부곡2구역 시공사 "GS vs POSCO" 승자는?

최근 원자재 가격 상승 등으로 재개발 사업장에서 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 시공사 선정을 앞두고 있는 부산 부곡2구역도 선택의 기로에 놓여 있다. 2022년 5월 31일 시공사 입찰 마감 결과 GS와 POSCO 2개 건설사가 입찰에 참가했다. 그런데 공사금액 산정방식에서 차이가 있어 조합원들이 어떤 선택을 할지 귀추가 주목된다.

 

입찰제안서
건설사	공사비(평당)	실착공 예정일
GS	525만원	2024.12.
POSCO	579만원	2024.12.

 

입찰제안서 기준, GS와 POSCO 모두 실착공 후 공사비 확정 조건이며,  실착공 예정일은 2024년 12월이다.

실제 착공에 들어가면 공사비 변동이 없다는 말이다. 요즘 같이 원자재 가격 상승 등으로 보면 착공 후 확정공사비는 분명 조합원들에게 유리한 계약 조건으로 보여진다. 평당 공사비는 GS 525만원, POSCO 579만원으로 POSCO가 54만원 높다. 이를 전체 사업비 기준으로 보면, POSCO가 986억원 정도 비싸다는 이야기가 된다. 단순하게 보면 POSCO보다는 GS를 선정하는 것이 사업성 측면에서 유리한 것처럼 보인다.

 

두 건설사 공히 2022년 12월 실착공 후 공사비 변동은 없지만 POSCO는 실착공 예정일 기준으로 공사비를 책정하였으나 GS는 실착공 시점에서 소비자물가지수와 건설공사비지수를 산술평균한 값을 적용하는 조건이다. 즉 GS는 시공사 선정 후부터 실착공 2024년 12월까지의 기간에 대한 공사비 변동(소비자물가지수와 건설공사비 평균 지수 산술평균 값)이 있을 수 있다는 의미다. 공사비 증액이 예상되는 건 삼척동자도 알 수 있다.

 

실제 지난 1년간 소비자물가지수는 약 4.7%, 건설공사비지수는 약 11%이다. 이를 산술평균하면 7.8%가 된다. 이를 GS가 제시하는 대로 적용하면 1년 후 GS 공사비는 525만원에 7.8%인 41만원 정도가 증가하여 566만원이 된다. 이를 다시 착공시점인 2024년 12월까지 계산하면 GS의 최종 공사비는 635만원 수준이 된다.  요즘처럼 물가가 상승하고 이러한 상승세가 착공예정인 2024년 12월까지 이어지면 평당 공사비는 635만원보다 더 올라갈 여지도 있다. 따라서 두 건설사의 착공예정일은 동일하지만 POSCO는 착공예정일 기준 공사비인 반면 GS는 착공시까지의 물가상승률 등을 고려한다는 의미다.

 

재개발사업은 사업기간이 길고 조합원 수가 많아 이해관계가 대립하는 경우가 많기 때문에 속도가 생명이다. 속도를 빨리하려면 변수를 없애고 단순화시키는 것이 중요하다. 결국 입찰제안서 기준으로 보면 POSCO가 유리하지 싶다. 2024년 12월 착공예정일까지의 변수가 없기 때문이다. GS의 경우 착공 시점에서 다시 공사비를 두고 갈등이 생길 여지가 있다.

 

그리고 공사비 못지 않게 중요한 것이 아파트 브랜드다.

 

"자이 vs 더샵"....

 

 

 

결국 여러 선택지가 있겠지만 조합원들의 선택은 "공사비+브랜드가치"로 결정될 것이다. 2022년 6월 26일 시공사 선정 총회 결과가 주목된다.

 

p.s : 개인적으로 2024년 12월 착공은 쉽지 않을 것으로 보인다. 시공사 선정하고도 사업시행인가와 관리처분인가를 받고 이주까지 완료해야 하기 때문에 불가능할 것으로 본다. 각 단계마다 해결해야 할 과제가 많다. 이미 부곡2구역은 시공사 해지 후 다시 시공사를 선정하는 사업장이다. 부곡2구역의 사업 성패는 "GS냐 POSCO냐" 보다는 사업속도라 생각한다. 일반분양이 많아 비례율이 높아질 것으로 보이지만 착공 시점에서 평당 공사비 700만원을 넘을 수 있다는 점을 잊어서는 안된다. 보고 싶은 것만 봐서는 안된다. 

