121. 재개발 물건별 분양자격(업데이트)

재건축사업과는 달리 재개발구역에는 주택, 빌라, 토지 등과 같은 여러 물건이 혼재해 있는데 각 물건별 분양자격을 살펴보자. “여우는 많은 것을 알지만 고슴도치는 큰 것 하나를 안다”는 그리스 속담이 있다. 재개발 투자에 딱 맞는 이야기다. 재개발 투자에서 ‘가장 큰 것 하나’는 분양자격이다. 실제 재개발 재건축 관련하여 가장 많은 질문을 받는 것이 분양자격 관련 내용이다. 현장 공인중개사들 뿐만 아니라 강의장에서도 가장 많은 질문을 받는 것 중 하나다. 그만큼 분양자격이 중요하다는 반증이다. 정비사업에서 분양자격을 빼면 시체다.

조합원들 역시 가장 큰 관심사는 분양자격이다. 분양자격이란 재개발로 신축하는 아파트를 받을 수 있는 자격이므로 분양자격이 없다면 현금청산이다. 재개발에서 최악은 현금청산이다. 재개발 투자자들 중 상당수는 매수하려는 물건의 프리미엄이 높다, 낮다에 지나치게 관심을 가진다. 물론 잘못된 접근은 아니지만 중요한 것은 매수할 물건이 단독으로 분양자격이 나오는가 여부다. 분양자격이 없는 물건을 누가 사겠냐 하겠지만 현장에서는 매수한 물건이 분양자격에 문제가 생겨 분쟁이 벌어지고 부동산과 조합사무실에 드러눕고 때로는 소송도 불사한다.

재개발 투자가 처음이라고 면피가 되는 것은 아니다. <민법>에 '권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다'고 규정하고 있다. 권리위에 잠자는 자는 보호를 못받는 것이 아니라, 보호할 필요가 없다. 재개발투자에서 분양자격 확인은 매수자의 권리다. 따라서 권리를 행사하지 않으면 보호받지 못하는 것이다. 문제가 터지고나서 징징대봐야 말짱 도루묵이다. 다른 건 몰라도 내가 사려고 하는 물건이 나에게 단독으로 분양자격이 나오는지 정도는 공부를 하고 가야한다. 공부도 하기 싫고 분양자격을 모르겠으면 재개발 근처에도 가지 마라.  그렇지 않으면 백발백중 호구된다. 재개발 투자는 로또복권 같은 확률게임이 아니다. 전 재산이 왔다 갔다 하는 마당에 문구점에 가서 볼펜을 사는 것처럼 해서야 되겠는가. 물론 입주권이 나오는지 여부는 중개하는 부동산 소장이 대부분 체크를 한다. 매도인에게도 확인하고 조합에도 전화하거나 방문해서 체크를 한다. 문제는 그렇게 확인하는데도 관리처분인가시 멀쩡했던 조합원이 갑자기 현금청산자가 되는 경우가 종종 있다. 분명 조합에서도 조합원 자격을 인정했고 분양신청까지 했는데도 불구하고 관리처분인가시 구역마다 현금청산자가 나온다는 것이다. 따라서 분양자격이 100% 확실하다고 할 수 있는 시기는 관리처분인가 시점으로 봐야 한다.

분양자격에 관한 사항은 여러 곳에서 정하고 있다. 정부는 도시정비법으로, 지자체는 조례로, 조합은 정관에 세부적으로 정하고 있기 때문에 지역마다, 조합마다 분양자격에 조금씩 차이가 날 수도 있다. 여기서 도시정비법보다 더 중요한 것은 조례와 정관이다. 상담과정에서도 상담이 끝날 때 ‘해당 조합에도 문의해 보라’는 말을 종종 하는데 세부적인 것은 결국 조합에서 결정하고 조합마다 적용기준이 다를 수 있기 때문이다. 조합마다 조합원 수가 다르고, 세대수도 다르고, 일반분양 물량도 다르고, 새 아파트의 평형도 다른 것처럼 같은 사안을 두고도 A조합은 분양자격을 주지만, B조합은 분양자격을 주지 않는 경우가 있기 때문이다.

