감만1구역 뉴스테이, 일반분양 전환시 고려해야 할 사항

최근에 감만1구역 조합원들로부터 일반분양 전환 관련 문의가 있어 정리해 본다. 20년 10월 관리처분인가를 앞둔 감만1구역은 부산에서 마지막까지 뉴스테이재개발로 남아 있는 유일한 사업장이다. 당초 부산에는 감만1을 포함하여 감천1, 우암1,2까지 총 4개 사업장이 뉴스테이재개발로 지정을 받았지만 감만1을 제외한 감천1, 우암1,2는 모두 일반분양으로 전환한 상태다.

이 중 감만1 인근 사업장인 우암2는 착공 중 일반분양으로 전환하여 감천1, 우암1과는 상황이 다르다. 매몰비용 문제까지 대두될 수 있어 다른 사업장보다는 복잡해졌고 사업지연도 불가피해 보인다. 어쨌던 뉴스테이로 지정받은 부산 사업장들이 전부 일반분양으로 전환하다 보니 감만1구역도 일반분양으로 전환해야 한다는 목소리가 조금씩 흘러나오고 있다.  결론부터 말하면, 일반분양으로의 전환은 조합이 시행사이기 때문에 결국 조합원들 스스로 결정할 문제다. 그러나 일반분양으로 전환하면 조합원들에게 무조건 이익일지는 잘 따져봐야 한다. 일반분양이 묘수가 될지 악수가 될지는 신중하게 고려해야 한다. 따라서 일반분양으로 전환하려면 미리 체크해야 할 리스크가 있다. 20년 7월 우암2구역 일반분양 전환에 따른 리스크 사례를 통해 살펴보자.

1. 매몰비용 관련 리스크 

서울, 청주 등 곳곳에서 재개발 해제시 매몰비용은 늘 뜨거운 감자다. 판례는 조합원들이 매몰비용을 부담한다는 총회 안건이 없을 경우 시공사에서 부담하라고 한다. 그러나 우암2의 경우 조합원들의 의결로 이미 시공사에서 공사가 일부 진척된 상황에서 일반분양으로 전환했기 때문에 현 시공사와 합의가 되지 않을 경우 시공사에 대한 손해배상은 불가피할 것으로 보여진다. 현 시공사는 9월부터 공사를 중단한 상태다. 설령 추후에 현 시공사가 그대로 공사를 하더라도 사업비 증가는 불가피해 보인다. 만약 손해배상을 해야 할 경우라면, 대법원 판례에서는 민법 제535조에 의거 투입된 공사비는 물론 손해배상액의 10% 내의 이윤까지 포함하여 배상하도록 하고 있다. 물론 감만1의 경우 우암2와는 달리 착공전이고 착공 전에 일반분양으로 전환한다면 매몰비용 문제는 없겠지만 사업지연에 따른 각종 비용은 증가할 수밖에 없다.

2. 용적률 하락에 따른 리스크

우암2의 경우 총세대수는 3,018세대(조합원 781, 뉴스테이 2,061, 공공임대 156, 보류지 20)였지만, 부산시 용역 중간결과 보고서에 의하면, 일반분양 전환으로 약773세대인 25.6%가 감소한다고 되어 있어 세대수 감소는 불가피하다. 따라서 일반분양 물량은 생각보다 적을 수 있다. 일반분양 감소는 조합원들의 이익에 가장 부정적인 영향을 미친다. 일반분양이 여의치 않을 경우 조합원의 추가분담금은 높아질 수밖에 없기 때문이다. 이를 그대로 감만1이 일반분양으로 전환하는 것으로 가정하여 대입해 보면, 9,092세대에서 무려 2,327세대가 감소한다.

3. 기업형임대사업자 리츠와의 위약벌 및 손해배상 리스크

기업형임대사업자(리츠)와 본 계약까지 체결된 상황에서 조합에서 계약을 해지하려면 민법 제565조에 의거 먼저 계약금의 배액을 상환해야 한다. 게다가 민법상의 계약 이행이익, 즉 계약대로 일이 완성되었다면 얻었을 이익까지 배상해야 할 수도 있다. 문제는 리츠와의 소송에서 조합의 승소 확률이 그렇게 높아 보이지 않는다는 점이다. 조합에서 일방적으로 계약을 해지했기 때문에 불리할 수 있다. 게다가 당초 뉴스테이재개발로 허가받아 진행하던 사업을 조합이 일방적으로 파기한 것 역시 소송에서 불리하게 작용할 수 있다.  

4. 부산시 정비 조례에 의한 소형임대주택 의무건설비율 상승 리스크

재개발은 재건축과는 달리 소형임대주택 의무건설비율이 있다. 이는 지자체마다 조례로 다르게 규정하고 있어 서울의 경우 최대 30%까지 지어야 한다. 부산의 경우에도 계속 임대주택 의무건설비율이 증가하고 있다. 5%에서 2019년 7.5%로 높아졌다가 지금은 10%까지 증가하여 재개발 사업성 하락요인으로 작용하고 있다.

