123. 재개발구역 물딱지

물딱지란 재개발구역에 있는 물건을 샀는데 입주권이 단독으로 나오지 않는 경우를 통칭하는 말이다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 주택이 철거되는 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권, 일명‘딱지’를 준다.

하지만 주택이 철거된다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금청산만 받고 강제수용 되기도 하는데, 이런 주택을 가리켜 ‘물딱지’라고 한다. 재개발 현장에서도 물딱지라는 말을 자주 듣게 되는데, 매수한 사람에게 단독으로 입주권이 나오지 않는 경우를 통칭한다고 보면 된다. 물딱지는 분양자격과 관련이 있기 때문에 분양자격을 알아야 물딱지를 피할 수 있다. 정비사업에서 단독 분양자격이 없는 물딱지의 유형은 크게 세 가지다.

첫째, 매도인이 동일 구역 내 다물권을 소유하다 그 중 하나를 조합설립인가 후 처분한 경우, 즉 1인이 다물권자인 경우다.

이와 관련하여 2010년 2월 법제처에서는 ‘조합설립 후 토지 등의 양수로 조합원이 증가하는 등 지분쪼개기를 통한 투기세력 유입에 의한 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 점에 비추어 볼 때, 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 입주권을 받을 수 없다’라고 유권해석을 내린바 있다. 이를 계기로 후 정비업계에서는 그간 다주택자 분양자격을 산정할 때 법제처의 유권해석을 기준으로 처리해왔다.

그런데 2021년 1월 광주고등법원(2018누6446)에서 광주광역시 학동4구역 관련 소송에서 ‘조합설립 후 다주택자 조합원의 주택을 매수한 경우에도 분양자격을 줘야 한다’고 판결하면서 최초로 다물권자에 대한 개별분양자격을 인정항 종전 법제처 유권해석이 뒤집어져 정비업계에서는 난리가 났다.

그런데 며칠 후 같은 사안을 두고 부산고등법원(2019누23845)에서는 또 광주고등법원과는 정반대의 판결을 내렸다. 부산광역시 온천4구역 다주택자 분양자격 관련 판결에서 ‘조합설립 후 다주택자 조합원의 주택을 매수한 경우 단독 분양자격이 아닌 공유지분만큼의 분양자격만 있다’고 판결하면서 정비업계는 혼란에 빠졌다. 도대체 어쩌라는 건지. 그렇게 갈팡질팡하고 있는데 2023년 2월 23일 대법원(2020두36724)에서 부산고등법원의 판결대로 결론이 났다.

한바탕 소동이 있었지만 결국 다주택자 분양자격은 종전의 법제처 유권해석대로, 이번 대법원 판결대로 개별분양자격을 인정하지 않는 것으로 결론이 났다. 대법원은 <도시정비법> 제39조 및 제76조 제1항 제6호에서는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하는 취지에 맞다고 인정한 셈이다. 지난 2년 여 간의 정비업계 대혼란은 대법원 판결로 다시 안정을 찾았다.

둘째, 구역 내 다물권을 소유한 1세대의 물건 중 조합설립인가 후 그 중 한 세대원의 물건을 매수한 경우, 즉 1세대가 다물권자인 경우다.

이 역시 2023년 2월 23일 대법원 판결(2020두36724)을 통해 살펴볼 수 있다. 구 <도시정비법>에서는 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다. 또 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않은 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 규정돼 있다. 이러한 법취지에 대한 대법원 판단의 핵심은 ‘조합원의 재산권 보호’에 있다.
하지만 종래에는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에만 조합원의 자격을 제한했다. 결국 조합설립 인가 이후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원들이 증가해 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.
이에 대해서도 대법원은 “2009년 2월 6일 개정된 구 도시정비법에 따라 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게만 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다”고 설명했다.

마지막으로, 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 조합원 지위를 양수받은 경우이다.

<도시정비법>제39조 ② 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.

 

2023년 5월 현재 투기과열지구는 서울 4곳(강남3구+용산구) 뿐이다. <도시정비법> 제39조제2항에서는 <주택법>에 의해 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분인가 후 해당 구역의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다. 물론 예외적인 경우도 있는데, 이에 대한 사항들은 동법 제39조제2항 단서조항에 규정되어 있다.

<도시정비법>제39조제2항 단서조항 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.  1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

재개발 투자시 최악은 현금청산이다. 현금청산의 대부분은 물딱지를 산 경우이다. 물딱지는 매수한 부동산이 입주권이 나오지 않거나, 입주권이 나오더라도 매도인과 공동으로 묶일 경우, 즉 매수자에게 단독으로 입주권이 나오지 않는 경우 물딱지라고 봐야 한다. ‘설마, 어떤 투자자가 물딱지를 사냐!’고 묻고 싶겠지. 입이 근질근질하지. 그런데 현장에서 상담을 하다 보면 기가 막히고 코가 막히는 경우가 많다. 매수한 물건이 현금청산되거나 물딱지가 되는 물건을 매수한 경우가 종종 있다. 프리미엄이 높다, 낮다만 생각하다 정작 입주권이 나오는지를 등한시하는 것이다.

그리고 만약 내가 산 물건이 물딱지가 됐으면 ‘모두 내 탓이다’하고 잠자코 있어라. 나대지 말라는 것이다. 부동산사무실 의자를 집어 던지고 조합사무실에 드러눕고, 구청에 민원 넣는다고 해결될 일이 아니다. 전세로 들어가면서 전입신고와 확정일자를 받지 않아 보증금을 다 날렸다면 그런 사람은 보증금을 못 받는 것이 당연하다. 권리 위에 잠자는 자를 보호할 필요가 없기 때문이다. 입주권을 받기 위해 재개발구역의 주택을 샀는데 입주권을 못 받았다면, 물딱지가 됐다면, 현금청산 됐다면, 이 역시 권리 위에 잠자는 유형이라고 봐야 한다. 그래서 재개발·재건축은 정보의 비대칭성이 강하다고들 한다. 공부한 놈과 하지 않은 놈의 차이가 크다는 말이다.