79. 정비구역 확인설명서(정비구역 안 설명·고지 확인서)

정비사업으로 진행되는 재개발구역은 여타 부동산 거래와는 달리 미래가치에 대한 의미가 크기 때문에 일반 부동산 매매계약서와는 달리 특수성이 있다. 따라서 매수인이라면 계약서 외에 ‘정비구역 안 설명·고지 확인서’를 설명 듣고 교부받아야 한다. <도시정비법>에도 “정비사업이 시행되는 구역의 토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대해 매매, 전세, 임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 해당 정비사업의 추진단계 및 퇴거, 철거예정시기 등을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래계약서에 기재 후 서명 또는 날인해야 한다.(제79조 제3항 및 제4항)”고 규정하고 있다.

이에 대해 과거에는 공인중개사에게만 확인·설명의무를 부과하였으나, 이제는 <도시정비법> 개정으로 토지등소유자도 법정사항을 설명·고지하고 계약서에 기재하여야 한다. 따라서 법 시행일(2009년 11월 28일) 이후부터는 정비구역 안 설명·고지 확인서를 교부받고 계약을 체결하여야 한다. 굳이 구분하자면 정비구역 내이므로 정비예정구역은 해당사항이 없지만 공인중개사는 법을 떠나서 <공인중개사법>에 의하여 정비예정구역에서도 확인·설명을 하도록 하고 있다. 즉, 공인중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인·설명 의무가 있다. 단순히 계약서의 특약사항에 포함시켜 고지하는 것이 아니라 <표>와 같은 별도의‘정비사업구역 안 설명·고지 확인서’를 작성하여 교부하도록 하고 있는데 이 역시 계약서의 일부이다. 그 주요내용은 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기, 허가받아야 할 사항, 조합원 자격 관련 사항, 관리처분인가 후 배제되는 법규 관련 내용 및 분양받을 권리산정기준일 등으로 구성되어 있다.

<표> 정비사업구역 안 설명·고지 확인서 양식

○○정비사업구역 안 설명·고지 확인서 본 서면은 도시 및 주거환경정비법 제122조제1항에 따른 거래계약서의 일부이며, 같은 법 제122조제2항에 따른 공인중개사법 제25조제1항제2호 “법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항”입니다.
물건의 표시
종전토지표시
1. 정비사업추진단계 : 2. 퇴거예정시기 : 년 월 일, 철거예정시기 : 년 월 일 3. 시장·군수의 (변경)허가사항(법 제19조 및 시행령 제15조) 1) 건축물의 건축 등: 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 용도변경 2) 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치 3) 토지의 형질변경: 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립 4) 토석의 채취: 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다. 5) 토지분할 6) 물건을 쌓아놓는 행위 : 이동이 쉽지 아니한 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 7) 죽목의 벌채 및 식재 4. 조합원의 자격(법 제39조 및 시행령 제37조) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다. 3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

②「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4-1-1. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 및 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다) 5년 이상인 경우 5-2-1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제4-2-2호 및 제4-2-3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 10년 및 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다) 5년 이상인 경우 5-2-2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 5-2-3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 5-2-4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자 5-2-5. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 5-2-6.「주택법」제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우 ③ 사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 도시정비법 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 5. 관리처분계획인가 후 배제되는 법규(법 제70조제5항) 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조·제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다.

 

6. 주택등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일(법 제77조) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 ② 시·도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 7-1 거래 상대방의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항(시행령 제92조) ① 법 제72조제1항제2호에 따른 분양대상자별 분담금의 추산액 : (                 원) ② 법 제74조제1항제6호에 따른 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다): (                           원) ③ 제2항에 따른 조합원 분담규모: (                            원), 분담시기 : (      년   월   일) 도시정비법 제122조에 따라 소유자 및 개업공인중개사로부터 위의 내용에 대하여 설명·고지를 듣고, 소유자 및 개업공인중개사가 작성·교부하는 본 설명·고지확인서를 수령합니다. 년   월   일
매도인 (임대인)	주 소		성 명	서명·날인
	생년월일		전화번호
매수인 (임차인)	주 소		성 명	서명·날인
	생년월일		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성 명	서명 및 날인
	사무소명칭		소속공인	서명 및 날인
	사무소소재지		전화번호
개업 공인중개사	등록번호		성 명	서명 및 날인
	사무소명칭		소속공인	서명 및 날인
	사무소소재지		전화번호

 

참고로 7-1의 경우는 해당 구역의 조합에서 통지한 조합원별 관리처분계획안을 참고하여 작성한다. 이처럼 재개발구역이 지정되면 소유주는 여러 가지 행위 제한을 받게 된다. 예를 들면, 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지 형질 변경 등과 같은 행위를 하려면 시장·군수의 허가를 받도록 하고 있다. 그 외에도 조합원 수를 증가시키는 일명 지분 쪼개기와 같은 일체의 행위를 금지하고 있다. 한 마디로 건축물이나 토지를 현재 상태대로 두라는 의미다.

 

그런데 재개발 현장에서 실무를 하다보면, 매매계약 체결 시 이를 별도로 작성·고지·교부해 주는 공인중개사들이 많지 않다. 별도의 확인서를 설명·고지·교부하는 이유는 매수인으로 하여금 재개발구역 부동산 거래의 특수성과 향후 각종 권리제한사항 등을 사전에 인지한 후 매수하라는 취지에서다.