91. 이주비·이사비·주거이전비·임대아파트

재개발·재건축이 진행되어 이주 및 철거단계가 되면 조합원과 세입자는 일정 요건을 충족할 경우 이사비와 이주비 등을 지급받게 된다. 재건축에서 이주비와 이사비는 분양신청을 한 조합원에게만 지급된다. 재개발에서는 이주비는 분양받은 조합원에게, 이사비는 현금청산자나 세입자에게 지급된다. 조합에 따라서는 분양받은 조합원에게 지급하는 경우도 있다.

구분	지급대상
	재개발	재건축
이주비	분양받은 조합원	분양받은 조합원
이사비	현금청산자, 세입자	분양받은 조합원
주거이전비		x
임대아파트	현금청산자, 세입자	x

이주비란 재개발, 재건축으로 인해 집이 철거될 경우 이를 대체할 수 있는 새로운 집을 마련할 수 있도록 지급해 주는 것인데 이는 이사비나 주거이전비와는 달리 일종의 대여금이기 때문에 나중에 상환해야 하는 돈이다. 물론 중도 매각시에는 매수자에게 승계하는 절차를 거친다. 그리고 재개발구역 현금청산자의 경우 임대아파트를 배정받을 수 있으며, 세입자의 경우에도 일정 요건 충족시 주거이전비 외에 임대아파트를 배정받을 수 있다.

가. 이주비

지원대상	재개발·재건축사업으로 철거되는 주택 소유주로서 분양받은 조합원
지원금액	종전자산평가액의 40~60%
이주비대출	시공사에서 대출	조합원의 사업구역 내 소유 토지를 담보로 요구하거나 대출금 상환이행각서와 약속어음공증을 받는다(유이자)
	지정은행에서 대출	일반담보대출에 준하여 시공사 보증을 받아 조합원 물건에 근저당권설정(무이자 또는 후불제 유이자)
이주절차	조합과 시공사의 이주계획 일정 수립-조합대의원회 상정(필요시)-조합원에게 이주계획서 통지-조합원 이주계획서 접수 및 일정조정-이주확정 계획서 통지-이주비지급에 따른 채권확보 방안 수립-이주비대출 및 근저당 설정-이주비지급-이주

이주비는 조합원에게 지급되는데 관리처분시 최종 결정된다. 조합원이 거주하고 있는 경우 신청기간 내 이주사무실에 신청하면 공가확인 및 열쇠를 받은 후 지정 은행을 통해 통장으로 지급한다. 반면 세입자가 거주하고 있을 경우 임대차계약서 사본을 조합에 제출하면 퇴거일에 지급된다. 조합원이 임차인을 두고 있다면 이주비는 세입자 보증금 반환용도로 사용된다. 이주비는 통상 무이자와 유이자가 있다. 무이자는 종전자산평가액의 40~60%, 그 외 유이자로 추가로 지급하는 조합도 있다. 부산 대연8구역의 경우 시공사 선정과정에서 이주비대출을 최고 2억 5천만원까지 해 주겠다고 한 건설사도 있었다. 이때 2억 5천만원은 종전자산평가액의 비율에 따른 이주비대출 외에 추가로 2억 5천만원 한도까지 해 준다는 것인데 이때 추가분은 유이자로 지급한다는 이야기다.

최근 대출규제가 강화되면서 이주비 대출한도가 60%에서 40%로 낮아지면서 사업 속도를 내지 못하고 있는 사업장도 있는데 여유자금이 부족한 조합원들에게 어려움이 가중되고 있다. 그리고 투자측면에서 보면 이주비대출이 나오는 시점이 투자의 마지막 타이밍이다. 실수요자와 투자자가 섞여 있는 상황이다. 따라서 투자자 입장에서는 이주비 지급 전·후는 실투자금액이 달라지기 때문에 고려해야 할 중요한 요소다.

매입금액	실투자금
감정평가액 + 프리미엄	이주 전	감정평가액 + 프리미엄 -(임차보증금, 대출)
		임차보증금액이 큰 물건이 실투자금이 적다
	이주 후	감정평가액 + 프리미엄 -(이주비, 이사비)
		이주비를 많이 지급할수록 실투자금이 적다

실투자금을 줄일 수 있는 방법은 두 가지다. 임차보증금이 크고, 이주비를 많이 지급하는 구역이다. 조합에 따라서는 ‘무이자 60% + 유이자 20%’ 등 총 80% 정도를 지급하는 곳도 있지만 ‘무이자 60%’가 대부분이다. 무이자 이주비 역시 공짜가 아니다. 조합원이 직접 이자를 납부하지는 않지만 간접적으로 시공사의 금융비용에 포함되거나, 조합의 경비로 처리하기 때문에 분양가에 반영되기 때문이다. 최근 들어서는 이주비를 후불제 유이자로 지급하는 곳도 있다. 조합의 사정에 따라 그 비율은 다르지만 이주비 대출을 많이 해주는 구역이 당연히 투자에 유리하다. 반면 법인 조합원의 경우 이주비대출을 지급하지 않는 조합도 있으므로 유의해야 한다.

