 매수인은 조합원 자격에 대한 조건이나 면적, 취득세 4.6% 등을 확인하였다. ② 매수인은 재개발구역 나대지는 관리처분인가와 동시에 주택으로 간주되어 주택 수에 포함된다는 내용을 확인하였다.
조합설립 후	① 매수자는 소유권 취득 후 관련 서류를 준비하여 조합원 명의변경 신청을 하여야 하며, 공유취득 시 대표자 1인을 선임하여야 하고 분양자격은 대표자에게 주어진다. ② 소유권 이전 당시 분양자격을 취득했으나 추후 정관변경, 관리처분계획의 변경으로 분양대상에서 제외되어도 매수인은 이의를 제기하지 않는다.
사업시행인가 후	① 잔금일 전에 분양신청이 종료될 경우 매도인은 평형배정 신청 시 매수인이 지정한 평형으로 신청해 주기로 한다. ② 종전자산평가액은 00원이며, 매도인의 분양신청내용은 84A(1순위), 2순위(79A), 3순위(59B) 임을 확인하였다.
관리처분인가 후	① 이주비대출은 승계하기로 하고, 이사비는 매도인(매수인)이 수령하기로 한다. ② 본 매매부동산의 종전 토지 지번은 000-00이며, 사업시행인가일은 년 월 일이다. ③ 매도인은 공가처리(단전, 단수 등)를 하지 않기로 하며, 만약 이를 위반하여 발생하는 취득세는 매도인이 부담하기로 한다.
분양 후	① 매수인은 분양계약서 원본 및 동·호수, 분담금 내역, 기 납입된 계약금, 중도금 납부조건, 잔금내역 등을 확인하고 계약을 체결한다. ② 조합원에게 제공되는 특별혜택이나 옵션품목은 매수인이 인수하기로 한다.
입주 시	시공사와 조합에서 무상으로 제공하는 옵션품목은 매수인 소유로 한다.
신규 임차인의 경우	① 임차인은 00재개발 정비사업구역 안에 있는 목적물임을 확인하고 계약을 체결하며, 관련법에 의거 주택(상가)임대차보호법 보호를 받지 못한다는 것을 확인하였다. ② 임차인은 정비사업 진행에 적극 협조하기로 하고, 이주시기가 되면 별도의 이사비 요구 없이 즉시 명도하기로 한다.
무주택자 토지의 경우	매수인은 무주택자로서 토지(20㎡ 이상, 또는 30㎡ 이상, 지목과 현황이 도로가 아닐 것)를 매수함과 동시에 조합원 자격을 취득하고, 사업시행인가일로부터 공사완료 고시일까지 소유자 및 전 세대원이 무주택 자격을 유지해야 함을 인지하였다.

 

‘진행단계별 특약사항’은 매수시점의 재개발 진행 정도에 따라 필요한 내용과 신규임차인 관련 사항 등이 포함되어 있다. 재개발은 특수성이 있기 때문에 계약서 못지않게 특약사항도 중요하다. 매수자 입장에서는 각 진행단계별로 투자전략을 수립하여야 함은 물론 매수시점의 진행사항과 특약사항들을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 예를 들어 사업시행인가 후 매매계약을 체결하고 조합원분양신청 기간 만료일 후에 잔금을 치르는 경우, 매수인은 계약은 했지만 잔금일이 분양신청기간 종료일 이후이기 때문에 본인이 원하는 평형을 신청할 수 없는 상황이 발생하게 된다. 이러한 경우에는 “매도인은 평형 신청 시 매수인이 지정한 평형으로 신청해 주기로 한다.”와 같은 별도의 특약을 추가하여 계약서를 작성하면 매수인이 원하는 평형을 신청할 수 있다.

 

그리고 재개발구역 내 물건을 수인이 공유로 매수할 경우에는 반드시 대표조합원 1인을 선정하여야 한다. 도시정비법에서도 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”(제19조제1항제3호)고 규정하고 있다. 즉, 조합이 설립된 이후에 만일 매도인이 부동산을 2채 이상 가지고 있을 경우, 이 사람으로부터 부동산을 매수하는 사람은 매도인과 매수인간에 특약이 없으면 공유자와 같이 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 것이다. 부연하자면, 매도인과 매수인이 아파트 1채를 공유하는 것이 된다. 그나마 이것은 매도인과 매수인이 공동대표자를 선정하여 분양신청을 한 경우에나 가능하고, 대표자를 선정하지 못하여 분양신청을 하지 못하면 매도인이나 매수인 모두 현금청산을 받게 된다.

 

이와 관련하여 헌법재판소는 위 법 제19조제1항제3호의 위헌여부에 대해 “이 사건 조합원 자격 규정이 대표 조합원 외의 자를 분양대상에서 제외하는 의미라고 보기는 어렵고, 조합원 자격 규정을 수인의 소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보되, 수인의 소유자 전원을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정한다는 의미로 보아야 한다고 판결(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245)한 바 있다. 따라서 동일한 재개발구역 내에 주택을 2채 소유하고 있다면 조합설립인가 전(토지의 경우, 구역지정공람공고일 전)에 1채를 처분해야 각각 입주권이 주어진다.

