92. 지분제와 도급제

지분제와 도급제는 건설사들의 재건축사업을 수주하는 방식 즉, 시행사인 조합과 시공사인 건설사 간 공사계약 체결방식을 말한다. 지분제는 시공사가 건축부터 분양까지 책임을 지는 것으로 조합원에게는 신축 아파트를 정해진 평수까지 무상으로 공급해 주고 일반분양과 상가분양 수익으로 건설비와 이윤을 충당하는 방식이다. 주로 재건축사업에서 시행되는 방식으로 계약 당시 조합원들에게 개발이익을 먼저 보장하고 사업결과에 따라 추가되는 개발이익은 시공사에게 귀속된다. 결국 시공사가 조합원에게 무상지분율을 제시하여 해당 정비사업의 공사를 수주하는 방식이다.

 

지분제와 도급제 비교

 

구분	지분제		도급제
	변동지분제	확정지분제
개념	사업진행에 따라 무상지분율을 변동, 시공사는 미분양만 책임	계약시점에 조합원 무상지분율 확정, 모두 시공사가 책임	시공사는 건축비만 지급받고 조합이 모든 책임을 진다
장점	거의 없다	사업초기 조합원 부담이 확정되고 무상지분율도 변동 없다	개발이익은 모두 조합에 귀속
단점	조합이 위험부담	계약 사례가 거의 없다	경기변동이나 사업지연 시 추가부담 발생
공사진행속도	느림	느림	빠름
공사비조정	일부 조정 가능	조정불가	정해진 범위를 초과하는 물가상승, 설계변경 시 조정가능
선호도	시공사	조합	시공사

 

지분제는 다시 확정지분제와 변동지분제로 구분된다. 확정지분제는 계약시점에 조합원의 개발이익(지분보상율)을 확정하는 것이고, 변동지분제는 용적률 변화, 이주기간 지연 등에 따라 조합원의 개발이익(지분보상율)을 변동시킬 수 있는 계약을 말한다. 물론 ​확정지분제라고 해서 100% 안전한 것은 아니다. 공사계약서상에 공사비 증가요인에 따른 별도의 특약사항이 있을 수 있기 때문이다. 즉 지분 조정 없이 시공사 선정 시점에 조합원들의 무상지분율을 확정적으로 정하는 것이‘확정지분제’이다. 확정지분제로 사업을 진행하게 되면, 조합원들은 확정된 무상지분 상당의 이익을 받는 것으로 만족하고, 사업상의 위험부담은 시공사가 안게 되므로 안정성 면에서 확정지분제가 선호될 수 있다.

 

그러나 현실은 그렇지가 않다. 확정지분제라고 하더라도, 시공사 입장에서 손해가 발생하는 사업을 추진하기는 어렵기 때문에 결국 사업이 지연되거나 수익이 나지 않을 경우 기존에 확정했던 무상지분율을 조정해 줄 수밖에 없기 때문이다. 그렇지 않으면 사업은 한없이 지연되고, 경우에 따라서는 시공사가 사업에서 철수해 버릴 수도 있다.

 

지분제 계약의 특약 및 조건 사례
1	일반분양가 상승액 전액은 조합에 귀속하되, 아파트 후분양에 따른 금융비용은 일반분양가 상승분에서 조합이 부담한다.
2	기본 이주비는 실금리로 정산하고, 입찰제안서상 금융비용보다 상승한 경우 차액은 조합이 부담한다.
3	조합원의 추가분담금은 다음 각호의 조건 및 본 계약상의 제반 계약조건을 전제로 한 것이므로, 향후 조건 변동이 있을 경우에는 조건을 변경하기로 한다.

 

 

반면 도급제는 시공사가 신축 아파트 시공만 하고 분양은 조합에서 하는 방식으로 사업의 이익이나 손실을 전부 조합이 책임지는 사업방식으로 주로 재개발사업에서 시행되는 방식이지만 재건축에서도 시행되고 있다. 공사 진척 속도가 빠르지만, 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원에게 추가분담금이 발생하기도 한다.

 

도급제 계약의 특약 및 조건 사례
1	시공상 민원 이외의 민원(일조권, 조망권, 인접도로 통행제한 등)은 조합이 부담한다.
2	공사계약금액은 0000년 00월 00일부터 실제 공사착공일까지 소비자물가지수 중 시도별 주택설비 수리항목지수의 등락액이 일정율 이상인 때에는 초과분에 해당되는 인상률을 적용하여 공사계약금액을 조정한다.
3	관련 법규의 개폐, 각종 정부정책, 금리변동, 기타 부동산 시장의 급격한 변동 등으로 본 계약을 유지하는 것이 객관적으로 보아 심히 부당한 경우 시공사는 조합에게 본 계약의 내용 변경을 요청할 수 있다.

 

결론적으로 지분제와 도급제 계약 사례에서 보듯이, 지분제든 도급제든 시공사는 절대 손해를 보지 않는 구조다. 손해가 발생할 우려가 있는 부분은 미리 계약서에 특약과 여러 조건을 달아 손해를 만회할 수 있도록 안전장치를 마련하기 때문이다.

2000년대 중반 신규분양가가 높아 재건축사업이 호황이던 때에는 지분제 방식을 선호했지만 현재는 분양가상한제, 초과이익환수제 및 고분양가와 규제정책으로 인한 미분양 리스크 등으로 시공사 입장에서 지분제로 시행하는 재건축사업에 참여하기가 쉽지 않은 상황이다.

 

 

지분제와 도급제 모두 장단점이 있지만 부동산이 침체기인 경우, 시공사는 분양 리스크를 피하기 위해 도급제를, 조합은 지분제를 선호하지만 양쪽을 만족시킬 수 있는 방법을 찾기란 쉽지 않다. 간혹 사업초기 시공사로 선정되기 위해 확정지분제로 계약을 체결했다가 본 계약 시 도급제로 바꾸려는 꼼수를 부리는 경우도 있다.

 

경기도 부천시의 한 재건축사업장의 사례를 보면, 시공사 선정 시에는 확정지분제로 계약을 체결하였으나 주택경기가 전반적으로 침체되어 일반분양분의 분양가가 낮아지고, 나아가 미분양 우려가 예상되자 시공사와 조합이 도급제로 변경계약을 다시 체결하여 조합 총회를 통과하였다. 도급제로 계약이 변경되자 일반분양분 분양가 하락에 따른 손해, 미분양 발생분에 대한 금융비용 등을 모두 조합원이 떠안게 되어 아파트 준공 및 입주 후 시공사에서 조합원에게 1369억 원을 추가 부담하라고 요구한 것이다.

 

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90. 무상지분율-재건축 사업성 지표