비례율은 재개발에 관심이 있는 사람이라면 비교적 익숙한 용어다. 한 마디로 어떤 구역의 재개발 '사업성을 나타내는 지표'라 할 수 있다. 재건축의 무상지분율과 유사한 개념이다. 비례율은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산(종전자산평가액)과 재개발 이후에 획득하게 되는 자산(종후자산평가액)의 비율을 말한다. 개발이익률이라고도 하는데 사업이 완료된 후 조합이 벌어들일 총 수입금인 분양이익에서 사업비를 제외한 금액을 구역 내 토지 및 건물 감정평가액의 합으로 나눈 금액이다.
| 추가분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 권리가액 = 조합원 종전자산평가액 x 비례율 ①총수입-②총지출 비례율 = ------------------------------------ x 100 ③조합원 종전자산평가 총액 ①총수입 : 아파트 및 상가 조합원분양분 수입 + 일반분양분 수입 ②총지출 : 건축비(약70%이상), 이주비, 조합운영비, 국공유지매입비, 각종 인허가비용, 기타 용역비, 분양미신청자 현금청산금 ③조합원 종전자산평가 총액 : 청산자를 제외한 조합원별 토지 + 건축물 평가총액 |
먼저 조합원 권리가액을 산정하려면 비례율이 필요하다. 당연히 권리가액이 높으면 분담금은 줄어든다. 따라서 비례율이 낮으면 사업성이 좋지 않고, 높으면 좋다고 할 수 있다. 그런데 비례율은 사업진행이 가시화되는 관리처분인가 후에 어느 정도 가시화 되기는 하지만 정확한 비례율은 공사가 종료된 후에나 알 수 있다. 비례율을 결정하는 중요한 요소는 결국 사업비이기 때문이다.
따라서 사업시행인가 후 평형 배정 시 통지하는 비례율은 어디까지나 추정치이므로 높은 수치에 현혹되지 않아야 한다. 비례율은 변동이 가능하기에 수익성이 좋은 사업이라는 인식을 주기 위해서 간혹 의도적으로 수치를 높이는 경우도 있다. 또한 분양가상한제 대상이거나 미분양의 우려로 인해 분양가를 올리는 데엔 무리가 있을 경우 주로 종전 토지 및 건축물의 평가액을 낮추는 방법으로 활용되기도 한다. 종전자산평가액이 1억 원일 경우, 비례율이 100%라면 1억 원, 110%라면 1억1000만 원이 권리가액이 된다. 권리가액을 따지는 이유는 조합원 분담금 산정시 종전자산평가액이 아닌 비례율이 반영된 권리가액을 기준으로 하기 때문이다.
어느 재개발구역에서 총수입은 3,289억원, 총사업비는 2,448억원이고 종전자산평가총액이 841억원이라면 비례율은 100%가 된다. 비례율이 100%라면 사업성이 좋다, 나쁘다로 단정짓기 어렵다. 앞서 언급했듯이 관리처분계획시 비례율은 어디까지나 추정치이므로 추후 일반분양가가 달라지면 비례율도 달라진다. 만약 다른 조건은 같고 일반분양수입이 154억원 증가한 경우 비례율은 118%로 올라가기 때문에 조합원들의 추가분담금은 줄어들게 된다.
특히 도시정비형 재개발사업으로 진행중인 부산 범천1-1구역의 경우, 지방에서는 처음으로 시공사에서 골든타임분양제(조합원이 원하는 시기에 일반분양을 할 수 있게 하는 제도)를 도입하였다. 이렇게 되면 조합원들은 당연히 후분양을 선호할 것이다. 따라서 시공사입장에서는 자체 자금으로 아파트를 완공해야 하기 때문에 자금압박이 심해지지만 아파트를 다지어 일반분양을 하면 일반분양 수입은 큰 폭으로 증가할 것이다. 따라서 범천1-1의 경우 향후 비례율이 대폭 높아져 추가분담금이 많이 줄어들 것으로 보인다.
그러나 최근에는 비례율을 너무 높게 하지 않는 경향이 있다. 통상적으로 105% 내외에서 맞춘다. 비례율이 높을 경우 조합에서는 별도의 법인세를 납부해야 하기 때문에, 비례율을 높이는 대신 조합원 특별제공품목을 늘리거나 조합원분양가를 더 낮게 해 주는 것이다. 비례율과 종전자산평가액은 상호 연동되어 있어 일방적으로 비례율을 높일 수 있는 확실한 해결책은 없다. 비례율을 높이면 종전자산평가액을 낮추고 조합원에게 제공하는 각종 혜택을 줄여야 하고, 비례율이 낮으면 종전자산평가액을 높여주거나 조합원에게 제공하는 각종 혜택을 늘린다. 사업의 수익성에 대한 손익분기점은 이미 정해져 있기 때문이다.
결과적으로 비례율은 의도적으로 정해진다는 합리적 의심도 가능하다. 비례율과 관련된 주요 항목은 총 사업수입, 총 사업비용, 총 조합원 종전자산펴가액이다. 산식대로라면 세 가지 항목의 금액이 확정되고 비례율이 산출되어야 하지만 재개발 현장에서는 비례율을 미리 정해두고 비례율, 총 사업수입, 총 사업비용을 토대로 하여 조합원 종전자산평가액을 최종적으로 산출하여 조정하는 경우가 비일비재하다. 다시 말하면, 조합원 종전자산평가액을 알아야 비례율을 구할 수 있는 것이 아니라, 미리 정해둔 비례율에 맞춰 감정평가액을 끼워 맞추는 식이다.
혹자는 재개발구역 원주민들의 정착률이 너무 낮아 이들에게 더 높은 비례율을 적용해야 한다고 주장한다. 가장 이상적인 재개발사업은 원주민 정착률이 100%가 되는 것이지만 추가분담금이라는 폭탄 때문에 떠나는 사람들이 많다. 이들에게 비례율을 높여 주게 되면 원주민 정착율 제고에 분명 도움이 될 것이다. 그리고 분담금과 추가분담금을 구별하지 못하는 경우가 있는데, 분담금이란 새로 지은 아파트의 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 납부하는 것, 즉 관리처분계획상에 나타나 있는 확정된 금액을 말한다. 반면 추가분담금은 글자 그대로 추가로 납부해야 할 금액이다. 당초에는 없었지만 사업 진행이 늦어지면서 발생하는 사업비 증가나 물가 상승으로 인한 건축비 증가, 금융비용 상승 등의 사유로 사업비가 늘어나면서 추가로 부담해야 할 금액이다.
<비례율이 높아지는 경우>
| 비례율이 높아지는 경우 | 효과 |
| 용적률이 높을수록 | 용적율은 비례율에 가장 큰 영향을 미친다 |
| 세입자 수가 적을수록 | 세입자 수가 많으면 일반분양이 줄어든다 |
| 국·공유지 비율이 지나치게 높을수록 | 매입비용이 증가한다 |
| 세대수 대비 조합원 수가 적을수록 | 일반분양분이 많아진다 |
| 기부채납이 적을수록 | 사업성이 좋아진다 |
| 종전자산평가액이 낮을수록 | 조합원 반대가 심해 사업진행이 어렵다 |
| 일반분양분 종후자산평가액이 높을수록 | 고분양가로 미분양 우려가 있다 |
| 조합원분양분 종후자산평가액이 높을수록 | 조합원분담금 증가하여 반발이 심하다 |
| 사업비가 낮을수록 | 비례율은 높아진다 |
| 종교시설이 적을수록 | 비례율은 높아진다 |
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