이주사무실에는 은행 및 법무사 직원이 상주하고 있어 상담도 가능하다. 반면 접수기간 후에는 본인이 직접 이주사무실, 은행 및 법무사사무실을 방문하여 처리해야 하는 번거로움이 있다. 또한 이주비를 신청한다고 해서 한꺼번에 지급해 주지는 않는다. 이주비 신청을 마감하여 계약금으로 먼저 20%가 지정된 이주비 통장으로 입금되고, 나머지는 이주확정 신고 및 공가처리 후 잔금신청서를 제출하면 입금된다.

만약 이주비 신청 당시 해당 부동산에 선순위 금융기관 담보대출, 가압류, 가처분 등과 같은 권리제한 사항이 있을 경우, 이주비 신청 전에 조합원 책임 하에 완전히 말소해야 한다. 이때 이주비 대출로 다른 은행 선순위 대출을 말소하고자 하는 경우에는 이주비 신청 은행으로 별도 문의해야 한다. 그리고 구역내 주택외 상가, 도로, 나대지를 소유한 조합원의 경우 과거에는 이주비를 지급하지 않았지만 관련 조례 개정으로 지금은 대부분 조합에서 이주비를 지급하고 있다.

그런데 지정된 기간 내에 이주를 하지 않는 경우가 있다. 이주기간 내 이주를 지연하거나 거부하는 조합원에 대해서는 총회 결의, 조합 정관 등에 따라 이사회 결의로 명도소송, 점유이전금지가처분 등 소를 제기함은 물론 인도지연에 따라 발생하는 모든 손해배상 및 소송비용 부담 책임이 따른다. 일부 사업장에서는 조합원들의 총회 의결로 이주기간 내 이주를 완료하지 않는 조합원에 대해 불이익 처분을 내리기도 한다.

끝으로 주의할 점은 LTV 규제 강화로 매매시 매도 조합원이 받은 이주비가 승계조합원에게 그대로 승계되지 않거나 금액에 차이가 날 수 있다는 점이다. 즉 매도하려는 조합원은 이주비를 60% 받았지만 승계조합원의 사정에 따라 이주비가 50%로 줄어들 수 있고 이주비대출이 아예 승계가 되지 않는 경우도 있어 주의해야 한다. 그리고 국유지무허가건축물의 경우에 이주비가 지급되는지 궁금해 하는 경우가 많다. 국유지무허가건축물도 이주비는 지급되지만 은행이 아닌 조합에서 지급한다는 차이점이 있다. 그러나 대부분 종전자산평가액이 낮은데다 구비서류도 복잡하여 이주비 신청을 하지 않는다.

나. 이사비

재개발사업에서 이사비는 <공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙> 제55조에 의거 지급된다. 재개발의 경우 현금청산자와 세입자, 재건축의 경우에는 분양받은 조합원이 지급대상이 된다. 물론 재개발구역 내로 이사할 경우에는 지급되지 않으며, 조합원이 구역내 다른 조합원의 주택에 세입자로 이사할 경우에도 지급되지 않는다. 이사비는 주택거주자가 아니라 주택소유자에게 지급된다. 세입자의 이주비도 일단 주택소유자에게 지급된다. 주택소유자가 세입자의 명도 등을 확인한 후 지급하도록 하고 있다. 이사비는 재개발구역마다 다소 차이는 있지만 대개 300~500만 원 수준이다. 간혹 소유자가 세입자에게 이사비를 지급하지 않아 문제가 발생하기도 하는데 이 경우에는 조합에서 대신 지급해주고 해당 주택소유주에게 구상권을 청구한다. 일부 재개발사업장에서는 조합원에게 이사비를 지급하는 경우도 있다. 얼마 전, 서울 재건축 사업장에 건설사들의 수주전이 가열되면서 거액의 이사비를 지원해주겠다고 나선 건설사가 있어 화제를 모은바 있다.

총공사비만 2조6000억원에 이르는 서울 서초구 반포주공1단지(1·2·4지구)재건축 사업 수주 전에 뛰어든 현대건설은 GS건설을 따돌리기 위해 이사비 7000만원 카드를 들고 나왔다. 주민총회에서 현대건설이 시공사로 선정되면 조합원에게 7000만원을 주겠다는 것이다. 이 재건축 단지의 조합원은 총 2292명으로 현대건설이 부담할 금액은 1600억원에 이른다. 이에 앞서 부산 재정비촉진3구역 시공사로 선정된 현대산업개발은 이사비 500만원을 제시했고, 경합했던 롯데건설은 3000만원을 제시했다.<한국경제, 2017.9.18.>

