85. 재개발구역 과소토지의 분양자격

재개발구역 여러 물건 중 토지의 분양자격은 따져봐야 할 게 많다. 구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지 즉 나대지, 도로 등도 다수 존재한다. 특히 도로는 기반시설이 열악한 재개발구역에서 약방의 감초처럼 등장한다. 그도 그럴것이 투자측면에서 보면, 나대지나 도로는 단독·연립주택보다 상대적으로 낮은 가격으로 매입할 수 있을 뿐만 아니라 관리처분인가가 나기 전까지는 주택 수에도 포함되지 않는 장점이 있는 반면 종전자산평가액이 주택에 비해 낮게 평가되어 추가분담금이 커지고, 취득세 4.4~4.6%를 납부해야 하는 불리한 측면도 있기 때문에 매수타이밍이 중요하다.

최근에는 7.10대책에 따른 다주택자 취득세 중과(부산시 비조정지역의 경우 2주택 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%)에 따라 관리처분인가 전 재개발구역 토지를 매수하려는 경우가 많다. 주택 수에 잡히지 않기 때문이다. 그러나 토지의 경우는 주택과 달리 소유하고 있다고 해서 무조건 분양자격이 주어지지 않는다. 토지는 가장 먼저 면적을 봐야 하고, 지자체마다  분양자격이 되는 면적의 기준을 조례로 달리 정하고 있는데, 대표적으로 서울시와 부산시의 경우를 보자. 

※ 토지(서울시)의 분양자격

구분	토지+건물	토지		건물	무허가건축물
소유권분리일	o	-조례시행일(2003.12.30.) 이전 : 종전 사업장 -권리산정기준일 이전 : 2010.7.15.이후 기본계획수립 사업장 (2010.7.15.조례 개정)			o
토지면적		30~90㎡미만	90㎡이상	o
다주택자 (세대원 전원)	-	무주택자 30㎡이상	o
지목		지목 및 현황이 도로가 아닐 것
필지		1필지일 것
* 무주택자란, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 자 * 권리산정기준일 : 정비구역지정고시일 또는 시장이 투기를 억제하기 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정고시 전에 따로 정하는 날

따라서 토지만 소유한 경우에는 우선 면적을 봐야 한다. <표>처럼 ‘토지 면적이 90㎡ 이상인 경우’에는 유주택자, 용도와 상관없이 분양자격이 주어진다. 여기서 면적이란 1필지는 물론 구역 내 여러 필지의 면적을 합한 것도 가능하다. 예를 들어 조합원 홍길동이 재개발구역 내 5㎡, 40㎡, 48㎡인 3필지를 소유하고 있다면 총면적은 93㎡가 된다. 이 경우에는 90㎡가 넘기 때문에 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어진다. 그러나 ‘토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우’에는 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

첫째, 반드시 1필지이어야 한다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할등기 완료시점이 권리산정기준일 이전이어야 한다. 즉 권리산정기준일 이후에 분할 등기가 완료된 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다.

넷째, 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자이어야 한다.

따라서 재개발구역 내 합산한 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우에는 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어지지만, 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에는 상기 네 가지 요건을 모두 충족해야 분양자격이 주어진다.

※ 토지(부산시)의 분양자격

구분	토지+건축물	토지		건물	무허가건축물
소유권분리일	o	권리산정기준일 이전			o
토지면적		20~60㎡미만	60㎡이상	o
주택 수 (세대원 전원)	-	무주택자 20㎡이상	o
지목		지목 및 현황이 도로가 아닐 것
필지		1필지일 것

* 무주택자 요건은 서울시와 동일.

* 권리산정기준일은 종전에는 구역지정일, 개정은  사전타당검토심의 결과를 해당 자치구군에 통보한 날이며, 개정 내용 시행시기는 2020.9.14.이후 정비구역 지정을 위한 사전타당성검토를 신청하는 사업장부터 적용.

분양자격에 대해서는 서울시처럼 정비법 규정을 그대로 적용하는 지자체도 있고 별도의 조례로 정하여 적용하는 지자체도 있다. <표>는 부산시 조례에서 정한 토지의 분양자격이다. 자투리땅이나 도로는 무허가건축물과 더불어 투자자들이 선호하는 물건인데 ‘황금알을 낳는 거위’로 불리기도 한다.

