서울 토지거래허가구역, 2024년 총선 때 해제될 듯

문재인 정부 5년 동안 부동산규제 대책들이 윤석열 정부 들어 하나둘씩 완화되거나 아예 폐지되고 있다. 금리인상 등에 따른 부동산시장 침체가 이어지자 그에 따른 부득이한 조치로 보인다. 재개발 재건축 관련 규제들도 대부분 완화되고 있지만 여전히 서울의 경우 가장 큰 걸림돌은 토지거래허가구역 지정이다.  

토지거래허가구역 지정 여부는 토지이용계획확인원을 참조하면 된다. 

물론 토지거래허가구역으로 지정되었다고 해서 모든 거래가 허가를 받아야 하는 것은 아니고, 용도지역에에 따라 일정 면적을 초과할 경우 허가를 받아야 하는 것이다. 도시지역의 경우이다.

주) 국토부장관 또는 시도지사가 허가구역을 지정할 당시 해당 지역에서의 거래실태 등을 고려하여 해당 기준면적의 10~300% 이하의 범위에서 다로 정하여 공고할 수 있으며, 매매예약 가등기의 경우에도 토지거래계약 허가 대상임.

도시지역 외의 지역일 경우, 용도지역에 따른 허가를 요하는 기준이다.

일반지역	250제곱미터 초과
농지	500제곱미터 초과
임야	1000제곱미터 초과

허가를 받아야 함에도 불구하고 다음과 같은 경우에는 허가를 받지 않아도 된다. 투기적 거래로 보지 않기 때문이다.

주) 경매로 취득할 경우에도 허가를 받지 않아도 됨.

토지거래허가구역의 부동산을 거래할 경우, 가장 골치아픈 것이 의무사용기간이다. 지정된 용도로 본인이 일정기간 의무적으로 사용해야 한다는 것을 증명해야 한다. 따라서 임대가 안된다.  그리고 주택의 경우 대출도 안되고 2년간 본인이 실거주를 해야 하므로 갭투자가 불가능하다. 주용도대로 사용하지 안을 경우 원상회복을 명하고 매년 이행강제금이 부과된다. 

토지거래허가구역으로 지정된 서울 목동, 여의도, 성수 등 주요 재건축 단지들이 토지거래허가구역 해제를 요청했지만 1년 더 연장되었다. 시장에서는 부동산시장 ㅅ상황을 볼 때 재건축의 걸림돌인 서울의 토지거래허가구역이 해제가 될 것으로 예상했지만, 예상과는 달리 서울시 5차 도시계획위에서 2024년 4월 26일까지 1년 더 연장했다. 강남구 압구정동 아파트지구·양천구 목동 택지개발지구·영등포구 여의도동 아파트지구·성동구 성수 전략정비구역(1∼4구역) 총 4곳 4.58㎢를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 여전히 주택 매매가격이 하락하고 있지만, 아직 토지거래허가구역을 풀기에는 이르다는 판단을 했다고 하는데, 부디 내년 총선용카드로 써먹지 않기를 바란다. 2024년 4월 10일이 선거일인데 총선 전에는 토지거래허가구역이 풀리지 않을까 예상해 본다.

당초 해당 구역의 재건축 단지들은 2023년 4월 26일 토지거래허가구역 지정 만료를 앞두고 있었지만 1년 더 연장된 것이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래 계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 사는 일명 '갭투자'가 불가능해 부동산 투기 수요를 막는 강력한 제도 중 하나로 꼽히고 있다.

그러나 투기를 막는 강력한 수단인 토지거래허가구역은 현재 부동산시장 상황으로 볼 때 지나친 규제로 보인다. 탄력적 운영이 필요한 시점이다. 규제는 최후의 수단이 되어야 한다. 하지만 역대 정부는 너무 편하게 일을 한다. 툭하면 규제로 묶는 단순한 탁상행정식 정책을 남발하고 있다는 느낌이다. 지역을 좀 더 세분화해서 규제지역을 최소화해야 할 필요가 있다.

압구정·여의도·목동·성수 '토지거래허가구역' 1년 연장 :: 공감언론 뉴시스통신사 :: (newsis.com)

압구정·여의도·목동·성수 '토지거래허가구역' 1년 연장

 

부산에도 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 있다.

요즘 핫한 강서구 강동동, 송정동 등이다. 얼마 전, 송정동 일대는 재지정되었다.

 

 

시각을 달리하면, 규제가 많다는 것은 투기가 일어날 가능성이 높다는 의미다. 규제가 많다는 것은 개발가능성이 높다는 의미다. 규제가 많은 지역에 투자해야 하는 이유다.