147. 1+1 분양이 점점 어려워지고 있다

조합에서 1+1 분양신청을 받아 주었다가 관리처분시 1+1을 취소해도 유효하다는 서울행정법원 판결이 나왔다.

서울 북아현2구역 재개발 조합, 최초 분양시 1+1 분양 접수했지만, 분양가 갈등·사업성 악화 등으로 관리처분시 백지화

일부 조합원 “조합 2주택 공급 약속하고 분양 취소해 신뢰보호 원칙 위반” 주장

법원 “2주택 공급은 관리처분으로 결정, 공급 취소가 재산권 침해로 보기 어려워”

조합이 1+1 분양신청을 받은 이후 2주택 공급을 취소한 것이 유효하다는 법원의 판결이 나왔다. 2주택 공급 여부는 조합의 재량권이 인정되는데다 관리처분계획 의결을 통해 최종 결정된다는 이유에서다. 즉 1+1 분양신청만으로 2주택 공급이 확정된 것이 아닌 만큼 공급 취소 등의 변경이 가능하다는 것이다. 이번 판결로 북아현2구역 재개발조합은 관리처분계획인가를 위한 유리한 위치를 선점한 만큼 사업 정상화를 기대할 수 있게 됐다.

서울행정법원 제11부(재판장 김준영)는 지난 7일 북아현2구역 재개발의 일부 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘총회 결의 무효 확인’ 소송에 대해 각하 및 기각 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 조합은 지난 2022년 5월 조합원을 대상으로 분양신청을 받았는데, 원고들은 해당 기간 내에 2주택 분양(1+1 분양)을 신청했다. 당시 조합은 2주택 분양 신청 시에 추가 1주택은 일반분양가의 90%로 잠정 책정하고, 관리처분총회 의결 후에 확정한다고 안내했다. 실제로 2023년 4월 정기총회에서도 추가 1주택은 일반분양가격으로 조합원에게 공급한다는 내용의 ‘조합원 분양기준 승인의 건’을 의결했다.

하지만 서대문구청은 같은 해 10월과 12월에 조합에게 2주택 공급과 관련해 ‘조합원 분양가’를 적용해야 한다는 취지의 공문을 보냈다. 이에 따라 조합은 “총회 의결을 거쳐 2주택 공급을 하지 않은 것으로 결정하는 관리처분계획 수립이 적법한지”에 대해 구청에 질의했고, 구청은 “관리처분계획의 수립 주체인 조합이 총회 결의를 통해 2주택을 공급하지 않은 것으로 결정한 관리처분계획 수립이 위법하지 않다”는 취지로 답변했다.

이후 조합은 지난해 1월 1+1 분양을 취소하고, 평형변경을 신청하는 등의 내용이 담긴 안내문을 조합원들에게 발송하고, 인터넷 카페에 게시했다. 조합원 분양가로 2주택을 공급할 경우 조합원간의 형평성 문제가 발생하고, 사업성이 떨어질 수 있다는 우려에서였다. 이어 조합은 정기총회를 개최해 ‘추가 1주택 조합원 분양가 공급의 건’을 상정했지만, 조합원들의 반대로 부결됐다. 반면 ‘1+1 주택 공급 취소의 건’과 기존 2주택 분양신청 조합원에게 분양신청평형을 변경할 수 있는 ‘조합원 평형변경 기회 부여의 건’은 가결됐다.

이에 따라 조합은 지난해 4~5월 기존 분양신청을 한 조합원을 대상으로 평형변경 신청을 받았고, 해당 내용을 토대로 관리처분계획(안)을 수립해 총회에서 의결을 받았다. 하지만 기존에 1+1 분양을 신청한 일부 조합원들은 2주택 공급을 취소함에 따라 신뢰보호의 원칙을 위반하고, 조합원 의결권을 침해했다는 등의 이유로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 1+1 주택을 취소한 관리처분계획 승인 안건이 위법하다고 볼 수 없다고 판결했다. 재판부는 “도시정비법에 의하면 조합원 1인에게는 1주택만 분양하는 것이 원칙이고, 1인에게 2주택을 분양하는 것은 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이뤄지는 것”이라며 “원고들이 2주택 수분양권을 부여받을 것인지는 조합이 분양신청의 현황을 기초로 조합원 총회 결의에 의해 수립하는 관리처분계획에 따라 결정된다”고 해석했다.

