84. 재개발예정구역 주택 지분쪼개기 사례

재개발 시장이 뜨겁다 보니 최근 들어 재개발 권리산정기준일 이전에 선선진입하는 투자자들이 제법 많은 것 같다. 재개발을 기대하고 어떤 구역에 들어가 주택을 매수하면서 주택과 토지를 2명이 각각 매수하는 것이다. 이른바 전형적인 지분쪼개기다. 사례를 보자.

A는 다음과 같은 주택을 소유하고 있다.

 

소재지	부산광역시 연제구 연산동
주택면적	1층 24평, 2층 20평
부수토지	190㎡

 

 

1. 이때 A가 같은 날 제3자인 B에게 주택을 매도하고, C에게 부수토지를 각각 매도할 경우 A에게 어떤 문제가 생기는 것일까?

 

결론 : 아무 문제가 없다

 

2. 그렇다면 A가 제3자인 B에게 2020년 10월 10일 주택을 매도하고, 부수토지는 2020년 10월 25일 C에게 매도했다면 A에게 어떤 문제가 생기는 것일까?

 

결론 : 이런 경우는 거의 없고 판례 등이 명확치 않아 알 수 없다

 

1과 2의 차이는 A가 주택과 부수토지를 B와 C에게 매도하는 것은 같지만 매도날짜를 달리한다는 차이점 뿐이다. 이런 사례는 대부분 재개발구역 지정이 예상되는 지역에서 지분쪼개기의 형태로 일어난다. 따라서 굳이 매도 날짜를 달리해서 문제가 발생할 수 있는 개연성을 남길필요는 없다. 따라서 주택과 부수토지를 2명이 같은 날 각각 매수할 경우에는 A는 주택의 비과세 요건을 충족한 상태라면 비과세 되는 것이다. 단, 추후 C의 양도세 부분은 별론으로 한다.

 

 

 

이와 관련한 국세법령시스템에 나오는 ‘양도, 서면인터넷방문상담 4팀’-1093(2005.06.29.)의 질의 회신을 보자.

 

[제목] 주택과 부수토지의 양수자를 각각 달리하는 경우 1세대 1주택 비과세 해당 여부

[요지] 주택 및 부수토지를 동시에 양도하는 경우로서 주택과 부수토지의 양수자를 각각 달리하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세되는 것임

 

1. 질의

 

◐ 양도 주택의 현황 ◑

① 소재지 : 경기도 광주시 송정동

② 주택 : 1층 20평, 2층 24평

③ 부수토지 : 419㎡

 

-위의 주택 및 부수토지를 1981.10.29 취득하여 현재까지 거주하고 있으며 사정상 양도하고자 함

-그런데 매수자의 사정으로 부수토지는 부부간의 지분등기를 원하고 있으며, 주택부분은 주민등록을 달리하는 동생에게 소유권을 이전하고자 함

 

2. 회신

 

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에「소득세법 시행령」제154조 제7항의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것임)을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것으로,이는 주택 및 부수토지를 동시에 양도하는 경우로서 주택과 부수토지의 양수자를 각각 달리하는 경우를 포함하는 것입니다.[관련법령]소득세법 제89조(비과세양도소득)

 

따라서 비과세 요건을 갖춘 주택을 같은 날 제3자에게 주택과 부수토지를 각각 따로 매도하더라도 매도인은 비과세를 받을 수 있다. 이때 계약서는 각각 작성해야 할 것이고 그에 따라 각각 등기를 하면 된다. 매수자가 추후 대출을 받는다든지 할 경우에는 두 명이 함께 가야할 것이다. 그리고 이때 주택과 부수토지의 총매매가가 3억이라면 주택과 부수토지의 금액을 각각 안분하여 계산해야 하고 실거래신고시에도 마찬가지다.

 

그리고 2020년 9월부터 부산시 고시에 의거 재개발구역의 권리산정기준일이 변경되었다. 정비구역지정고시일에서 '사전타당성심의 결과를 해당구군에 통보한 날'로 바뀌었다는 점을 유의해야 한다. 정비구역 지정 전 사전타당성심의 결과를 부산시에서 해당 자치구군에 통보한 날이니까 종전보다 권리산정기준일이 더 강화된 것이다.