부산시의 경우, ‘토지 면적이 60㎡이상인 경우’에는 유주택 여부, 용도나 지목에 관계없이 분양자격이 주어지지만, 소유권이 분리되었거나 공유인 경우에는 구역지정일 이전이어야 분양자격이 된다. 그러나 ‘토지 면적이 20㎡이상 60㎡미만인 경우’라면 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다.

첫째, 반드시 1필지이어야 한다.

둘째, 분할된 토지인 경우 분할등기완료 시점이 권리산정기준일 이전일 것

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다.

넷째, 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자이어야 한다.

지금까지의 내용을 정리해보면, 토지에 대한 분양자격은 최소 면적이 90㎡(부산시, 60㎡)이상이 되어야 한다. 단, 과소토지인 30㎡이상 90㎡미만(부산시, 20㎡이상 60㎡미만)일 경우, 상기 네 가지 조건이 모두 충족되어야 분양자격이 주어지며, 이 중 하나라도 충족되지 않으면 현금청산 대상이 된다. 이 중 셋째는 명확하게 할 필요가 있는데, 지목과 현황이 모두 도로로 이용되고 있으면 분양자격이 주어지지 않는다. 즉 지목과 현황 중 하나만 도로가 아니면 된다. 지목은 도로인데 현황이 대지이거나, 지목은 대(垈)이나 현황이 도로인 경우는 분양자격이 주어진다. 따라서 지목도 도로이고 현황도 도로라면 90㎡이상이 되어야 분양자격이 주어진다.

그리고 ‘1필지의 토지를 A와 B가 공유하고 있는 경우’에는 원칙적으로 A와 B에게 1개의 분양자격이 주어진다. 반면 토지 면적이 90㎡(부산시, 60㎡)이상이면서 권리산정기준일(부산시, 권리산정기준일)이전부터 A와 B가 공유하고 있었다면 각각 분양자격이 주어진다. ‘공유지분을 매입하여 토지 면적이 90㎡(부산시 60㎡)이상이 된 경우’에는 권리산정기준일(부산시 권리산정기준일) 이후 공유나 분할된 토지는 매입해서는 안 되며, 이때 공유지분을 매입할 경우에는 공유자 지분 전체를 매수해야 한다.

또한 분양자격 기준에 미치지 못하는 과소토지인 경우에는 현금청산 대상이므로 분양자격을 갖추려면 분양신청종료일까지 부족한 면적을 추가로 매입해야 한다. 이때 추가 매입하는 토지는 반드시 인접한 토지일 필요는 없고, 구역 내 어디에 위치하든 관계없다. 마지막으로, 무주택자의 경우에는 사업시행인가고시일부터 공사완료일고시일까지 무주택 자격을 유지해야 한다.

그러나 90㎡ 이상인 경우에도 무조건 분양자격을 주는 것은 아니고, 수개의 필지 중 일부이거나 분리된 한 필지의 토지라 하더라도 조례시행일(부산시, 권리산정기준일) 이후에 분리된 토지를 취득할 경우 분양자격은 합쳐서 1개만 주어진다.

과소토지 분양자격 관련하여 무주택자 요건 등을 모두 갖추었는데도 현금청산자가 된 사례

부산에 거주하는 A는 평소 재개발 투자에 관심은 있었지만 생각보다 투자금액이 높아 고민하고 있었다. 그러던 중 평소 알고 지내던 부동산 소장으로부터 자투리 토지를 매입하면 투자금도 낮고 분양자격도 받을 수 있다는 전화를 받고 서둘러 부동산 사무실로 찾아가 매물로 나온 남구 재개발구역 토지 30㎡의 물건에 대한 브리핑을 받았다.

“부산의 경우 토지 면적이 60㎡ 이상이면 분양자격이 되지만 본 물건은 30㎡이므로 과소토지에 해당하여 정상적으로는 분양자격이 나오지 않지만 다음 네 가지 요건을 갖추면 분양자격이 된다”고 했다.

재개발구역 과소토지 분양자격 요건(부산시)
1	1필지일 것
2	해당 토지가 분할된 경우, 분할등기완료 시점이 권리산정기준일 이전일 것
3	지목 및 현황이 도로가 아닐 것
4	사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자일 것

그래서 A와 부동산 소장은 A가 토지 30㎡를 매입할 경우 과연 분양자격이 되는지를 하나씩 체크하기 시작했다.

첫째, 반드시 1필지여야 한다. 해당 물건에 대한 등기부등본과 토지대장을 확인해 본 결과 1필지여서 문제가 없었고 현재 소유주는 철수였다.

