143. 재건축진단(재건축 안전진단x)

'재건축진단'은 재개발에는적용되지 않고 재건축에만 있는 절차다. 재건축 중에서도 예외로 단독주택 재건축의 경우에는 해당되지 않는다.  

구분	재개발	재건축
재건축진단	x	o(단, 단독주택 재건축 제외)

‘재건축진단’은 2024년 12월 3일 법이 개정되면서 새롭게 등장한 용어인데, 그동안은 ‘재건축안전진단’으로 불려왔다. 명칭이 변경된 것은 '안전진단이라는 명칭 때문에 무너질 것 같지 않으면 그대로 둬야 할 것 같고, 겉으로 보기에 멀쩡하면 왜 재건축을 하냐'는 느낌을 주어 혼란을 초래해왔기 때문이다. 개정된 법은 유예기간을 거쳐 2025년 6월 4일부터 시행된다. ‘재건축안전진단'의 명칭이 30년 만에 '재건축진단'으로 변경된 것인데, 그 핵심은 진단 시기가 늦추어졌다는 것이다.

종전에는 정비사업을 위한 입안제안, 정비구역지정 전에 안전진단을 실시했다. 즉 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 시작하는 것이 불가능했다. 하지만 이번 개정으로 일단 사업에 착수하고 진단은 사업시행인가 전까지 천천히 받을 수 있게 된 것이다. 한 마디로 사업기간을 단축하자는 취지다.

그도 그럴것이 그동안 재건축 출발의 최대 걸림돌이 안전진단이었다. 이를 뒤로 미루어주어 일단 재건축을 시작하고 사업을 진행하면서 천천히 진단을 받으라는 것이다. 그러나 진단 절차 자체가 없어진 것이 아니라 사업시행인가 전까지 늦추어준 것에 불과하다는 것이 조금은 아쉽다. 이번 개정으로 일단 지은지 30년만 넘으면 재건축에 착수할 수 있어 사업속도는 빨라질 것으로 보인다.

이번 법 개정으로 향후 4년간 75만 가구가 이에 해당될 것으로 보이고, 또 지역별로 용적률도 올려주어 재건축 활성화에 기여할 것으로 예상된다. 특히 서울과 수도권 1기 신도시 및 부산 해운대 그린시티와 같은 대규모 아파트 단지가 혜택을 받을 것으로 보이고 사업기간도 종전보다 3~4년 정도 줄어들 것으로 보인다. 문제는 만에 하나 재건축을 시작해서 조합설립인가까지 받았는데 진단을 통과하지 못하는 경우가 생기기라도 하면 어떻게 할 것이냐는 우려는 있다.

그리고 진단을 통과하기 위해서는 항목별 가중치를 점수화하여 일정 점수를 충족해야 한다. 항목별 가중치는 그간 수차례 개정되어, 2023년 1월부터는 구조안전성, 주거환경 및 설비노후도는 각 30%, 비용편익은 10%를 적용하고 있다.

재건축진단 평가항목별 가중치(2023.1~)
항목	가중치(%)
비용편익	10
설비노후도	30
주거환경	30
구조안전성	30

그동안 국토교통부는 부동산시장 환경과 정권에 따라 가중치를 조정해왔는데, 네 가지 항목 중 주로 주거환경과 구조안전성에 대한 가중치 조정이 대부분이었다. 구조안전성 가중치를 낮추고 주거환경 가중치를 높이면 재건축이 쉬워지지만 반대로 주거안전성가중치를 높이고 주거환경가중치를 낮추면 재건축이 어려워지기 때문에 필요에 따라 이에 대한 가중치를 조정하는 방식으로 규제와 완화를 반복해왔다.

실제로 '년도별 가중치 변화(2009~2023년)'를 보면, 비용편익과 설비노후도는 가중치가 미미하게 바뀌었지만 주거환경과 구조안전성에 대한 가중치는 변화의 폭이 크다. 따라서 정부는 앞서 언급했던 것처럼 재건축에 대한 규제가 필요하면 구조안전성비중을 높이고 완화시킬 필요가 있을 때는 이의 비중을 낮추는 방식으로 가중치를 조정해왔다.

이러한 항목별 가중치를 합산하여 점수에 따라 재건축, 조건부 재건축, 유지보수로 판정한다. 45점 미만이면 재건축, 45~55점 미만이면 조건부 재건축, 55점을 초과하면 유지보수에 해당하여 재건축이 불가능하게 된다.

재건축진단 판정기준(2023.1.~)
재건축	45점 미만
조건부재건축	45~55점 미만
유지보수(재건축불가)	55점 초과

142. 재건축안전진단, '재건축진단'으로 용어 변경(2024.12.3.)

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