 

재개발사업은 대부분 조합이 시행을 하기 때문에 조합이 "갑"이지만 시공사가 선정되면 시공사가 "갑"이 된다. 건설사 분양원가도 제대로 공개하지 못하고 있는 우리나라다. 시공사를 도덕의 잣대로 대하면 사업이 잘 되지 않는다. 도덕보다는 현실을 봐야 한다. 따라서 시공사 선정하기 전에 잘 따져보고, 시공사를 선정했으면 시공사를 믿고 서로 윈윈해야 한다. 시공사와 싸워 이긴 조합은 없다. 설령 이겨도 이기는 게 아니다. 조합원들에게 남는게 없는 싸움이기 때문이다.

 

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포스코건설, 전 세대 남향 배치, 확정공사비 내세워 부곡2구역 재개발 출사표

 

- 2000여 세대 사업 수주전 참여
- 윤산 인접해 최고 단차가 59ｍ
- 중앙광장·조경시설로 보완 계획
- 스카이브리지·인피니티풀 설치

 

- 품질만족지수 12년 연속 1위
- 친환경 시멘트 생산·사용 확대
- 조립 모듈러 건축 모델도 개발
- 환경보호 미래 비전 실현 매진

부산의 정비사업장에서 오랜만에 수주 경쟁이 펼쳐져 관심이 쏠린다. 주인공은 부산 금정구 부곡2 재개발정비사업장. 지난달 31일 마감한 부곡2 재개발사업 시공사 선정 입찰에 포스코건설과 GS건설이 참여하면서 국내 대표 건설사 2곳의 맞대결이 성사됐다. 이런 가운데 포스코건설이 부곡2 재개발사업장에 제안한 조건이 정비업계에서 화제가 되고 있다. 포스코건설은 부산지역에 새로운 개념의 주거공간을 선보이겠다는 포부 아래 특화된 설계와 친환경 공사 기법을 앞세워 수주전에 뛰어들어 주목받는다.

 

■파격적인 제안으로 도전장

포스코건설이 부산의 새로운 랜드마크 건설을 위해 부곡2 재개발사업에 야심차게 출사표를 던졌다. 금정구 부곡동 279 일대 12만5797㎡를 재개발하는 이 사업은 2000여 세대가 입주할 예정으로, 과거 자이사업단의 사업 지연으로 시공사가 해지된 이후 새로운 파트너를 찾고 있는 상황이다.

포스코건설이 부곡2 재개발조합에 제출한 사업제안서에서 가장 눈에 띄는 부분은 ‘설계’이다. 윤산에 인접한 사업구역 특성상 최고 단차가 59ｍ가량 발생하는데, 포스코건설은 이를 1단 설계로 제안해 넓은 중앙광장과 다채로운 조경시설을 갖춘 고품격 설계를 적용할 계획이다. 또 최근 정비사업에서 하이엔드 아파트의 기준이 되는 ‘스카이 브리지’ 2개소를 설치하고 ‘인피니티 풀’도 갖추는 등 입주민이 누릴 수 있는 특권을 강조했다.

특히 햇빛이 많이 드는 남향 세대가 많을수록 선호도가 높은 것을 고려해 전 세대, 전 실(거실 안방 침실 자녀방 등)을 남향으로 배치하는 ‘리얼 남향 100%’를 제안했다. 이는 정비업계에서 흔히 볼 수 없는 설계로, 향후 주거문화에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

‘층간 소음 저감’ 방안도 눈에 띄는 내용 중 하나다. 층간 소음 방지를 위해 세대 내 슬라브와 차음재 두께를 통상 210㎜, 30㎜로 적용하는 것을 각각 250㎜, 70㎜까지 설계해 층간 소음만은 확실하게 방지하겠다는 의지를 내비쳤다.

