120. 재개발투자시 실투자금액 대비 수익률 차이

실투자금액을 줄여라.....재개발 투자의 기본 정석이다.

재개발투자시 입지, 프리미엄, 추진단계 등을 고려해야 하지만 중요한 것은 실투자금을 줄이는 것이다. 초기일수록 더 그렇다. 과도한 프리미엄이 아니라면 빌라나 아파트가 주택에 비해 임대가능성이 높아 보증금 만큼 투자금이 적게 소요된다. 재개발 진행 단계가 초기일수록 주택보다 빌라의 프리미엄이 높게 형성되고 있는 이유다.

어느 재개발구역에 입지와 건축년도가 비슷하고 건물면적이 동일한 A, B 주택이 매물로 나왔다. A는 대지 5평, 건물 5평이고 평당매매가는 1,000만 원이다. B는 대지 10평, 건물 5평 평당매매가 900만 원일 경우, 어느 물건을 매입하는 것이 좋을까? 일반적인 부동산이라면 평당가가 낮은 B를 매입하는 것이 정상이다. 그러나 재개발구역이라면 이야기가 달라진다. 감정평가액은 둘 다 같고, 둘 다 84A타입 신청, 비례율 100%, 감정가는 둘 다 평당 700만 원(대지+건물)이 된다.

먼저 감정평가액을 보면, A는 3,500만 원(5평x평당 700만 원), B는 7,000만 원(10평x평당 700만 원)이 되어 A의 프리미엄은 1,500만 원, B는 2,000만 원이 된다. 다음으로 84타입의 조합원분양가를 보면 A, B 모두 4억 원이고, 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 추가분담금(비례율 100%)은 A는 3억 6,500만 원, B는 3억3,000만 원이 된다. 결국 매매가에서 분담금을 더한 투자금액은 A가 4억 1,500만 원, B는 4억 2,000만 원이 된다. 따라서 B가 평당가는 낮지만 투자금액은 A보다 더 많이 든다. 일반적으로 재개발구역 매물은 다른 조건이 비슷하다면 대지지분(감정평가액)이 적을수록 프리미엄이 높게 형성된다.

재개발구역에 매물로 나와있는 물건 현황이다. 실투자금을 줄이는 대표적인 방법은 과도한 프리미엄이 아니라면 전세보증금이 있는 물건을 사는 것이다. 전세보증금에 따라 수익률이 달라진다는 것을 보여주고 있는데, 취득세와 중개보수 등은 고려하지 않았다.     

<물건 현황>                          

준공 시세 대비한 수익률을 살펴보자. 먼저 수익률을 파악하기 위해서는 권리가액, 비례율, 추가분담금을 먼저 산출해야 한다.

-초기투자금액(2억 7,000만 원)=매입가(3억 6,000만 원)-전세(9,000만 원)=2억 7,000만 원 -권리가액(4억 2,250만 원)=감정평가액(3억 2,500만 원) x비례율(130%) -추가분담금(2억 6,750만 원)=조합원분양가(6억 9,000만 원)-권리가액(4억 2,250만 원) -권리가액(4억 2,250만 원)=감정평가액(3억 2,500만 원)x비례율(130%) -총투자금액(6억 2,750만 원)=매입가(3억 6,000만 원)+추가분담금(2억 6,750만 원)

따라서 일반분양가 대비 1억 4,250만 원=일반분양가(7억 7,000만 원)-총투자금액(6억 2,750만 원), 준공시세 대비 3억 2,250만 원=준공시세(9억 5,000만 원)- 총투자금액(6억 2,750만 원)이 된다. 준공 시세 대비 이를 수익률로 환산하면, 119%가 된다.   

 <전세보증금 대비 투자금액 및 수익률 차이>

총투자수익(3억 2,250만 원) 수익률 = -------------------------------------------------------------- x 100=119%  총투자금(2억 7,000만 원)

 

매매가 3억 6,000만 원에 전세보증금 9,000만 원인 물건을 승계하면 투자금액은 2억 7,000만 원이 되고 이때 수익률은 119%가 된다. 전세보증금이 2배가 되면 수익률은 179%, 3배가 될 경우에는 무려 358%가 되기 때문에 프리미엄이 좀 높더라도 초기실투자금을 줄이는 것이 중요하다.

재개발 초기일수록 전세가 가능한 물건, 즉 빌라나 공동주택을 매수하는 것이 단독주택보다는 유리하다. 재개발예정지 즉, 지분쪼개기가 가능한 권리산정기준일 이전 사업장이라면 지분쪼개기를 한 물건이 분양자격이 제대로 나오는지를 거듭 확인할 필요가 있다. 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 프리미엄이 높다, 낮다가 아니라 분양자격이 온전하게 나오는가 여부다.

그리고 싸고 좋은 물건 찾지 마시라.

이 세상에 싸고 좋은 물건은 없다.

싸고 좋은 물건보다는 바가지 안쓰는 게 중요하다.