재건축은 구축아파트를 신축아파트로 짓는 사업이기 때문에 분양자격에 별다른 문제가 없다. 따라서 재개발 분양자격에 대해서 살펴보기로 한다. 재개발구역에서 분양자격을 되는 것은 단독·다가구주택, 다세대·공동주택 및 연립주택, 무허가건축물(뚜껑), 근린생활시설(상가), 전환다세대 그리고 토지 및 도로가 있다.

1-1 단독·다가구주택의 분양자격 

단독주택이란 주택의 구조 ·이용형태 등에 따른 분류로 , 공동주택이 아닌 주택을 말하며 다중 ·다가구주택 및 공관을 포함한다. 단독주택은 하나의 단일 가구가 살 수 있도록 건축된 건물이고 다가구주택은 여러 가구가 살 수 있는 건물로서 개별 가구마다 방 , 화장실 , 출입구 등이 별도로 갖추어져 있어 독립된 생활을 할 수 있는 주택을 말한다. 기반시설이 열악하고 노후 ·불량주택이 밀집한 지역을 중심으로 재개발이 진행되기 때문에 재개발구역에서 가장 많은 분포를 보이고 있는 것이 단독주택이다. 대부분 노후화되어 전월세 금액이 다가구주택보다 낮아 초기 단계에서 투자를 고려한다면 단독주택보다는 다가구주택의 실투자금이 적게 들어간다. 단독주택은 구조와 형태가 다양하지만 토지와 건축물을 모두 소유한 조합원은 당연히 분양자격이 주어진다 . 그런데 하나의 대지 범위 안에 동일인 소유의 토지와 건축물을 분리하여 토지와 건축물을 각각 소유할 경우 분양자격은 기준일에 따라 달라진다. 단독주택은 1990년 4월 21일 이전에, 다가구주택의 경우 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분이나 구분등기를 했을 경우 각각 조합원 자격이 주어진다.  

1-2 공동주택(연립·다세대주택 포함)의 분양자격

공동주택의 경우 구분등기가 되어 있어 분양자격에는 아무런 문제가 없다. 투자 측면에서 보면 사업 초기에 적합하지만 프리미엄이 상대적으로 높은 편이다. 사업이 진행되는 동안 전월세로 돌려 실투자금을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 사업이 지연되는 경우에도 주택보다는 매도가 용이하기 때문에 출구 전략을 짜기가 쉽다. 연립 ·다세대주택은 주택에 비해 재개발 초기에 가격이 높게 형성되는 편이지만 조합원 수가 상대적으로 적어 조합원간 의사결정에서는 밀릴 수도 있다는 것을 함께 고려해야 한다. 예를 들면 감정평가시 조합원수가 많은 주택에 비해 상대적으로 낮게 평가될 수도 있다.

1-3 무허가건축물(뚜껑)의 분양자격

재개발구역에서는 무허가건축물(무허가주택) 이른바  ‘뚜껑’으로 불리는 입주권이 있다. 토지는 국·공유지여서 개인 간 거래가 불가능하고 건물도 건축물관리대장이나 등기부등본 같은 공부 서류가 없다. 한국전쟁 후 1960~1970 년대에 집중적으로 지어진 무허가건축물은 재개발구역 내에서도 산 밑이나 구릉지 등 열악한 지역에 위치해 있는 경우가 많다. 

무허가건축물의 뿌리는 판자촌이다. 판자촌은 우리나라 산업화의 아픔이자 급속한 도시성장의 상징이다. 1961년 한 때 판자촌은 전체 주택의 20%를 차지하다 1907년에는 32%에 육박할 정도였다. 이처럼 법의 테두리를 벗어나 우후죽순 생겨난 무허가주택은 안전, 위생, 환경, 납세 등에서 사회적인 문제로 대두되자 정부에서 1982 년 무허가건축물 거주자들을 관리하기 위해‘무허가건축물 관리대장’을 만들었다.

하지만 재개발구역에 있는 무허가건축물이라고 해서 모두 분양자격이 주어지는 것이 아니므로 조합에 확인할 필요가 있다. 무허가건축물은 다시 기존무허가건축물 과  신발생무허가건축물로 구분하는데, 이 중 분양자격이 주어지는 건 기존무허가건축물이다. 따라서 신발생무허가건축물은 분양자격이 없고 현금청산이다. 또한기존무허가건축물의 경우에도 다음과 같은 요건이 충족되어야 비로소 분양자격이 주어진다. 기존무허가건축물의 분양자격에 관한 자세한 내용은 본 블로그에 별도로 정리되어 있으니 참고하면 된다. 블로그에서 자료를 쉽게 찾는 방법은 블로그 우측 상단에 있는 검색창에 필요한 내용이나 용어를 입력하면 관련 자료들이 나온다.

