144. 용적률거래제(TDR), 재개발 재건축의 돌파구가 될 수 있을까?

'용적률거래제(TDR, Transfer of Development Rights)'란 도시 개발사업에서 용적률을 다른 건축물에 양도할 수 있게 하는 제도, 즉 개발이 제한된 지역의 미사용 용적률을 다른 지역으로 이전하여 활용할 수 있도록 허용하는 제도를 말한다. 토지 개발의 유연성을 높이고, 보호가 필요한 지역의 경제적 손실을 보상할 수 있는 동시에 도시 환경을 효율적으로 개발할 수 있게 된다. 

참고로 "용적률"(건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율 즉, 건페율 × 건축물 높이(지상층수)라고 생각하면 되고 지하층은 용적률에서 제외)은 주거지나 상업지구 등이 서로 다르다. 이 제도는 도시 재개발이나 재건축을 진행하는 과정에서 주로 활용되며, 이를 통해 도시 내에서 건축물의 밀도를 유연하게 조정할 수 있다. 예를 들어 용적률이 100%이면 1층 건물을 지을 수 있고 300%면 3층까지 지을수 있다는 의미다. 따라서 용적률은 높을수록 유리하다. 다음 <그림>은 동일한 토지에서 용적률이 다양하게 적용된 사례를 나타낸 것이다. 

-자료 : <나무위키>

우리나라의 용적률과 건폐율은 용도지역에 따라 차등 적용하고 있다. 이를 기준으로 지자체마다 별도의 조례로 용적률 상한선을 정하고 있다. 

용적률거래제는 이른바 '공중권'(Air Right) 개념으로 1970년 초 미국 뉴욕 맨해튼에서 처음 등장하여 활용되었다. 정부의 재정부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있다는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 많은 국가에서 도입하고 있다. 다만 대규모 개발이나 재개발·재건축 등 정비사업에는 적용하기 어렵다는 점 등의 문제가 있어 그간 우리나라에서는 활용되지 못하고 있었다. 

-자료 : <매일경제>

우리나라의 용적률거래제는 얼마 전, 2025년 1월 2일 국토부에서 처음 발표했다. 서울시에서는 그동안 결합건축으로 제한되면서 용적률거래제를 적용한 사례가 이문3-1구역과 3-2구역을 묶어 재건축한 '이문아이파크자이' 가 유일한데, 두 단지 간 거리가 100m 이내로 제한되는 등 조건이 까다로웠기 때문인데, 이를 대폭 완화한 것이다.

예를 들어, 문화재보호구역 등으로 용적률이 제한된 지역의 용적률을 다른 지역에 팔아 수익을 올릴 수 있어 사유재산 침해를 없애고, 용적률을 양도받은 지역은 고밀개발이 가능하게 되는 것이다. 

-자료 : <위클리한국주택경제신문>

정리하면, 용적률거래제는 일정한 용적률을 초과하는 지역에서 남는 용적률을 다른 개발 가능한 지역으로 이전하거나 양도하는 방식이다. 따라서 특정 지역의 과도한 개발을 피하면서 다른 지역의 개발을 촉진할 수 있어 도시의 균형개발이 가능해진다. 예를 들어, 도심지의 용적률을 높이지 않고 교외 지역에 용적률을 이전하여 더 많은 건축을 가능하게 할 수도 있다. 또한 도시 내에서 용적률이 과도하게 높아지면 자연환경에 미치는 영향이 커질 수 있어 이를 통해 자연환경을 보호하면서 도시의 발전을 계획적으로 조정할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 특정 지역의 난개발 및 환경악화가 우려될뿐만 아니라 토지와 지역의 양극화 현상을 심화시킬 수 있는 부정적 측면도 존재한다.  서울시는 실제 적용된 사례가 있지만 부산시는 특별히 진행되는 것은 없는 실정이다. 

부산시 용적률거래제 추진 사항

1. 용적률 이전 및 거래 가능 지역 : 부산시에서는 재개발과 재건축을 통해 남는 용적률을 다른 지역에 이전할 수 있는 시스템을 마련하여, 특정 지역에서 밀도를 조절하고 균형 있는 개발을 유도하고 있다. 예를 들어, 재개발 지역에서 남은 용적률을 다른 지역에서 활용할 수 있도록 하여, 과도한 밀집을 피하고, 필요로 하는 지역에서는 건축을 늘릴 수 있게 하는 것이다.
2. 시민 생활 환경 보호 : 용적률거래제를 통해 부산시는 고밀도 지역에서 건축물의 밀도를 조절하고, 자연 환경과 주거 환경을 보호하는 방향으로 도시개발을 추진하고 있다. 이로 인해, 특정 지역의 과도한 개발로 인한 교통 혼잡, 환경 훼손 등을 최소화하려는 노력을 하고 있다.
3. 재개발·재건축 활성화 : 용적률거래제를 통해 재개발 및 재건축을 활성화하고, 개발사업자들이 더 많은 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공하려 하고 있다. 이는 오래된 주거지나 산업단지의 재개발을 통해 부산시 전반의 도시 환경을 개선하는 데 기여할 수 있기 때문이다.
4. 지속 가능한 도시 발전 : 부산시는 용적률거래제를 통해 도심의 개발 밀도를 적절히 조절하고, 다양한 개발 프로젝트가 이루어질 수 있도록 유도하여 지속 가능한 발전과 도시의 균형 잡힌 성장을 추구하고 있다.

부산시는 용적률거래제를 통해 재개발 재건축을 활성화하고 도시밀도 조절과 주거환경 개선이라는 세 마리 토끼를 잡으려는 목표는 가지고 있지만 서울시와는 달리 아직까지는 별다른 대책도 없고 성과도 없는 원론적인 수준에 머물고 있다. 침체된 부산의 부동산 시장에 활기를 불어넣고 재개발 재건축을 활성화 시킬 수 있는 명확한 목표와 추진계획 수립이 시급한 시점이다.