 

‘특약’特約이란 계약서에 특별한 조건을 붙인 약속을 말한다. 일반적으로 부동산 매매계약서는 국가에서 정한 서식은 없다. 필수 내용만 들어가면 어떤 행태이든 무방하지만 공인중개사사무소에서는 주로 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)의 표준 서식을 따른다. 당연히 특약도 계약서의 일부이며 특히 재개발구역에서의 매매계약시에는 특약이 매우 중요하다. 조합원 자격, 분양권·입주권 승계, 정비구역 확인·설명, 이주비대출, 공가처리, 하자담보책임 등과 같은 중요한 사항들은 대부분 특약으로 이루어지기 때문이다.

 

 

그중에서도 정비구역에서 공통적으로 들어가는 ‘기본특약’중 조합원 자격이나 입주권 승계와 같은 특약은 부동산중개사무소에서 확인하고 처리하기는 하지만 부동산사무실만 믿을 것이 아니라 매수자도 반드시 조합을 방문하여 거듭 확인해야 한다. 참고로 재개발구역 매매계약 시(관리처분인가를 앞두고 있는 주택) 사용하는 특약 사례를 제시해 보고자 한다.

 

<00재개발구역 특약사항> 예시 ①00주택재개발구역 내 주택으로서 현 시설 상태에서 등기사항증명서 및 개인별조합원분담금내역서(조합)를 확인하고 예약을 체결한다. ②잔금시까지의 각종 공과금 및 변상금(입주권이 나오는 국유지무허가주택인 경우)은 매도자부담으로 한다. ③매도인(조합원000, 조합원번호 000)의 조합원입주권을 매수인에게 포괄승계하는 계약이며, 만약 매도인의 사정(정관변경, 사업지연 등 제외)으로 입주권 승계가 되지 않을 경우 본 계약은 상호위약금 없이(or 손해를 배상하고) 무효로 한다. ④계약면적은 공부상 면적으로 하고 추후 면적 증감에 대해 쌍방은 이의를 제기하지 않는다. ⑤매도인 000(배우자 및 가족관계로 등재되어 있는 자 포함)은 00재개발구역 내 본곤 외 입주권에 영향을 주는 다른 부동산은 없다는 것을 확약하며, 이에 대한 미고지 및 허위고지에 대한 책임은 매도인이 지기로 한다(or 매도인이 지기로 하고 그 손해를 배상한다). ⑥매매금액에는 감정평가액, 비례율 및 프리미엄이 반영된 금액이다. ⑦00재개발구역의 현재 진행사항은 조합원분양신청이 종료되어 관리처분인가를 앞두고 있으며, 현재 00 타입 분양 신청한 상태이고 동·호수는 확정되지 않았다. ⑧재개발 진행사항 및 특성을 고려하여 매도인의 하자담보책임은 면제해 주기로 한다. ⑨현재 공가상태이며 다른 임차인이나 이해관계자가 나타날 경우 매도인이 책임지기로 한다.

 

여기서 몇 가지 살펴볼 게 있다. 먼저 ②항의 변상금은 기존무허가건축물 중 입주권이 나오는 국유지무허가건축물의 경우 등장한다. 변상금이란 소유자와 캠코간 대부사용계약(매년 캠코에 납부하는 토지사용료)을 미체결할 경우 연간 토지사용료의 120%를 부과하는 징벌적 금액을 말한다. 간혹 변상금을 한 번도 납부하지 않아 수 천만 원을 넘는 경우도 있기 때문에 매도인이 완납한 것을 확인하고 잔금을 지급해야 한다.

 

그리고 ③항 ‘상호위약금 없이(or 손해를 배상하고)’부분에서 만약 소유권이전 후 추후 입주권에 문제가 생겼을 경우 손해를 배상한다는 것이 모호하기 때문에 분쟁의 소지가 있다. 따라서 계약 시 매도인과 매수인 쌍방에게 ‘상호위약금 없이 원천 무효로 한다’고 설명하고 특약을 작성하는 것이 안전하고 확실하다. 이러한 경우는 관리처분인가 전이라면 종종 발생할 수 있는 사례이기 때문이다.

⑤항 ( )의 경우에는 재개발구역 내 다주택자이거나 세대 당 입주권이 1개만 주어질 수 도 있기 때문에 특히 중요한 항목이며, 이를 미고지하거나 허위 고지하여 추후 입주권에 문제가 생길 경우 ‘~매도인이 책임진다’는 부분 역시 막상 문제가 터졌을 경우 배상금액을 두고 분쟁의 소지가 있으므로 가급적 손해액을 특정(예를 들면, 총 매매가의 2% 등) 하는 것이 문제의 소지를 없애는 방법이 될 수 있다.