입지가 우수한 일부 재건축구역에 해당되지만 이사비 지원 금액의 지역별 편차가 심하다. 물론 입지조건이나 시장상황이 달라 직접적인 비교는 어렵다 하더라도 같은 건설사가 비슷한 시기에 부산에서는 300만원, 서울에서는 7000만원의 이사비를 제시했다는 것은 쉽게 이해하기 어렵다. 부산의 경우 지역마다 다소 차이는 있지만 이사비는 300만원 수준이다. 세금 공제 후 실 수령액은 230만 원 정도인데, 물론 세금을 공제하지 않는 조합도 있다. 또한 이사비는 지급하는 주체에 따라서 세율이 다르게 적용되는데 시공사에서 지급할 경우 22%, 조합에서 지급할 경우 8% 수준이다.

다. 주거이전비

정비구역 내 일정 요건을 충족하는 세입자에게 지급되는 주거이전비는 흔히 ‘세입자이주비’로 불리기도 한다. 물론 세입자라고 해서 전부 받을 수 있는 것은 아니고 자격요건에 해당되어야 받을 수 있다.

자격요건	지원금액	근거법령
정비구역지정공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일(또는 이주 및 철거시)까지 거주한 세입자	4개월분	<통계법>에 따른 통계작성기관이 조사, 발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비 기준

주거이전비 관련 판례(대법원, 2009두16824, 2010.9.9.)

<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항, 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 28. 법률 제9047호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제11조 제1항 등 각 규정의 내용, 형식 및 입법경위, 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다.

결과적으로 거주하는 가구원 수가 많을수록 많이 지급되며 유주택자인 경우에도 지급된다. 계약 당시 임차인이 “재개발 이주 시 조건 없이 이사한다.” 또는 “이주비는 포기 한다”와 같은 특약을 넣었을 경우에는 어떻게 되는 걸까. 민법은 당사자 간 계약을 우선하기 때문에 주거이전비를 받을 수 없다는 의견과 재개발구역의 특성을 감안하여 이러한 특약은 효력이 없기 때문에 지급해야 한다는 의견이 있지만, 주거이전비는 사회보장적 성격이므로 포기각서를 쓰더라도 무효다. 주거이전비는 통계법상 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 기준으로 산정하는데 2020년 1/4분기 기준 4인 가족인 경우 약2,096만원 정도다. 그리고 재개발사업에서는 소유주에게는 이주비를, 세입자에게는 요건 충족 시 주거이전비를 지급하지만 재건축사업의 경우 소유주에게는 이주비가 지급되지만 세입자에게는 주거이전비가 지급되지 않는다는 차이가 있다.

라. 임대아파트

재개발구역 내 세입자에 대한 혜택은 크게 두 가지다. 먼저 <공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 따라 정비구역지정공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일(또는 이주 및 철거시, 조합에 따라 다소 차이가 있음)까지 거주한 경우 가구원 수별 주거이전비를 지원 받을 수 있다. 거기다 주거이전비 지급 대상자라면 <도시 및 주거환경정비법>에 의거 세대원 전원이 무주택자인 경우 구역내 임대아파트를 배정받을 수도 있다. 주거이전비와 임대아파트를 받을 수 있는 자격요건 등을 살펴보자.

구분	주거이전비	임대아파트
거주기간	정비구역지정공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일까지 (조합에 따라서는 이주 및 철거시까지)
근거 법률 및 지급요건	<공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률> 시행규칙	<도시 및 주거환경정비법>
	임대차계약+전입신고+실거주	임대차계약+전입신고+실거주
	유주택자도 가능	세대원 전원 무주택자일 것
임대주택 공급방법 및 배정순위(부산시 조례)		①기준일 3개월 전부터 당해 정비구역에 거주하고 잇는 세입자와 분양받을 자격이 있는 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자
		②해당 정비구역 외의 재개발구역 안의 세입자로서 구역지정 3개월 전부터 계속 해당 정비구역 안에 거주하고 있는자
		③입주자모집공고일 현재 혼인 기간이 5년 이내인 무주택 세대주

자격요건 중 거주기간에 대해서는 조합마다 다소 차이가 있다. 원칙은 해당 세입자가 정비구역지정공람공고일 3개월 전부터 사업시행인가일까지 거주하면 된다. 그러나 일부 조합에서는 이주 및 철거시까지로 거주요건을 강화하는 경우도 있다. 그리고 주거이전비의 경우 주택의 유무에 관계없이 지급되지만 임대아파트의 경우에는 세대원 전원이 무주택자여야 배정받을 수 있다. 마지막으로, 임대주택 공급방법 및 배정순위(부산시 기준)에 있어서는 ①,②,③의 각 순위 안에서도 2000년 이후 출산 자녀가 3명 이상인 자를 우선 배정한다.

119. 이주비 관련 배당소득세 (tistory.com)

119. 이주비 관련 배당소득세