둘째, 해당 토지가 분할된 경우, 분할등기 완료시점이 권리산정기준일 이전이어야 된다고 했는데, 해당 토지는 분할된 경우가 아니었고 처음부터 1필지였기 때문에 역시 문제가 없었다.

셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다고 해서 먼저 지목을 봤더니 도로였지만 현장에 가보니 도로로 사용되지 않는 대지여서 역시 문제가 없었다.

마지막으로, 매수자는 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자이어야 된다고 해서 A에게 적용해 봤더니 현재 A는 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 무주택 상태여서 본 물건을 매입 후 공사완료고시일까지 무주택을 유지하면 되기 때문에 문제가 없었다.

무주택자였던 A는 브리핑을 들어보니 요건에 충족되고 프리미엄도 적당한데다 무엇보다 투자금액이 낮아 토지 30㎡를 분양신청종료일 20일 전에 매입하였다. 매입 후 바로 등기를 완료하고 조합원 명의변경까지 마친 A는 분양신청까지 마쳤다.

그런데 1년 후 관리처분인가 과정에서 A는 현금청산자가 되었다.

과소토지였지만 분양자격 요건을 모두 갖추고 있던 A는 왜 현금청산자가 되었을까?

얼핏 보면 무주택자이고 다른 요건도 다 충족하기 때문에 A가 분양자격을 받는데 아무런 문제가 없어 보인다. 문제는 무주택 기간에 있다. 무주택자의 경우, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택 상태이면 되지만 이때 매수자만 무주택 상태를 유지한다고 되는 것이 아니라는데 있다.

A가 본 물건을 매수한 시기는 사업시행인가고시가 난 후 분양신청종료일 20일 전이다. 문제는 매도자 철수가 동래구에 집을 1채 보유한 유주택자였다는 것이다. 다시 말하면, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 무주택자여야 한다는 의미는 본인뿐만 아니라 중간에 매도가 이루어지면 매도자도 해당 기간에는 무주택 자격을 유지하고 있어야 한다는 것이다. 만약 A가 철수로부터 사업시행인가고시전에 매입했다면 분양자격에 문제가 없었다.

과소토지의 분양자격 산정시 유의사항

부산 북구에 거주하는 A는 사업시행인가가 난 부산 해운대구 재개발구역에 도로 23㎡를 소유하고 있는데, 도로 23㎡로는 분양자격이 나오지 않는다는 사실을 알고 있었던 A는 현금청산 대신 같은 구역 내에 있는 토지를 추가로 매수하여 분양자격을 갖춰 보기로 했다. 유주택자인 A가 분양자격을 갖추기 위해서는 어떻게 해야 할까?

앞서 언급한 네 가지 요건을 갖추어 분양신청종료일까지 37㎡이상을 추가 매수하여 60㎡를 확보하면 되는데, 이때 주의할 점은 매입하는 기한이 정해져 있다는 점이다. 분양신청종료일(관리처분계획기준일)까지는 추가 토지를 매수해야 한다. 분양신청이 끝나버리면 설령 추가 매수하여 분양자격을 갖추더라도 분양신청 자체를 할 수 없기 때문이다. 따라서 과소토지를 소유한 경우 추가매수는 분양신청종료일까지 완료해야 한다.

A가 토지를 추가 매수하여 분양자격을 갖추기 위해서 주의해야 할 사항 중 하나는 '반드시 1필지여야 한다'는 것이다. 예를 들어, 토지 23㎡를 단독으로 소유하고 있는 A는 구역 내 철수와 영희가 각각 40㎡씩 공유하고 있는 철수 또는 영희의 지분 전체(지분의 일부나 지분의 지분은 안됨), 즉 40㎡ 전부를 매수하여 60㎡ 이상이면 분양자격이 된다.

또한 토지 60㎡를 갑과 을이 2분의 1씩 공유하고 있는 상태에서 갑이나 을이 추가로 매수할 경우, 또 다른 병과 정이 공유하고 있는 토지를 매수해서는 안 되고 단독 소유자의 토지를 매수해야 한다. 즉 지분 공유자가 추가 매수를 하는 경우에는 또다른 지분 공유자의 토지를 매수해서는 안된다. 그런데 이와 관련하여 조합마다 적용기준이 상이한 경우가 많으므로 주의가 필요하다.

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86. 부산 재개발구역, 토지 60㎡ 이상이면 무조건 분양자격 나온다?