부산 남천삼익비치 1:1 재건축 가능할까?

재건축 시작한지 20년째인데 아직도 첩첩산중

부동산시장은 잠잠하지만 남천삼익비치 재건축 관련 문의는 많아졌다. 겉으로는 잠잠해보여도 이미 움직이고 있다. 한 마디로 재건축이 되겠냐는 것이다. 부산 '재건축 대장'으로 불리는 남천삼익비치 재건축(남천2구역), 재건축 말나온지가 벌써 20년째다. 2004년 추진위원회가 설립되어 20년 동안 달려 이제 사업시행인가를 받은 상태다. 아직도 갈길이 멀고 넘어야 할 산도 많다.

오밀조밀 33개동에 3060가구가 거주하고 있다. 1979년 준공되어 올해로 45년째 생일을 맞았는데, 분양 당시 부산 최초로 엘리베이터가 설치된 아파트이기도 하다. 우여곡절 끝에 2016년 조합설립인가를 받아 시공사로 GS건설이 선정되었다. 그러나 시공사 선정 과정에서 GS건설이 조합원들에게 금품을 제공했다는 의혹이 불거지며 법정다툼이 시작되어 조합장이 사퇴하면서 사건은 일단락되었지만 그동안 사업은 한 발짝도 나아가지 못했다.

남천삼익비치가 법적분쟁에 휘말리던 사이 뒤늦게 출발했던 인근 삼익아파트는 남천자이와 남천코오롱하늘채골든비치로 재건축이 완료되었다. 이에 남천삼익비치도 속도를 높여 2022년 9월 지하 3층, 지상 25~60층 규모의 아파트 12개동과 테라스 하우스 5개동 등 총 3325가구로 탈바꿈한다는 내용의 사업시행인가를 받았다.

그럼에도 여전히 우려의 시선이 많다. 먼저 남천삼익비치가 1:1재건축이 되겠냐는 것이다. 1:1재건축 하면 첼리투스를 떠올리게 된다. 우리나라에서 1:1재건축이 성공한 경우는 서울 용산구 동부이촌동 래미안첼리투스가 유일하기 때문이다. 2015년산에 최고 56층 초고층으로 지어져 겉으로 보면 주상복합처럼 보이지만 상업시설이 없는 순수 주거용도로만 지어진 아파트다. 전체 460세대로 모두 50평대의 단일평형에 펜트도 없다. 당시 조합원들의 분담금은 5억7000만원 정도였다. 2018년까지는 20억 초반대에 매수할 수 있었지만 지금은 40억 정도가 필요하다.

첼리투스가 1:1재건축을 선택했던 이유는 초과이익환수제와 분양가상한제 때문이었다. 게다가 500세대 미만에 평형대를 동일하게 하고 조합원들이 똘똘뭉쳐 사업속도를 빨리해서 분담금을 낮추었고 일반분양 대신 고급화전략을 사용했기 때문에 가능했다.

그렇다면 남천삼익비치는 어떤가?

일단 세대수 즉 조합원 수가 너무 많은데다 조합원 교체비율도 높아 조합원들간 결속력이 약하다. 그러다보니 조합원간 분열이 심하고 툭하면 조합장을 바꾸는게 취미가 되었다. 첼리투스에 비해 조합원수가 너무 많아 이해관계가 복잡하다. 이유는 조합원 교체 비율이 높기 때문이다. 게다가 분담금이 너무 과도하고 고급화전략도 아니고 애매하다. 개인적으로는 일반분양 대신 소형평형을 없애는 1:1 고급화 전략으로 가는 게 맞지 싶지만 툭하면 배가 산으로 가는 통에 종잡을 수도 없고 예측도 어려운 사업장이 되어 버렸다. 관리처분인가를 앞두고 또 조합장 바꾼다고 난리다. 관리처분인가를 앞두고 조합장 바꾸는 건 우리나라에서 처음있는 일 아닌가 싶다. 고개를 갸웃하게 한다. 이렇게 가다가는 피로감이 극에 달해 사업 자체가 무산되는 건 아닌지 모르겠다.

같은 평형으로 이동시 서울 은마아파트의 7배에 달하는 분담금을 내라고?

재건축의 하이라이트이자 끝이라 할 수 있는 관리처분인가만 남은 상황에서 또 다시 조합이 내홍을 겪고 있는 건 서울 강남 은마아파트보다 높은 분담금 때문이다. 2023년 초 조합의 분양신청안내문에 따르면 84㎡ 기준 조합원 평균분양가는 평당 4500만원이고 일반분양가는 4900만원이다. 33평 기준으로 일반분양가는 조합원분양가보다 고작 1억3000만원 가량 많다. 평당 예상감정평가액은 서울 은마아파트 7000만원,  부산 남천삼익비치 3100만원이다. 예상 일반분양 물량은 은마가 1300세대인데 반해 남천비치는 200세대 전후(1:1재건축에 가깝다)에 불과하다. 그리고 추정 분담금, 즉 84㎡보유 조합원이 같은 평형인 84㎡로 입주할 경우 은마는 1억2000만원에 불과한데 남천비치는 8억 3000만원이나 된다. 분담금 차이가 나는 이유는 용적률, 감정평가액 등 여러 요인이 있지만 가장 큰 이유는 남천비치의 경우 일반분양이 거의 없는 1:1재건축에 가깝기 때문에 조합원분담금이 큰폭으로 증가할 수밖에 없는 것이다. 문제는 분담금과 일반분양가가 더 높아질 것이라는 점이다. 지금까지 나온 건 추정치인데 사업이 정상적으로 될 때의 이야기다. 조합원들간 갈등과 상가와의 협의 등이 원만하지 않을 경우 공사비는 물론 분담금은 계속 올라갈 수밖에 없다. 따라서 남천비치는 사업을 빨리 진행하는 것이 관건이다.