5. 모델하우스 운영 비용 리스크 : 뉴스테이재개발은 일반분양이 없기 때문에 모델하우스가 필요없지만 일반분양시 모델하우스는 필수다.

6. 사업지연에 따른 금융비용, 각종 인허가비용, 소송비용 리스크

7. 미분양 리스크

조합원들의 생각과는 달리 정부의 계속된 부동산 규제 대책에 따른 피로감으로 미분양이 발생할 수 있고, 또 생각만큼 일반분양가를 높게 할 수 없을 수도 있다. 미분양에 따른 리스크는 고스란히 조합원들이 떠안아야 한다. 사실 부동산 시장의 미래를 정확하게 예측하는 것은 신의 영역이다. 추후 일반분양시 부동산시장이 지금처럼 불이 꺼지지 않고 있을지는 미지수다.

8. 인허가권자의 괘씸죄 리스크

괘씸죄는 공식적인 죄는 아니다. 부산에서 추진되었던 4곳의 뉴스테이재개발 사업장은 당초 일반분양으로 시작했지만 부동산 시장 침체 등으로 일반분양이 어렵다고 판단하여 기존 건설사들이 손들고 나갔던 사업장들이었다. 그러자 사업은 지지부진해졌고 재개발사업 자체가 무산될 위기에 처했었다. 그때 구세주처럼 등장한 것이 뉴스테이연계형재개발이었다. 전국 180여 곳이 뉴스테이로 지정받기 위해 노력했지만 대부분 탈락의 고배를 마셨다.

그러나 부산에서 상대적으로 낙후된 감천1, 우암 1,2, 감만1은 부산시의 전폭적인 지원에 힘입어 뉴스테이로 지정될 수 있었다. 부산시에서 적극적인 지원을 한 이유는 공공성이 반영된 임대물량이 많았기 때문이었다. 그런데 이제 상황이 달라졌다고 약속을 깨고 일반분양으로 전환하자 부산시는 당황해 하고 있다. 부산시에서 뉴스테이로 예상했던 임대아파트 수가 수천 세대나 감소했기 때문이다. 물에 빠진 사람 건져줬더니 보따리 내 놓으라는 것 아니냐는 것이다. 따라서 추후 일반분양으로의 사업변경 신청시 허가권자가 박수를 치면서 호응해 줄지, 사사건건 테클을 걸지는 알 수 없다. 

거듭 말하지만 뉴스테이든 일반분양이든 최종 결정은 조합원들의 몫이다. 개인적으로 감만1의 경우 일반분양보다는 뉴스테이재개발로 사업의 신속한 추진이 더 유리하지 않을까 한다. 일반분양에 따른 수익보다 사업을 빨리 완성하는 편이 더 낫다고 생각한다. 가던 길을 바꾸는 것은 쉽지 않은 일이고, 도전이자 기회이기도 하지만 깊은 웅덩이에 빠질 수도 있다. 감만1의 최대 장점은 재개발로는 9,092세대에 이르는 전국 최대의 세대수다. 용적률이 높아 최고 45층까지 지을 수 있어 상업지역에서 하는 도시정비형재개발이 부럽지 않다. 그리고 부산 역사상 최대의 국책사업인 북항재개발의 배후 부지로 바다벨트를 형성하고 있는 명품주거단지가 될 수 있다는 점이다.

이제 부자들은 물로 모인다. 물세권이다. 바닷가, 강가로 모이는 것이다. 서울의 부자들은 한강변으로 모이고 부산의 부자들은 바닷가로 모인다. 서울 최초로 평당 1억을 돌파한 아파트도 한강변 아크로리버파크였다. 부산 최고가 아파트는 9월 21일 해운대 엘씨티 75평이 35억에 거래되었다. RR(로열층, 로열동)은 현재 40억을 호가하고 있다.  이미 평당 5천만원을 훌쩍 넘어섰다. 부산이라고 평당 1억을 돌파하지 마라는 법은 없다. 정부는 7.10대책을 통해 취득, 보유, 양도 등 주택 거래 전반에 대해 세금폭탄을 퍼붓는 고강도 규제대책을 내놨지만 오히려 세금이 매수자에게 전가되면서 부동산 가격만 올리고 있다. 바닷가 조망권이 확보된 일부 아파트는 이미 심리적 마지노선을 넘었다.

향후 아파트와 트램이 들어서면 남구의 감만~우암~북항으로 이어지는 바다벨트는 제2의 해운대가 될 것이다. 물론 단시간에 지역의 부정적 이미지를 일거에 극복할 수는 없겠지만 단지가 가시화 될수록 15,000여 세대에 이르는 미니 신도시급 명품주거단지로 변신할 것이다. 해운대신시가지, 북구 화명동 아파트숲도 예전에는 쓸모없는 모래땅에 밭과 산이었다. 

blog.daum.net/kjs1906/2425

인천 청천2구역, 뉴스테이에서 일반재개발 전환하자 임대리츠사 780억 소송 제기

 

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