이어 “조합의 분양신청 안내책자에 의하더라도 2주택 공급은 조합에게 재량이 부여된 사항이고, 조합원들에게 2주택을 공급하는 것이 분양신청만으로 확정됐다고 보기 어렵다”며 “2주택 분양을 하기로 하는 내용의 관리처분계획에 대한 총회의 결의가 성립되지 않은 단계에서 원고들에게 2주택 수분양에 관한 구체적인 권리 또는 법적으로 보호되는 이익이 발생했다고 보기 어렵다”고 판시했다. 나아가 재판부는 2주택 분양 취소에 앞서 전체 조합원에게 안내문을 보냈고, 총회책자에도 충분한 정보를 제공하는 등의 노력을 한 만큼 허위정보 제공을 통해 의결권을 침해했다고 보기도 어렵다고 판결했다.-<위클리한국주택경제신문>, 2025.4.1.

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이와 관련한 또 다른 기사(한국경제, 2025.3.16.)를 참고해 보자. 

기존 1가구를 소유한 조합원이 재건축·재개발 후 2가구로 분양받는 이른바 ‘1+1 재건축’이 향후 어려워질 전망이다. 서울 서대문구 북아현2재정비촉진구역(북아현2구역)은 1+1분양 신청자가 조합을 상대로 낸 소송에서 법원이 조합의 손을 들어주며 1+1 분양이 사실상 불가능해졌기 때문이다. 전문가들은 서울에서도 재건축·재개발 사업성이 낮아지는 상황에서 앞으론 1+1 분양이 더 어려워질 것이라고 전망하고 있다.

15일 정비업계에 따르면 서울행정법원은 최근 북아현2구역 1+1 분양 신청 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘총회결의 무효 확인 소송’에서 원고 패소 판결을 내렸다. 앞서 북아현2구역은 재개발 추진 당시 조합원에게 일반분양가의 90% 가격에 한 가구를 더 분양받을 수 있도록 했다. 그러나 재개발 사업성 악화로 1+1 분양 신청자가 과도한 혜택을 누린다는 비판이 제기됐고, 조합은 계획을 취소했다. 대신 기존 1+1 분양 신청자에겐 소형 주택 대신 대형 주택 한 채를 분양받을 기회를 제공했다.

갈등은 1+1 분양을 신청했던 조합원이 이를 받아들이지 않으면서 시작됐다. 조합원은 “분양신청 당시 조합이 제공한 책자에 ‘1+1 분양 중 추가 가구는 일반분양가의 90% 가격으로 책정한다’는 문구가 들어있었다”며 조합이 신뢰 원칙을 위반했다고 주장했다. 그러나 법원의 판단은 달랐다. 재판부는 “조합 정관이나 총회 의결 사안에 1+1 분양을 하겠단 내용이 없었다”라며 “조합이 꼭 1+1 분양을 해야 한다는 의무는 없다”고 명시했다. 오히려 평형을 변경하거나 현금청산을 받을 수도 있어 조합원의 선택권이 보장됐다고 판단했다.

업계에선 북아현2구역 사례처럼 앞으로 재개발 사업지라 하더라도 1+1 분양은 어려울 것으로 예상하고 있다. 사업성 악화로 1+1 분양이 어려운 데다가 대형 가구 선호도가 높아지고 있기 때문이다. 또 1+1 분양 땐 공급가가 크게 높아질 것이란 전망도 있다. 정비업계 관계자는 “북아현2구역도 사업성이 계속 높았다면 1+1 분양에 대한 반감이 크지 않았을 것”이라며 “강남권에서조차 공사비 급등 영향으로 1+1 분양이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

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결론이다.

개인적으로 이번 판결로 1+1을 받기는 점점 어려워질 것으로 보인다.

현행 <도시정비법>제74조에서 정한 1+1 분양자격 요건을 보자. 

 

법상 1+1은 종전 주택의 주거전용면적과 종전자산평가액이 일정요건을 충족할 경우 받을 수 있다. 그러나 제74조는 일정요건이 될 경우 1+1을 공급할 수 있다고 했지, 반드시 공급해야 한다는 명문규정이 아니다. 그러나 그동안 대부분 현장에서는 요건이 되면 1+1을 공급해 온 것이 사실이다. 그러나 이번 판결로 공사비 급증 등에 따른 사업성 악화를 이유로 조합에서는 가급적 1+1을 분양하지 않을 것으로 판단되어 부동산시장 변화가 없다면 향후 1+1은 현장에서 점점 사라질 것으로 보인다. 

그러나 사업의 원활한 진행을 위해서는 1+1이 필요하다. 1+1이 사라진다면 면적이 크거나 감평이 높은 조합원들이 상대적으로 불이익을 받기 때문이다. 주택면적이 20제곱미터인 조합원과 100제곱미터인 조합원을 같이 분류해선 안되기 때문이다. 감평이 1000만원인 조합원과 5억인 조합원을 동급으로 해서는 안되기 때문이다. 조합의 또다른 고민거리가 생겼다.

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