연산동의 대장 연산1구역, 재개발로 날개를 펼까?

요즘 같은 불장에서는 재개발 재건축에 대한 투자패턴이나 시점도 바뀌어야 할 듯하다. 리스크를 줄이면서 적정한 수익을 낼 수 있는 조합설립인가 이후나 사업시행인가 무렵에 투자하던 전통적인 패턴에서 벗어나야 하는 분위기다. 결론적으로 선선진입이 대세다. 그도 그럴 것이 진행단계에 따라 점진적으로 우상향하는 가격 상승 추이가 최근에는 재건축과 마찬가지로 구역지정 무렵인 초기에 왕창 오르는 경향을 보이고 있기 때문이다.

 

최근 부산의 부동산 급등세는 해수동남의 재개발 재건축이 그 불쏘시개 역할을 했다. 그러다보니 이제는 구역지정 전에 선진입하거나 주거환경개선지구로 묶여 있던 지역들이 앞다투어 재개발로 사업방식을 변경하고 있다. 민락2지구와 연산1지구가 대표적이다. 민락2지구는 현재 주거환경개선사업 해제 동의서를 받고 있고 연산1지구는 주거환경개선지구가 해제되어 현재는 사전타당성검토를 의뢰한 상태다.

 

 

 

 

 

연산1구역(가칭), 일명 배산역재개발은 까마득한 1990년 12월 22일 처음 주거환경개선지구로 지정되어 30여년 간 개발의 사각지대에 놓여 있던 곳이다. 따라서 거래도 활발하지 못했고 공시지가나 주택공시가격이 상당히 낮게 형성되어 상대적으로 저평가된 곳이다.

 

2000년대 초 1차 재개발 붐에 이어 최근 제2차 재개발 붐을 타고 2020년 3월 11일 부산시 고시 2020-78호에 의거 주거환경개선지구에서 해제되어, 현재는 바뀐 정비법 조례에 의거 재개발사업으로 전환하기 위해 주민 70%의 동의로 사전타당성검토를 구청에 의뢰한 상태다.

사전타당성검토 의뢰를 받은 구청은 다시 부산시로 보내 사전타당성검토심의위원회 등을 거쳐 다시 관할 구청으로 통보하게 된다. 보통 2개월 정도 소요되고 사전타당성검토 결과를 통보받은 구청은 주민공람, 고시 등 행정적 절차를 거쳐 구역지정까지는 통상 6개월 정도 소요된다. 따라서 특별한 문제가 없다면 내년 상반기에는 정비구역으로 지정될 가능성이 많아졌다

 

 

 

연산1구역은 양정1,2,3구역과 망미2구역의 연장선에 있는 핵심축이다. 지하철 3호선 배산역 초초역세권에 인근에 홈플러스, 연미초, 망미중, 부산여상이 자리하고 있어 학군도 나쁘지 않다. 연산역과 수영역의 관문으로 접근성도 뛰어난데다 황령산과 금련산이 배후에 있어 숲세권으로서도 손색이 없는 곳이다.

 

 

httpsblog.naver.combgaf222133643654에서 캡쳐.

 

연산1구역이 정비구역으로 지정되면 한 마디로 연산동의 지존이자 대장이다. 벌써부터 내로라 하는 시공사들의 수주경쟁이 가시화되고 있다. 가장 먼저 GS건설이 현수막을 걸어 주민들에게 홍보를 하고 있다. 최근 문현1구역의 시공사로 선정된 GS건설은 부산의 핵심 재개발사업장의 시공권을 연거푸 따내고 있다.

 

 

현재 거래되는 시세는 평당 2,000만 원 정도이다. 오랫동안 주거환경개선지구가 발목을 잡은 탓에 상당히 저평가된 점을 고려하면 아직도 투자여력은 충분해 보인다.

 

조합원 수는 750~850여 명 정도로 탐문되는데 얼마전까지 외지인들을 중심으로 지분쪼개기가 활발했던 곳이어서 조합원 수 증가는 불가피해 보인다. 그럼에도 불구하고 전체 세대수가 2,000여 세대에 이르고 있어 일반분양 물량을 감안하면 사업성이 우수할 것으로 보인다.

 

현재시점에서 예상종전자산평가액 대비 프리미엄은 높은 편이지만 이는 비례율로 어느 정도 상쇄할 수 있으리라 생각된다. 오랫동안 저평가된 지역이라 종전자산평가액은 다소 낮게 나올 수도 있지만 이는 비례율에서 만회가능할 수준으로 보여진다.