사업조건 부분에서는 착공기준일인 오는 2024년 12월까지 물가 상승 없는 확정공사비를 제안했다. 연일 상승하고 있는 물가로 건설 현장의 우려가 큰 상황에서 확정공사비를 제안한 것은 조합 입장에서 매우 큰 장점으로 작용할 전망이다. 이 밖에 신속한 사업 추진을 위해 사업촉진비 2700억 원과 최대 이주비 지원, 가구당 총한도 9000만 원 내에서 조합의 필요 요청 시 사업추진비 지원 등의 파격적인 조건을 내걸어 부곡2 재개발사업을 성공적으로 이끌어갈 전망이다.

포스코건설 관계자는 “부산과 함께 오랜 시간 지속해서 성장해 온 만큼 금정 부곡2 재개발사업을 통해 시민이 한 단계 더 발전한 주거 공간에서 거주할 수 있도록 최고의 노력을 다하겠다”며 “부곡2 재개발사업 수주를 위해 회사의 이익을 포기하고, 전사 차원의 역량을 총집결해 입찰에 참여한 만큼 사업이 성공적으로 추진되어 조합원들에게 더 많은 혜택이 돌아가도록 할 것”이라고 밝혔다. 부곡2재개발정비사업조합은 오는 26일 해운대구 벡스코에서 시공자 선정 총회를 계획하고 있다.

■‘더샵’ 브랜드 평가서 연일 상한가

포스코건설은 지난해 열린 ‘브랜드고객충성도지수’ 조사에서 ‘가장 높은 충성도를 자랑하는 아파트 브랜드’로 꼽히며 6년 연속 1위로 선정됐다. ‘한국소비자포럼’과 미국의 브랜드컨설팅사 ‘브랜드키’가 공동주최한 이 조사의 평가항목 가운데 ‘브랜드 신뢰도’에서 업계 최고점을 받으며 고객의 높은 신뢰를 확인한 것이다. 또 한국능률협회컨설팅이 주최한 ‘한국산업의 브랜드추천’에서도 포스코건설은 가장 높은 평가를 받았다. 서울과 6대 광역시 시민 1만2000여 명을 대상으로 한 조사에서 국내 주요 건설사의 아파트 가운데 ‘타인에게 가장 추천하고 싶은 아파트 브랜드’로 뽑히며 4년 연속 1위를 차지했다.

한국표준협회가 주최한 ‘소비자웰빙환경만족지수’에서도 1등 브랜드로 꼽혔다. 아파트 자동차 등 85개 제품군별 브랜드를 ▷건강성 ▷환경성 ▷안전성 ▷충족성 ▷사회성 등 5가지 항목으로 평가한 조사에서 ‘웰빙 만족도’가 가장 뛰어난 브랜드로 조사됐다. ‘한국품질만족지수’ 평가에서도 12년 연속 1위를 지켰다. 한국표준협회가 매년 발표하는 이 지수는 기업의 제품과 서비스의 품질 우수성 및 만족도를 분석하는 지표다. 포스코건설은 뛰어난 시공 품질을 바탕으로 2009년부터 고객 만족도가 가장 높은 아파트 브랜드로 인정받아왔으며, 2018년도에는 아파트 브랜드 최초로 ‘명예의 전당’에 헌정된 바 있다.

포스코건설의 주거 브랜드 ‘더샵’이 추구하는 가치도 널리 알리고 있다. 지난달 초부터 배우 김수현을 전속 모델로 내세운 TV 광고를 방영하며 친환경적이면서 고급적인 느낌의 더샵 브랜드 알리기에 나섰다. 광고를 통해 브랜드별로 대동소이한 고급화 전략보다 아파트를 시공할 때 친환경 자재 사용을 늘리고 생태계를 감안한 단지 조경, 실내 맞춤 정원 등 자연과 가장 가까운 주거환경을 조성하는 것은 물론, 친환경 철강재로 만든 리사이클링 하우스와 재생 에너지 활용 가로등 등 ESG 개념을 도입한 아파트임을 강조했다. 포스코건설은 입주민에게 스스로 지구환경 보존에 앞장설 수 있는 인프라와 고유한 가치를 제공함으로써 타 브랜드와 차별화된 품격의 이미지로 강남권 등 고급 시장을 공략하고, 작년에 론칭한 주거 서비스 브랜드 ‘블루엣’을 기반으로 핵심 지역 랜드마크 사업 수주의 경쟁력을 높이고 있다.

