90. 무상지분율-재건축 사업성 지표

무상지분율이란 재건축단지에 적용되는 지표로서 재개발의 비례율과 유사한 개념이다. 즉 재건축단지 조합원이 추가분담금 없이 받을 수 있는 면적의 비율을 말한다.

예를 들어, 무상지분율이 200%라면 대지지분이 100㎡인 조합원이 재건축 후에 200㎡까지는 추가부담 없이 받을 수 있다는 것이다. 무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비(공사비)에 따라 좌우되기 때문에, 조합원의 금전적인 부담과 직결된다. 따라서 무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평수와 넓은 평형으로 갈 경우의 추가부담금 등을 미리 예측해 볼 수 있다.

 

무상지분율 = (평당개발이익/평당분양가) x 100          *평당개발이익 = (총분양수입-총사업비용)/대지면적(평당) x 100

 

예를 들어, 조합원 A가 가진 기존 아파트의 대지지분이 66㎥이고 무상지분율이 150%라면 99㎥까지는 추가부담금 없이 받을 수 있다. 이때 A가 132㎥를 신청한다면 99㎡를 제외한 33㎥에 대해서만 추가분담금을 납부하면 된다. 또한 대지지분이 20평이고 무상지분율이 150%라면 30평까지는 무상으로 받을 수 있게 되는 것이다.

 

-대지면적 : 49,587㎡(15000평)   -용적률 : 250%   -분양가(3.3㎡당) : 2000만원   -공사비(3.3㎡당) : 550만원

 

 

상기 자료를 토대로 무상지분율을 구해보자.

 

구분	산출공식	산출내역	결과
연면적	대지면적x용적률	15,000평x250%	37,500평
분양수익	연면적x평당분양가	37,500평x2,000만원	7,500억원
공사비	연면적x공사비	37,500평x550만원	2,062억5천만원
개발이익	총분양수익-총공사비	7,500억원-2,062억5천만원	5,437억5천만원
평당개발이익	총개발이익/대지면적	5,437억5천만원/15,000평	3,625만원
무상지분율	평당개발이익/평당분양가	3,625만원/2,000만원	180%

* 개발이익은 순이익과 동일한 개념이며, 공사비는 사업비 포함 금액임

 

결국 무상지분율은 평당 개발이익을 평당 분양가로 나눈 것이다. 개발이익은 전체 예상 분양수익에서 예상 공사비를 뺀 금액이다. 위의 사례에서 전체 분양수익은 연면적 37,500평에 평당 분양가 2,000만원을 곱한 7,500억원이 된다. 전체공사비는 연면적에 평당 공사비 550만원을 곱한 2,062억5천만 원이 된다. 따라서 개발이익은 총분양수익에서 총공사비를 뺀 5,437억5천만원이 되고 이를 다시 대지면적으로 나눈 평당 개발이익은 3,625만원이 된다. 최종적으로 평당 개발이익을 평당 분양가로 나눈 무상지분율은 180%가 되는 것이다.

 

따라서 대지지분 15평을 가진 조합원이라면 신축 아파트를 27평까지 추가부담 없이 받을 수 있다. 무상지분율이 높아지려면 기본적으로 분양수익이 많거나 공사비가 줄어야 하므로, 분양가가 높게 책정됐다면 분양수익이 늘어나기 때문에 무상지분율도 높아질 수 있다. 또한 공사비가 적게 들수록 무상지분율은 올라갈 수 있다. 같은 크기의 아파트라도 무상지분율에 따라 수익성이 달라질 수 있어 건설사 입장에서는 무상지분율을 조금이라도 더 낮추려 하고 조합원들은 더 높이려 하는 것이다.

 

부산 동래럭키아파트, 사진:부산일보

 

최근에는 재건축의 경우에도 미분양을 우려한 건설사들이 도급제로 참여하다보니 무상지분율 대신 재개발의 비례율 방식으로 하는 사업장이 늘어나고 있는 추세다. 대표적인 곳이 부산 대연4재건축 사업장이다. 무상지분율은 재건축사업을 통해 발생하는 개발이익, 즉 분양수익에 따라 결정된다. 부동산 경기침체로 일반분양가가 낮아지면 시공사가 원래 제시했던 무상지분율은 지키기 어려워 그 피해는 조합원에게 돌아갈 수밖에 없다.​

 

물론 무상지분율이 높아지면 그에 비례해서 조합원들의 수익률이 좋아질 수 있지만 부실시공, 일반분양가 상승으로 인한 미분양 증가 등 각종 부작용을 초래할 수도 있다. 무상지분율을 높게 제시할수록 건설사의 수익은 줄어들기 때문에 어떻게든 공사비를 낮추려 할 것이므로 무상지분율이 높다고 해서 긍정적인 요인만 있는 것이 아니다.

 

결과적으로 재건축단지의 경우 투자측면에서 보면 건물의 면적보다는 대지지분과 무상지분율이 클수록 수익률이 높다. 무상지분율은 개발이익과 관련이 있기 때문에 용적률이 높을수록, 분양 가격이 높을수록, 분양세대수가 많을수록 높아지게 된다. 따라서 지분제 도급방식의 재건축단지에 투자할 경우 대지지분과 무상지분율을 반드시 고려해야 한다.

 

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89. 비례율-재개발 사업성 지표