1-4 근린생활시설(상가)의 분양자격

재개발구역에 위치한 상가의 형태는 다양하다. 통상가, 일부는 상가이면서 일부는 주택으로 사용하는 상가주택 및 층과 호별로 구분 소유하는 구분상가 등 다양한 형태로 존재한다. 상가, 상가주택 및 구분상가 소유자도 조합원이다. 상가나 부대복리시설의 분양자격이 주어지지만 경우에 따라서는 아파트를 분양받을 수도 있고 상가나 아파트를 동시에 분양받을 수도 있다. 상가의 경우에는 분양받는 것도 중요하지만 어느 위치에 받느냐가 더 중요하다. 그래서 상가 분양자는 일정 요건을 부여하여 1~7순위까지 순서를 정하여 그 순위에 따라 상가를 배정한다. <도시정비법>에서도 상가는 사업시행자가 수립하는 관리처분계획 중 재개발사업 및 도시환경정비사업의 상가 등 분양대상 부대복리시설의 분양대상자는 분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 순위 및 자격을 기준으로 정관 등이 정하는 바에 따른다고 규정되어 있다. 

상가 분양자격 순위

순위	건축물용도	사업자등록	최소단위규모추산액
1	동일  or  유사	o	이상인 자
2	동일  or  유사	x	이상인 자
3	동일  or  유사	o	미달이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
4	동일  or  유사	x	미달이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
5	-	x	이상이면서 공동주택을 분양받지 않은 자
6	-	x	공동주택을 분양받은 자
7	-	-	그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자

상가의 분양자격 순위는 관리처분계획기준일(조합원분양신청종료일)을 기준으로 건축물용도와 사업자등록유무 , 분양최소단위규모추산액의 세 가지를 고려하여 1순위부터  7순위까지 정해져 있는데, 최소단위규모추산액이란 권리가액이 분양대상 건물 중 제일 낮은 것보다 많으면 된다는 의미다 .

제1순위 자격은 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록 (인 ·허가 또는 신고 등을 포함한다 )을 마친 해당 건축물의 소유자로서 종전자산가액 (공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다 )이 분양 건축물의 최소분양단위규모추산액 이상인 자를 말한다 . 예를 들어 재개발구역 내 상가 소유자로서 사업자등록을 하고 휴게음식점인 커피전문점을 운영하고 있는  A 와 약국을 운영하는  B 가 있다 . 물론  A, B 는 종전자산가액이 분양 건축물의 최소분양단위규모추산액 이상으로 업종만 다르고 권리가액도 비슷하다 . 상가 분양신청 시  A 는 휴게음식점인 커피전문점으로 , B 는 슈퍼마켓으로 신청했을 경우 우선순위는 어떻게 될까 . 조합마다 차이는 있겠지만  A 가  B 보다 앞선다 . A 는 기존 업종과 동일한 업종을 신청하였기 때문에 기존 업종과 다른 업종을 선택한  B 보다 우선하여 분양받을 수 있게 된다 . 이처럼 상가 분양자격 순위를 따질 때는 사업자등록 유무나 감정평가액 뿐만 아니라 기존 상가와의 동일성과 유사성 및 위치도 함께 고려하기 때문이다 .

제2순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 해당 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위 규모 추산액 이상인 경우를 말한다 . 제 1 순위와 차이점은 사업자등록을 하지 않았다는 점이다 .

그리고 3순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 마친 건축물의 소유자로서 , 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되거나 공동주택을 분양받지 아니한 자가 해당된다 . 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자는 4순위에 해당하는데, 역시 3순위와의 차이점은 사업자등록을 하지 않았다는 점이다. 5순위는 공동주택을 분양받지 않은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위 규모추산액 이상인자를 말한다. 6순위는 공동주택을 분양받은 자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모추산액 이상인 자, 그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자로서 제2항의 규정에 따라 분양신청이 가능한 자가 마지막 7순위에 해당된다. 상가주택은 대부분 일정 규모 이상의 대지와 건축물을 확보하고 있어 주택이나 공동주택보다 권리가액 (종전자산감정평가액 x 비례율 )이 높게 나타난다.  

