86. 부산 재개발구역, 토지 60㎡ 이상이면 무조건 분양자격 나온다?

최근 부산지역 재개발 재건축시장이 워낙 뜨겁다보니 하루에도 여러 통의 상담전화를 받는다. 흔히 부산 재개발구역 토지의 경우, 면적이 60㎡만 넘으면 무조건 분양자격이 나온다고 생각하는 경우가 많은데 과연 그럴까? 반드시 그렇지는 않다. 분양자격이 되는지를 보려면 정비법이 아닌 부산시 조례를 봐야 한다. 지자체마다 조례로 분양자격 기준이나 면적을 달리하고 있기 때문이다. 재개발구역 토지 면적의 기준부터 다르다. 부산과 광주는 60㎡이상, 서울, 울산, 인천 등은 90㎡이상이다.

이와 관련한 부산시 정비조례 제37조 제1항 제2호를 보자. 

 

부산시 정비조례 제37조(재개발사업의 분양대상 등)

① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. 1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 법 제83조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 할 수 있다. 3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다. ② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다. 1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 다세대 주택으로 전환된 경우 2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다. 3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다. 4. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우 5. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우 6. 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 ③ 제1항제2호에 따른 토지면적 및 같은 항 제3호에 따른 종전 토지 등의 가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다. 1. 「건축법」 제2조제1호에 따른 하나의 대지 범위에 속하는 토지가 여러 필지인 경우로서 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 경우 2. 하나의 건축물이 하나의 대지 범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득한 경우 3. 1필지의 토지를 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우 ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 사업시행방식이 전환되는 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

 

부산시 조례 제37조(재개발사업 분양등)의 제​2항을 보니, "분양신청자가 재개발구역내 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에서 정한 규모 이상인 자"라야 분양자격이 된다고 규정하고 있다. 그렇다면 다시 부산시 건축 조례 제39조(2010.3.3.개정)를 봐야 답이 나온다. 

 

구분	면적(㎡)
1. 주거지역	60
2. 상업지역	150
3. 공업지역	150
4. 녹지지역	200
5. 1호~4호에 해당하지 않는 지역	60

 

 

재개발사업의 95% 정도는 주택정비형이다. 도시정비형은 그렇게 많지 않다. 따라서 주택정비형일 경우 대부분 주거지역이므로 60㎡이상이면 분양자격이 된다. 그러나 상업지역이나 공업지역에서 시행하는 도시정비형 재개발사업장의 경우 토지만 보유하고 있다면 150㎡ 이상이어야 분양자격이 된다.

 

문현1구역이나 범천1-1구역이 대표적인 도시정비형 재개발 사업장인데 토지만 보유한 경우 150㎡ 이상이어야 분양자격이 된다.

물론 구역내 1인이 여러 필지의 토지를 보유하고 있다면 전부 합산한 면적을 말한다. 그리고 간혹 재개발구역내 임야가 일부 포함되기도 하는데 해당 임야가 녹지지역이라면 200㎡이상이어야 분양자격이 된다.

 

재개발구역 과소토지에 대한 분양자격은 다음 글을 참고하면 된다.

 

blog.daum.net/kjs1906/2444

85. 재개발구역 과소토지의 분양자격