141. 시공사 선정시 "입찰보증금" 왜 필요할까?

요즘 재개발 재건축 현장 곳곳에선 공사비와 추가공사비를 두고 조합과 시공사간 갈등을 빚는 사업장이 늘어나고 있다. 게다가 입지 좋고 관심도가 높은 사업장인데도 아예 입찰에 응하는 건설사가 없어 시공사 선정 자체를 못하고 있는 곳도 있다. 금리, 자재값 인상과 인건비 상승 등으로 사업성이 떨어지고 리스크가 높아지다보니 선뜻 나서는 건설사가 없는 것이다. 이외에도 입찰시 내야하는 입찰보증금이 높아 입찰을 포기하는 경우도 있다. 

부산 대어급 재건축단지 중 세대수로는 남천삼익비치에 이어 두 번째인 연산5구역(망미주공아파트)의 경우, 2024년 8월 14일 첫 시공사 선정을 시도했지만 정작 입찰에 응한 건설사가 1곳도 없었다. 현장설명회 때는 바글바글하던 건설사들이 정작 본 입찰에는 응하지 않았던 것이다. 앞서 언급한 부동산시장 상황 탓도 있겠지만 현장에서는 '입찰보증금 400억을 현금으로 납부해야 한다'는 조건이 발목을 잡았다는 소문이 팽배했다.

다소 의외의 결과를 받아든 조합은 곧장 2024년 10월 15일 입찰을 마감하는 2차 시공사 선정 재공고를 냈다. 입찰보증금을 250억으로 낮추고 150억은 현금, 나머지 100억은 이행보증보험증권으로 대체 가능하도록 조건을 대폭 완화했다. 조건을 완화했다기보다는 당초 400억 현금납부 자체가 조합의 무리한 요구였다는 이야기가 많았다. 그런데 입찰을 마감하기 전  롯데건설에서 조합에 ‘시공사 입찰 참여를 위한 공동도급 허용 요청의 건’이라는 공문을 보냈는데 “분양시장 침체, 표준건축비 상승 등 건설·부동산 경기 위협이 지속해 사업성 악화, 조합원 분담금 상승 등의 사업리스크가 예상돼 입찰 참여가 힘들다. 조합원 분담금 최소화와 재입주를 최우선 목표로 사업의 위험요소를 줄이기 위해 컨소시엄 구성을 통한 공동도급방식 입찰 허용을 공식적으로 요청한다는 내용이었다.

핵심은 리스크 분산이 가능한 공동도급 입찰을 인정해 달라는 것인데, 이에 조합은 곧바로 거부의사를 밝혔다. 갈수록 조합은 공동도급을 꺼리고 시공사는 공동도급을 원한는 추세다. 장단점은 있지만 조합 입장에서는 단독입찰이 유리한 측면이 있다. 공동도급시 하자 발생시 책임소재가 불분명하고, 아파트 품질이 달라질 수 있는 등의 문제가 있기 때문이다. 아무튼 현재 조합은 롯데건설의 공동도급 입찰 요청을 거부하고 3차 시공사 선정에 나섰다. 3차에도 무응찰이 된다면 조합은 얼굴을 구기게 된다. 지금 분위기라면 아마 1군 건설사들이 3차 입찰에도 참여하지 않을 가능성이 높다. 따라서 조합은 수의계약을 진행하거나 공동도급 입찰을 받아들여야 하는 상황에 직면할 수 있다.

서울 재개발의 핫플레이스 한남2구역의 경우, 2022년 9월 시공사 선정을 위한 입찰 당시 입찰보증금이 800억이었는데, 최종적으로 대우건설이 시공사로 선정된바 있다. 그리고 현대건설이 시공사인 한남3구역의 경우에는 입찰보증금이 무려 1,500억으로 역대급이었다. 이처럼 입찰보증금은 사업장에 따라 천차만별이다.

서론이 길었지만 요즘같이 자금조달이 어려운 시기에는 시공사 선정시 입찰보증금을 과도하게 요구할 경우, 건설사들이 입찰에 참여하지 않는 경우가 발생할 수 있다. 그럼 입찰참가자에게 요구하는 보증금인 '입찰보증금'은 왜 필요할까? 입찰참가자에게 계약조건 이행을 보장하는 최후의 수단이다. 계약 내용을 어겼을시를 대비한 일종의 보험같은 성격이다. 이외에도 부정한 업자들의 응찰을 방지하기 위한 측면도 있다. 

입찰보증금의 법적 성질을 보면,  "불이행시 국가에 귀속시켜 국가의 손해를 전보하는 사법상의 손해배상예정" 즉 미래에 손해가 발생할 경우를 대비한 계약금의 일종으로 볼 수 있다. 대법원 판례(1983.12.27.81누366)를 보면, '입찰보증금은 낙찰자의 계약체결의무이행 확보를 위해 불이행시 국고에 귀속시켜 국가의 손해를 전보하는 사법상의 손해배상예정으로서의 성질을 갖는다.'고 한 바 있다. 따라서 조합에서 향후 시공사가 계약서상 계약내용을 지키지 않을 경우를 대비해서 마련한 최소한의 안전장치인 것이다.  

따라서 현재 재개발 재건축 현장에서는 시공사 선정을 위한 입찰시 일정 금액의 입찰보증금을 조건으로 제시하고 있다. 현금만 요구하는 사업장도 있고, 현금+이행보증보험증권으로 납부하게 하는 사업장도 있지만 현금+이행보증보험증권으로 요구하는 경우가 대부분이다. 

지난 달 2024년 10월 11일, 서울 남영2구역 재개발 사업장에서 입찰보증금 100억을 몰수한 사례가 있다. 시공사인 HDC현대산업개발이 남영동 업무지구 제2구역(남영2구역) 재개발사업에서 불법적으로 홍보를 한 정황이 포착돼 입찰 참여 자격을 박탈당하고 입찰보증금 100억도 몰수당하는 초유의 사태가 발생했다. 입찰보증금을 진짜 몰수하는 경우는 굉장히 이례적이고 정비사업장에서는 처음있는 일 아닌가 싶다. 남영2구역 조합의 즉각적이고 단호한 조치에 대해 박수를 보내고 이는 다른 사업장에도 시사하는 바가 크다. 

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