평당 공사비 얼마나 될까?

재건축 비용 중 가장 큰 포지션을 차지하는 것이 공사비다. 다음 달인 7월, 남천비치조합은  시공사인 GS건설과 본계약을 체결할 예정이다. 평당 공사비가 얼마나 될지가 초미의 관심사다. 1000만원은 넘지 싶은데 또 GS에서 온갖 이유를 들어 용감하게 1500만원 지르지 않을까 싶기도 하다. 안그래도 1:1이라 분담금 폭탄인데 공사비가 대폭 오를 경우 잘못하다가는 시공사 해지까지 갈 수도 있다. 최근 GS건설은 시민공원촉진2-1구역 평당 공사비로 987만 원을 불렀다가 집에 갔다. 조합에서 800만 원을 수정 제시했지만 이에 묵묵부답하자 조합원들이 시공사를 해지해 버렸다.

상가의 독립정산제 받아들여질까?

그리고 마지막 넘어야 할 산은 또 있다. 상가다. 상가 소유주들과의 정산제를 두고 옥신각신 하고 있다. 상가협의회는 아파트와 별도로 상가조합원들로 구성된 별도 기구가 상가의 개발이익과 관리처분계획안 등을 마련하는 독립정산을 요구하고 있다. 통합정산제 반영 시 아파트 중심의 조합이 수익성을 높이기 위해 상가 분양가를 높게 잡아 기존 소유주들이 분양받는 것을 어렵게 만드는 등의 부작용이 생길 수 있는 만큼 독립정산제를 원하고 있지만, 결국 통합정산제로 가지 않을까 싶다. 독립정산제냐 통합정산제냐를 두고 옥신각신 할 것이다. 

완공되면 평당 1억?

한때 84㎡ 기준 18억원대까지 치솟았던 매매가격은 분담금 공개 후 11~12억원대로 떨어졌다. 개인적으로 대출이 필요없는 사람에게는 더없이 좋은 매수타이밍이고, 할수만 있다면 영끌이라도 해야 하는 곳이라 생각한다. 거창하게 무슨 입지니 인프라니 하는 따위를 분석하려 들지 마시라. 철지난 통계를 들고 자꾸 분석하면 비싸서 매수하지 못할 것이다. 특급아파트는 통계와 입지분석 그 너머에 있다. 아파트가 지어지기만 하면 부산에서는 1등이다. LCT, W는 남천비치와 비교가 안될 것이다. 부산에서 평당 1억을 돌파할 선두주자로 남천비치를 꼽고 있다. 굳이 이유를 대자면 "바다+해수욕장+광안대교+희소성+심리"의 결정체라 생각하기 때문이다. 따라서 1:1재건축이니, 조합원분양가 4500만원이 비싸다느니를 두고 옥신각신 하는 것은 한가한 짓이다. 조합원분양가는 5000만원을 넘어갈 것이다. 아파트가 지어지기만 하면 다 해결될 문제이기는 한데 20년이 지나서야 사업시행인가 받았다. 어느 세월에 아파트가 지어질지 누구도 예상할 수 없다.

일반분양 없애고 평형 대형화?

최근 남천비치 조합은 일반분양을 줄이고 대형화를 추진한다고 밝혔는데, 아주 잘한 일이라 생각한다. 종전대로 하면 일반분양 자체가 200세대 남짓인데 굳이 일반분양보다는 세대수를 줄여 대형평형화를 지향하는 것이 맞다고 본다. 일반분양을 없애고 1:1재건축으로 가는 것이 1등 전략에도 맞다. 그러나 1:1 재건축은 우리나라에서 성공한 사례가 딱 한 곳 뿐이다. 서울 용산 래미안 첼리투스 재건축이다. 그러나 첼리투스는 세대수가 460세대로 작았고 조합원 변동이 별로 없었다. 그리고 툭하면 조합장 바꾸며 사업을 지연시키지도 않았고 속도전에 일심동체 했기에 1:1이 성공할 수 있었다. 그러나 남천삼익비치는 세대수가 3034세대로 조합원 수가 너무 많은데다  조합원 변동이 많은 편이다. 게다가 툭하면 조합장 바꾸면서 사업을 질질 끌고 있다. 1:1로 가는 것은 바람직해 보이지만 사업을 빨리 진행하지 않으면 분담금은 계속 늘어날 것이고 분담금이 늘어나면 비대위가 생기기 마련이다. 따라서 남천비치 조합원들은 일심동체해서 빨리 아파트를 지어야 1:1이 가능하다. 안 그러면 사업진행 자체가 불투명할 수도 있다. 속도전이 필요한 이유다. 한가하게 조합장 바꾸고 있을 시간이 없다. 

꾼들의 재개발 재건축 투자급소 50 - 예스24 (yes24.com)

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