사업자등록을 하지 않은 경우 사업자등록을 한 조합원보다 권리가액이 높은 경우에도 순위에서 밀리게 된다 . 상가의 분양자격은 권리가액만으로 결정하는 것이 아니다 . 간혹 권리가액이 높은데도 현금청산을 받는 조합원들이 있다 . 부산 남구 어느 재개발구역에서 대지  1,200 ㎡의 주유소를 소유한 조합원  A, 감정평가액은  59 억 원 , 상가의 조합원 분양가는  3.3 ㎡당  1,800 만 원이었다 . 고민 끝에  A 는 상가 분양신청을 포기하고 현금청산을 받기로 하였다 . 인근 상가의  3.3 ㎡의 시세는  2,500 만 원 정도였으므로 시세 대비  700 만 원이 낮아 분양신청 포기로 인해 약 25 억 원이 손해다 . 상가를 분양받은 후 현금청산금보다 높은 가격에 매도할 수도 있고 분양받은 후 임대수익을 노려볼 수도 있었다 . 그럼에도 불구하고 현금청산을 받은 이유는 분양받은 구분상가를 소유하기보다는  59 억 원을 현금으로 받아 다른 지역에 단독상가건물을 매입하기 위해서였다 . 이 같은 일은 재개발 현장에서 흔히 발생한다. 감정평가액이 높은 상가 조합원의 경우 구분 상가보다는 단독상가를 선호하기 때문이다 .

상가 입주권 관련 분쟁 사례를 소개하고자 한다.

몇 년 전, 부산 남구 어느 재개발 현장에서 발생한 상가 입주권 관련 분쟁 사례이다. 조합원 A는 재개발구역 안에 있는 빌라 1층 상가(건축물면적 35㎡, 대지지분 13㎡, 종전자산평가액 6천 700만 원)를 보유하고 있던 중 분양신청기간이 되자 상가 대신 아파트로 신청하였다. 조합에서도 아무런 언급 없이 분양신청을 받아주었다. 아파트 분양신청을 한 후 A는 B에게 조합원 입주권을 매도하였다. 그로부터 1년이 지나 관리처분인가시 조합원 B는 입주권 자격이 없어 현금청산대상자라는 통보를 받았다. 무엇이 문제였을까? 부산시 조례 제 37 조 (재개발사업의 분양대상 등 )1 항 3 호  “분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택  1 가구의 추산액 이상인 자 ”에 해답이 있다 . 즉  A 가 상가로 분양신청을 했다면 아무런 문제가 없었다. 상가 소유자가 아파트를 신청할 경우에는 '분양용최소규모공동주택 1가구의 추산액 이상이거나 대지지분이  60 ㎡이상'인 경우에만 가능하다 . 해당 구역의 분양용 최소규모 공동주택  1 가구의 추산액은  2 억 5 천만원이었고, A 의 감정평가액이 이에 미치지 못할 뿐만 아니라 대지지분도  60 ㎡가  되지 않기 때문에 현금청산자가 된 것이다 .

1-5 토지 및 도로의 분양자격

마지막으로 토지 및 도로에 대한 분양자격인데, 재개발구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지 즉 나대지, 도로 등도 다수 존재한다. 도로는 기반시설이 열악한 재개발구역에서 약방의 감초처럼 등장한다. 투자 측면에서 나대지나 도로는 단독 ·연립주택을 매입하는 것보다 상대적으로 투자금액이 적어 사업이 진행될수록 인기 있는 물건이다. 주택 수에 포함되지 않는 장점이 있지만 취득세 4.6%를 납부해야 하는 불리한 측면도 있다. 또한 주택에 비해 감정평가가 낮게 나와 추가분담금이 많아진다. 그러나 토지나 도로는 소유만 하고 있다고 해서 모두 분양자격이 주어지지는 않는다. 주택과는 달리 토지의 면적이나 용도 등 일정 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다. 토지의 분양자격은 소유하고 있는 면적과 시점에 따라, 지자체마다 달라는데 서울과 부산의 경우를 살펴보자. 먼저 서울시 조례에 따른 토지의 분양자격이다.