■친환경 건설 선두주자

포스코건설은 바이오필릭 테라스 新평면 개발과 탄소저감 시멘트 사용, 모듈러 하우스 시장 확대 적용 등으로 친환경 아파트 건설의 선두주자로 자리매김하고 있다. 이는 최근 포스코그룹이 ‘Green Tomorrow, With POSCO’를 비전 슬로건으로 채택해 지구 환경보호와 친환경 미래 비전 실현에 매진하고 있기 때문이다. 이 슬로건 아래 포스코건설 역시 ‘지구의 내일을 지키는 친환경 아파트’를 아파트 건설 철학으로 삼고 ESG 개념을 접목하는 등 지구 환경보호와 인류의 건강한 삶 추구에 역량을 집중하고 있다.

포스코건설이 개발한 친환경 중대형 평면 ‘바이오필릭 테라스 新평면’ 중 대표 특화 공간인 ‘바이오필릭 테라스’는 기존 평면의 가장자리에 위치한 발코니와 달리 설계부터 자연 친화적인 요소를 적극 도입해 햇볕을 직접 받을 수 있고, 거실이나 주방과 바로 연결해 정원으로서 효용을 높인 별도 공간이다. 이곳을 나무나 화분으로 꾸미면 아파트 안에 자연 채광이 가능한 정원을 만들 수 있다. 라이프스타일에 따라 해당 공간을 확장해 실내 공간으로 활용하거나 홈트레이닝, 야외 캠핑 등으로도 연출이 가능하다.

또 회사는 포스코와 슬래그 시멘트 회사 3곳, 레미콘 회사 4곳 등이 협력해 만든 친환경 시멘트인 포스멘트(PosMent·포스코 고로슬래그 시멘트)의 생산 및 사용을 확대하고 있다. 물과 섞어 굳히면 돌처럼 단단해지는 시멘트는 주원료인 석회(탄산칼슘,CaCO3)를 구워 산화칼슘(CaO)화합물로 만든 것인데, 생산 과정에서 톤당 0.8ｔ 상당의 CO₂가 발생한다. 이에 비해 포스멘트는 원료를 굽는 과정이 필요 없는 고로슬래그를 58%까지 사용하기 때문에 자극제 2%를 더하면 일반 시멘트보다 최대 60%까지 CO₂ 발생을 줄일 수 있다. 포스코건설은 지난해 전체 시멘트 사용량의 약 24%인 20만 ｔ을 포스멘트로 사용하던 것을 올해에는 30만 ｔ 이상으로 늘리고, 내년에는 45만 ｔ이상으로 확대함으로써 전체 시멘트 사용량의 53% 이상을 포스멘트로 대체할 계획이다.

포스코건설은 모듈러 하우스 시장 확대에도 앞장서고 있다. 모듈러 하우스는 전체공정의 대부분을 공장에서 맞춤 제작한 다음 현장에서 조립하기 때문에 자재 절단 등의 작업이 없어 폐기물 발생이 거의 없고 철거 때 발생하는 건설폐기물도 없어 친환경적이다. 포스코건설 관계자는 “향후 아파트를 시공할 때 친환경 자재 사용을 늘리고 생태계를 감안한 단지 조경 등의 인프라를 적극 반영할 계획”이라며 “또 모듈러 하우스가 수도권 주택난 해소에 기여할 것으로 기대되는 만큼 다양한 모듈러 건축 모델을 개발해 새로운 건축문화를 선도하겠다”고 밝혔다.(국제신문, 2022.6.15.)

 

https://www.fnnews.com/news/202206131445387604

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