역대 정부의 부동산 정책 변화(1988~2022년)

우리나라는 다른 나라에 비해 정부의 부동산 시장에 대한 개입 빈도가 많은 편이다. 따라서 역대 정부의 부동산 정책은 투자자 뿐만 아니라 실수요자들에게도 유용하다. 어느 정부 할 것 없이 같은 정책을 재탕, 삼탕하는 '도돌이표 정책'을 반복하고 있기 때문이다. 정부가 부동산 시장에 개입하는 이유로 주택시장 안정과 실수요자 보호를 내세우고 있지만 어느 정부 할 것 없이 일시적 효과는 있었지만 근본적인 집값 안정에 기여하지는 못했다. 정부의 부동산 대책이 복잡한 것 같지만 자세히 보면, 어느 정부 할 것 없이 "수요-공급-세제"라는 세가지를 시기에 따라 돌려막기를 하고 있는 형국이다.

역대 정부의 3대 핵심 부동산 정책
1. 수요
대출규제	LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 강화하여 무리한 대출을 통한 투기 방지
투기 및 조정대상지역 지정	특정 지역의 부동산 가격 상승이 과열될 경우 규제지역으로 지정해 대출 및 세제 혜택 제한
임대차보호법	전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입 등을 통해 세입자 보호 강화
2. 공급
재개발 재건축	시장 상황에 따라 규제 강화 또는 완화로 공급조절
공공주택 및 신도시 개발	수도권 및 주요 지역에 3기 신도시(왕숙, 교산, 대장, 계양 등) 조성
도심고밀 개발 및 역세권 개발	수도권 및 대도시 중심으로 주택 공급 확대
3. 세제
보유세	종합부동산세 및 재산세 인상으로 다주택자의 보유 부담 증가
양도소득세	다주택자의 매매 시 양도소득세 중과하여 단기 투기 억제
취득세	다주택자는 취득세를 높여 추가 매입을 어렵게 만듦

다음은 1998년부터 2022년까지 역대 정권별 부동산 정책과 그에 따른 아파트값 변동 추이를 나타낸 것인데,  "beginning.tistory.com"의 자료를 일부 참조했다. 참고로 우리가 민주화를 통해 국민들이 직접 투표하여 뽑은 대통령부터 알아보고자 한다. 첫 대통령이 노태우다. 먼저 노태우 정부의 부동산 정책을 보면 그 핵심은 대규모 주택 공급을 통한 시장 안정과 부동산 투기억제가 핵심이었다. 그도 그럴 것이 당시 급격한 도시화와 인구증가로 인해 수도권을 중심으로 부동산 가격이 폭등해 이를 해결하기 위해 강력한 공급 정책과 규제 정책을 병행했다.

김영삼 정부의 부동산 정책은 시장 자율화 확대와 부동산 및 금융실명제를 처음 도입하여 투기를 억제한 것이 특징이다. 이전 노태우 정부에서 추진했던 200만 호 주택공급 정책으로 인해 공급이 늘어나면서 부동산 시장이 점차 안정되어 이를 바탕으로 규제 완화와 시장 자율화를 시도했지만 후반기에 IMF 외환위기가 발생하면서 부동산 시장이 급격히 침체되었다. 

김대중 정부의 부동산 정책은 IMF 외환위기로 침체된 경제를 회복하고 부동산 시장을 활성화하는 데 초점을 두었다. 이에 따라 규제 완화, 금융 지원, 재건축 활성화 등을 추진했으며, 이는 이후 부동산 가격 상승의 원인이 되기도 했다.

노무현 정부는 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 목표로 강력한 규제 위주의 정책을 펼쳤다. 당시 강남을 중심으로 부동산 가격이 급등하면서 정권 차원에서 이른바 "부동산과의 전쟁"을 선언하고 세금 강화, 대출 규제, 분양가 상한제 도입, 공공주택 확대 등 다양한 정책을 시행했지만 부동산과의 전쟁에서 패하고 말았다.

이명박 정부는 부동산 시장 활성화를 목표로 규제 완화, 세제 감면, 보금자리주택 공급 확대 등의 정책을 추진했다. 노무현 정부의 강력한 규제 정책 이후 부동산 시장이 위축되었고, 특히 2008년 글로벌 금융위기가 발생하면서 시장이 침체되자 규제 완화와 부동산 경기 부양책을 시행했다.

박근혜 정부의 부동산 정책은 부동산 시장 활성화와 주택 거래 촉진에 초점을 맞췄다. 이명박 정부에 이어 규제 완화 및 세제 감면 정책과 같은 규제완화 정책을 계속 펼쳤다.

문재인 정부는 집값 안정과 투기 억제를 목표로 강력한 부동산 규제 위주의  정책을 펼쳤다. 집값 상승을 억제하기 위해 다주택자 규제, 대출 제한, 세금 강화, 임대차 3법 도입 등의 다양한 정책을 시행했음에도 불구하고 오히려 서울 및 수도권 집값이 폭등하는 부작용이 발생했다. 다양한 규제책을 사용했음에도 불구하고 역대 정부 중 최대폭의 집값 상승으로 이어졌다는 것이 아이러니 할 정도다.

 

역대 정부는 수요-공급-세제라는 세가지 틀을 중심으로 시기에 따라 동전의 양면처럼 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러나 어느 정권도 집값안정이라는 목표를 이루진 못했다. 문제는 정부정책이 앞으로도 이전 정부 정책을 반복할 것이라는 점이다. 그렇다고 정부 정책을 비토하고 손가락질을 할 필요는 없다. 오히려 정부 정책의 흐름을 이해하고 그 사이클에 맞춰 리스크를 줄이려는 노력이 필요하다.

부동산 투자로 돈을 버는 사람들은 정부 정책을 비토하지 않는다. 오히려 이용한다. 정부 정책을 바꿀수 없다면 빨리 분석하여 그에 따른 틈새를 노리는 것이 현명하다. 빠른 시대 흐름에 맞춰 갈수록 부동산 시장은 사이클이 점점 더 짧아지고 등락폭도 불규칙해 질 것이다. 마음을 열고 안테나를 더 높이 세워야 하는 이유다.   

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