토지의 분양자격-서울시 

구분	토지		건물	무허가건축물
	30~90 ㎡미만	90 ㎡이상
기준일	2003.12.30. 이전(조례시행일)			분양자격 유 (요건충족시)
토지면적	30~90 ㎡미만	90 ㎡이상	분양자격 유
다주택자 (세대원 전원 )	*무주택자  30 ㎡이상	분양자격 유
지목	지목 및 현황이 도로가 아닐 것
※ 단 , 2010 년  7 월  30 일 이후 최초로 정비예정구역으로 새로 포함 (기본계획 )된 재개발구역에서  ‘토지만 소유 ’한 경우 , 90 ㎡(주거지역 기준 )이상이 되어야 조합원 자격이 됨

* 무주택자란, 사업시행인가고시일로부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 (세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함 ) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 자를 말한다 . 

토지만 소유한 경우에는 우선 면적을 봐야 한다 . <표>처럼  ‘토지 면적이  90 ㎡ 이상인 경우 ’에는 용도와 상관없이 분양자격이 주어진다 . 여기서 면적이란  1 필지는 물론 구역 내 여러 필지의 면적을 합한 것도 가능하다 . 예를 들어 조합원 홍길동이 재개발구역 내  5 ㎡, 40 ㎡, 48 ㎡인  3 필지를 소유하고 있다면 총면적은  93 ㎡가 된다 . 이 경우에는 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어진다 . 그러나  ‘토지 면적이  30 ㎡ 이상  90 ㎡ 미만(과소토지)인 경우 ’에는 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다 . 

첫째 , 반드시 1필지이어야 한다 . 이 경우에는 1필지만을 기준으로 하며 , 여러 필지를 합한 면적이 아니다 . 둘째 , 분할된 토지인 경우 분할등기 완료 시점이 조례시행일 이전이어야 한다 . 즉  2003 년  12 월  30 일 이후에 분할 등기가 완료된 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다 . 셋째 , 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다 . 즉 지목이 도로인데 실제 도로로 사용하고 있는 경우에는 분양자격이 주어지지 않는다 . 그러나 지목은 도로인데 현황이 대지인 경우 또는 현황은 도로인데 지목이 대지인 경우에는 분양자격이 주어진다 . 넷째 , 사업시행 인가일부터 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다 .  따라서 재개발구역 내 합산한 토지 면적이  90 ㎡ 이상일 경우에는 용도나 지목에 상관없이 분양자격이 주어지지만 , 토지 면적이  30 ㎡ 이상  90 ㎡ 미만인 과소토지의 경우에는 상기 네 가지 요건을 모두 충족해야 분양자격이 주어진다. 이제 부산시 조례에서 적용하는 토지의 분양자격을 보자.

토지의 분양자격-부산시

구분	토지		건물	무허가건축물
	20~60 ㎡미만	60 ㎡이상
기준일	사전타당성 통과일			분양자격 유 (요건충족시)
토지면적	20~60 ㎡미만	60 ㎡이상	분양자격 유
주택 수 (세대원 전원 )	무주택자  20 ㎡이상	분양자격 유
지목	지목 및 현황이 도로가 아닐 것

*기준일 : 1)정비구역지정일 : 2020.9.14.이전 정비구역으로 지정된 사업장 2)부산시에서 사전타당성검토심의결과를 해당 자치구군에 통보한 날 : 2020.9.14.이후 정비구역으로 지정된 사업장 *‘무주택자’의 정의는 서울과 동일

분양자격에 대해서는 서울시처럼 <도시정비법>을 적용하는 지자체도 있고 별도의 조례로 정하여 적용하는 지자체도 있다 . <표 >는  부산시 조례에서 정한 토지의 분양자격이다 . 자투리땅이나 도로는 무허가건축물과 더불어 투자자들이 선호하는 물건인데  ‘황금알을 낳는 거위 ’로 불린다 . 부산시의 경우 , ‘토지 면적이  60 ㎡이상’인 경우에는 용도나 지목은 관계없이 분양자격이 주어지지만 , 소유권이 분리되었거나 공유인 경우에는 기준일 이전이어야 분양자격이 된다 . 그러나  ‘토지 면적이 20 ㎡이상  60 ㎡미만(과소토지)인 경우 ’라면 다음과 같은 네 가지 요건이 충족되어야 분양자격이 주어진다 .

