122. 재건축의 저승사자, 초과이익환수제(재건축부담금)

2006년 처음 도입된 재건축초과이익환수제, 일명 재건축부담금은 부동산시장 위축으로 시행이 유예되어 오다 문재인 정부 때 부활되어 2018년부터 본격 시행에 들어갔다. 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 한 마디로 재건축사업을 해서 발생한 초과이익에 대해 10%에서 최고 50%까지 환수하는 제도다.

그러다 2022년 9월 28일 전면 개정되었다. 주요 개정 내용은 세 가지다. 먼저 초과이익 기준금액을 3천만 원에서 1억 원으로 올렸고, 60세 이상의 경우 수입이 없어 당장 세금을 못 내면 주택처분 시점에 세금납부를 가능하게 하는 세금감면제도를 신설하였고, 마지막으로 비교하는 기준시점을 달리하여 부담금을 줄여주었다. 개정된 주요 내용을 세부적으로 살펴보면, 먼저 <표>에서 보듯이 원래 1인당 평균 3천만 원의 과세기준을 1억 원으로 올려 1억 원까지는 세금을 내지 않도록 했다. 그리고 종전에는 과세구간을 2천만 원으로 촘촘했는데 그 구간을 7천만 원으로 크게 나누었다.

그리고 세금감면제도가 신설되었다. <표>에서 보듯이 1주택자의 경우 준공시점 기준, 과거 6년 이상 보유했다면 6년 이상부터 보유기간 1년 당 10%씩 최대 50%를 감면해 준다. 또한 60세 이상의 경우 당장 세금을 납부할 돈이 없을 경우에는 주택을 처분하는 시점에 세금을 낼 수 있도록 했다. 부담금 납부 시점은 먼저 준공 후 1개월 이내에 조합에서 개별비용 등 내역서를 지자체에 제출하여야 하고, 지자체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 결정하여 부과하게 된다. 납부의무자는 부과한 날로부터 6개월 이내에 납부하면 된다.

마지막으로 개정 내용의 핵심이라 할 수 있는 비교하는 기준시점이 달라졌다. <표>에서 보듯이 종전에는 추진위원회가 시작점이었는데 이를 조합설립인가일로 늦추어 전체 기간이 짧아져 종전보다는 유리해졌다.

재건축의 경우 통상 시작점이 길어질수록 이익이 많아지기 마련이다. 즉 사업기간이 길수록 그 기간 동안 물가상승이나 인플레이션 등과 같은 이유로 집값이 오를 가능성이 높다. 종전에는 시작 시점을 추진위원회승인 시점으로 봤지만 이를 조합설립인가일로 늦추어 세부담을 줄여주었고, 또 사업 기간이 너무 지연되면 최대 비교 시점을 10년까지로 제한했다. 그러나 본 개정법안은 2023년 5월 현재 국회에서 통과되지 못하고 있다. 재건축부담금 산정 방식이다.

초과이익 = 재건축 완료 후 주택가격 - 개시시점 주택가격 - 정상주택가격상승분 – 개발비용

먼저 ’개시시점 주택가격‘이란 재건축사업 시작할 당시 기존 아파트의 공시 가격을 말하며, ’정상 주택가격상승분‘은 재건축을 하든 안 하든 집값은 인플레이션으로 인해 매년 일정 가격 상승한다. 정기 예금 이자율 또는 평균 집값 상승률로 계산한 금액을 말한다. 그리고 ’개발비용‘은 재건축사업을 진행하면서 드는 비용. 설계비, 공사비, 조합원 운영비 등 일체의 비용을 말하며, 마지막으로 ’초과이익‘은 재건축을 완료하고 집값 상승분과 개발비용 등을 빼고 조합원이 얻은 이익을 의미한다. 재건축 완료 전, 완료 후 아파트 가격 산정은 한국부동산원에서 한다. 

예를 들면, 어느 재건축단지의 원래 아파트 가격이 1,000억, 정상 주택가격 상승분 200억, 개발비용 300억이 들었는데, 재건축 완료 후 아파트 가격이 2,000억이 되었다면 조합원이 얻은 초과이익은 500억이 된다. 여기서 초과이익 500만 원에서 조합원수를 나누면 '1인당 초과이익'이 나온다. 초과이익이 500억 원인데 조합원이 500명이면 1인당 초과이익은 1억 원이 되는 것이다. 여기서 초과이익이 1억이 나왔다고 1억을 모두 부담금으로 내는 건 아니다. 부담금은 1인당 초과이익 금액에 따라 구간을 나눠서 누진 적용한다.

만약 초과이익이 1억 원이 나왔다면 실제 부담금은 9천만 원에서 1억 1천만 원 구간이 된다. 1,200만 원에 9천만 원 초과금액의 40%인 400만 원을 더하면 1,600만 원이 나오는데 이 금액이 실제 부담금으로 내는 금액이 된다. 그러나 현장에서는 여전히 재건축부담금이 불합리한 제도라고 주장하고 있다. 먼저 단지 전체의 총액을 기준으로 조합에 부과된다는 것이 문제라는 것이다. 재산세나 종합부동산세처럼 지방자치단체가 조합원에게 '얼마를 내라'고 개별적으로 통보해주는 것이 아니라 부담금 총액을 조합에 부과하여 조합 스스로 개별 조합원들에게 적절히 나누어 납부하라는 것이다.​​

또한 실현되지도 않은 이익에 대해 부담금을 낸다는 것이다. 하지만 집값이 떨어져 손실이 발생할 경우 보전 조항이 없다는 것이 문제라는 지적이 많다. 조합원이 부담금을 납부하고 난 뒤 주택 가격이 하락하면 이중으로 금전적 피해를 보게 되는데 기존에 납부한 부담금을 돌려받을 수 있는 길이 없다는 것이다. 미실현이익에 대한 과세라는 비판이 계속 나오는 이유다. 하지만 헌법재판소는 미실현이익에 대한 과세가 합헌이라고 판단하고 있다. 1994년 토지초과이득세제와 2008년 종부세 사례에서 일관되게 판단하고 있다. 동시에 재건축부담금은 양도소득세와 과세의 목적과 대상, 과세 방법 등이 상이해 이중과세에도 해당하지 않는다고 판단하고 있다.

하지만 정의당 심상정 의원실이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면, 재건축부담금이 본격 시행된 2018년 이후 2022년 6월까지 전국 재건축 추진 84개 단지에 통보된 재건축부담금은 총 3조1477억 원이지만 실제 징수는 한 차례도 이뤄지지 않은 것으로 나타났다.

그러나 얼마 전 서울의 재건축 대장 은마아파트의 경우, 예상분양가를 평당 7,700만 원으로 공개했는데 이는 둔촌주공의 3,800만 원보다 두 배 이상 높은 금액이다. 84타입 기준 26억 원이 넘는 금액이다. 추정 사업비는 총 5조 2,135억 원인데, 만약 84㎡를 보유한 조합원이 동일 평형을 배정받으려면 1억 1,847만 원 원을 내야 한다. 76㎡ 소유주가 109㎡를 배정받는다고 하면 조합원 분담금은 7억 7,654만 원까지 늘어난다. 게다가 현행기준으로 한다면 조합원은 수억 원대의 재건축부담금도 납부해야 할 것으로 보인다.

부산의 재건축 대장으로 불리는 남천삼익비치아파트 역시 최근 예상 분양가를 공개했는데 조합원은 평당 4,500만 원 그리고 일반분양은 4,900만 원이다. 기존 아파트 전용면적 84㎡(34평)를 보유한 조합원이 같은 84타입을 분양받는데도 무려 6억 8,195만 원을 추가로 부담해야 한다. 59타입을 분양 받을 경우 1억 8,867만 원으로 줄어들지만 179타입에 입주하기 위해서는 자그마치 25억 5,585만 원을 추가로 지불해야 한다. 74㎡(30평형)를 가진 조합원이 73타입을 분양받으려면 5억 9,699만 원, 84타입을 분양받기 위해서는 약 8억 3,007만 원을 부담해야 하는 것으로 추산됐다. 사업비는 약3조 원인데 일반분양분도 거의 없는 사실상 1:1재건축에 가깝다 보니 조합원 분담금이 급격하게 증가한 것이다. 은마아파트의 경우 84타입을 보유한 조합원이 같은 평형을 분양받는 데는 1억 1,847만 원을 더 내야 하지만, 남천삼익비치아파트는 6억 8,195만 원을 부담해야 한다. 여기에 재건축부담금 폭탄도 감수해야 할 판이다.

하지만 은마아파트나 남천삼익비치아파트의 분양가는 지금보다 훨씬 더 높아질 것이라고 생각한다. 이는 예정대로 사업이 진행되고 이주 및 착공에 들어갔을 때의 이야기다. 하지만 서울과 부산을 대표하는 두 아파트가 조합원들의 마음이 하나로 모아져 예정대로 사업이 착착 진행될 것으로 보지는 않는다. 그 어느 사업장보다 조합원들의 말발이 세고 잘 난 사람들도 많고 이해관계도 복잡하여 배가 산으로 갈 가능성이 높아 보인다.

아무튼 현행 <재건축초과이익환수에 관한 법률> 시행령에 따르면 '조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정하여야 한다'고 되어 있다. 조합이 감정평가사를 고용해 아파트 한 채당 각각 재건축이 시작되기 전 평가한 가치와 재건축이 끝난 후 가치를 감정한 뒤 분담금을 정하는 방식이다. 하지만 현장에서는 종전자산평가를 두고도 ‘내 집이 왜 옆집보다 낮게 평가되었느냐'는 조합원 불만이 많은데, 재건축이 끝난 뒤 이를 한 번 더 평가해 그를 기초로 분담금을 내야 한다면 어떤 조합원이 받아들일지 의문이다.