첫째 , 반드시  1 필지이어야 한다 . 둘째 , 분할된 토지인 경우 분할 등기 완료 시점이 사전타당성통과일 이전(2020.9.14.이전에 정비구역으로 지정된 사업장인 경우, 정비구역지정일)이어야 한다 . 셋째 , 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다 .넷째 , 사업시행 인가일부터 공사완료 고시일까지 무주택자이어야 한다 .

정리해보면, 주택의 경우에는 면적에 상관없이 주택이기만 하면 분양자격을 주는데 반해 토지는 면적 제한을 두고 있다. 토지로 입주권을 받기 위해서는 최소 면적이90㎡(부산시,60㎡)이상이 되어야 하는 것이 원칙이다. 예외적으로 토지면적이 30 ㎡이상  90 ㎡미만 (부산시 , 20 ㎡이상  60 ㎡미만 ) 즉, 과소토지일 경우에는 네 가지 조건이 동시에 충족되어야 분양자격이 주어지며, 이 중 하나라도 충족되지 않으면 현금청산 된다. 이 중 셋째는 명확하게 할 필요가 있다 . 지목 및 현황이 모두 도로로 이용되고 있으면 분양자격이 주어지지 않는다. 즉 지목과 현황 중 하나만 도로가 아니면 된다. 지목은 도로인데 현황은 나대지이거나, 지목은 대 (垈 )이나 현황상 도로인 경우는 분양자격이 주어진다. 따라서 지목도 도로이고 현황도 도로라면 90㎡이상이 되어야 분양자격이 주어진다 .

그리고‘1 필지의 토지를  A 와  B 가 공유하고 있는 경우 ’에는 원칙적으로  A 와  B 에게  1 개의 분양자격이 주어진다 . 반면 서울은 토지 면적이  90 ㎡(부산시 , 60 ㎡)이상이면서 조례시행일(부산시 , 사전타당성통과일) 이전부터  A 와  B 가 공유하고 있었다면  A 와  B 에게 각각 분양자격이 주어진다 . ‘공유지분을 매입하여 토지 면적이  90 ㎡(부산시  60 ㎡)이상이 된 경우 ’에는 조례시행일 이후(부산시, 사전타당성 통과일 이후) 공유나 분할된 토지는 매입해서는 안 되며 , 이때 공유 지분을 매입할 경우에는 공유자 지분 전체를 매수해야 한다 .

또한 분양자격 기준이 되는 최소면적 미만인 경우에는 현금청산 대상이므로 분양자격을 갖추려면 분양신청완료일 전까지 부족한 면적을 추가로 매입해야 한다 . 이때 추가 매입하는 토지는 반드시 인접한 토지일 필요는 없고 , 구역 내 어디에 위치하든 관계없다 . 90 ㎡이상 (부산시 , 60 ㎡)을 소유한 경우 토지의 지목은 도로 , 전 , 답을 소유하고 있어도 무방하다 . 그러나  90 ㎡ 이상이라고 무조건 분양자격이 주어지는 것은 아니다 . 수개의 필지 중 일부이거나 분리된 한 필지의 토지라 하더라도 조례시행일 (부산시 , 사전타당성통과일) 이후에 분리된 토지를 취득할 경우 분양자격은 합쳐서  1 개만 주어진다. 참고로 서울과 부산 외 다른 지자체의 경우 울산시와 대구시는 서울과 동일한 토지 90㎡ 이상, 광주와 대전은 부산과 동일한 60㎡ 이상이며, 경기도와 경남은 시도건축조례에 따른다.

끝으로 창원시는 좀 특이한 경우로 보인다. 토지에 대한 면적 제한이 없다. 직접 창원시청 등에 문의해 본 결과 현재까지는 토지의 분양자격 산정시 면적 제한이 없는 것으로 확인되었다. 실제 관리처분인가 후 철거중인 마산회원2구역(힐스테이트 아인센트, 2023년 하반기 일반분양 예정) 토지 8㎡를 소유한 조합원이 33타입 아파트를 분양받았다. 하지만 일부 부동산 자료나 블로그 등에서는 여전히 창원시의 경우 토지 면적이 90㎡ 이상이어야 분양자격이 된다고 버젓이 올라와 있다.

1-6 전환다세대의 분양자격

재개발 재건축투자가 유행했던 2000년 당시 일부 잔머리업자들이 법의 허점을 이용해 단독주택을 매입한 후 다세대주택으로 변경하여 팔기 시작했는데 지분쪼개기의 전형이었다. 단독주택은 분양자격이 1개지만 구분등기된 다세대주택은 구분소유자들이 각각 분양대상자가 되기 때문이다. 이처럼 단독. 다가구주택을 준공 이후 다세대로 전환한 주택을 전환다세대라고 일컫는다.

재개발 투자시 주택을 매수할 경우 전환다세대 여부를 확인해 봐야 한다. 처음에는 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 구분하여 전환한 주택인지라 외형상으로는 별 차이가 나지 않기 때문이다. 눈으로 보고 판단할 것이 아니라 등기부등본이나 건축물대장 같은 공부서류로 확인해야 한다. 먼저 등기부등본상 가구별 구분등기 경료된 날짜가 2003년 12월 30일 이전인가를 확인해야 하고, 건축물대장상 단독, 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 날짜가 2003년 12월 30일 이전인가를 확인해야 한다. 예를 들어, 건축물대장상에는 2002년 10월에 구분등기가 되어 있지만 등기부등본상에 2004년 3월에 구분등기가 되어 있다면 단독으로 분양자격이 주어지지 않는다. 전환다세대는 서울시 조례에서 “전환다세대로 구분등기를 완료한 주택”으로 규정하고 있기 때문이다. 건축물대장상이 아닌 등기부등본을 기준으로 한다.

따라서 2003년 12월 30일 이후 전환한 다세대주택은 별도의 분양자격이 없다. 전환다세대는 분양자격 산정시 수인의 분양대상자를 1인으로 보는 것이 원칙이다. 그러나 서울시 조례 제4550호를 통해 2003년 12월 30일(인천시 2004년 7월 19일, 경기도 2007년 4월 9일) 이전에 전환한 전환다세대는 조합 정관에 따라 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 분양할 수 있다고 규정하고 있다. 물론 재개발구역의 상황에 따라서는 84타입과 같은 평형 변경이 가능한 경우도 있다.

전환다세대 여부를 판단하는 방법은 집합건축물대장의 '변동사항'란에서 변동일자와 변동내용 및 원인을 보고 판단한다. 원다세대는 '신규작성'이라고만 표기되어 있지만, 전환다세대는 '몇년 몇월 몇일 집합으로 전환되어 신규작성' 이라고 명시되어 있다. 따라서 전환다세대 주택이 많은 지역은 사업성이 낮아지고 소형 평수가 많은 단지가 될 수 있는데 대표적인 곳이 옥수13구역이다. 중소형 평형이 많은 단지는 평형리스크가 있어 상승장에도 상승에는 한계가 있고, 하락장에는 상대적으로 더 큰 폭으로 하락하는 경향이 있다.

부산에서 단지수에 비해 중소형 평형이 많은 단지 중 하나는 2023년 3월에 분양한 두산위브더제니스오션시티(우암2구역)다. 전체 3,048세대 중 일반분양이 2,033세대로 대단지다. 북항재개발 수혜지, 바다 조망, 아파트브랜드를 믿고 분양에 나섰지만 부동산 침체기와 평형리스크 등으로 평균 청약경쟁률은 0.5대 1에 불과해 일반분양에 실패했다. 평형대를 보면 50타입 547세대, 75타입 1,165세대, 84타입 1,072세대로 대형 평형은 없다. 시장상황이 어려운데다 입지도 입지지만 지역리스크와 심리적리스크도 미분양에 일조한 것으로 보인다. 그리고 1,800만 원에 육박하는 평당 분양가도 높다는 의견이 지배적이다. 2022년 분양한 양정역 인근 양정1구역(양정자이더샵SK뷰)의 분양가와 같은 수준이다. 부린이가 봐도 우암2구역보다는 양정1구역을 더 선호하지 않겠는가.

 

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