148. <판결> 재개발 1세대 분양자격, 주민등록 아닌 실제 거주지로 판단한다(대법원, 2025.3.27.)

경기도 성남 A재개발 조합, 주민등록주소 동일한 2명 조합원, 동일 세대로 판단해 분양권 1개만 인정

실제 거주지는 미국·한국서 각각 달라, 조합원별 분양권 인정하라고 소송 제기

대법원 “주민등록표 등재 등 형식 아닌, 실질적 주거·생계 같이하는지 확인해야”

고등법원 판결을 뒤집은 대법원 판결이다.

재개발 조합원의 분양권 기준이 되는 ‘동일 세대’에 대한 판단은 주민등록이 아닌 실제 주거·생계 여부로 확인해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 주민등록상 주소지가 동일하더라도 실제 거주지와 생계가 다르다면 분양권을 인정해야 한다는 취지다.

▲실제 거주지 다른 2명 조합원에 조합은 분양권 1개만 인정… 수원고법 “주민등록상 동일 주소라면 1주택 공급” 판결

2025년 3월 27일 대법원 제2부(주심 오경미)는 성남 A재개발구역의 소유자인 B·C·D가 조합을 상대로 낸 ‘수분양권 존재 확인 등 청구의 소’ 상고심에서 원심을 파기하고, 사건을 수원고등법원으로 환송했다고 밝혔다. 앞서 2022년 수원고법은 원고들이 1세대에 해당해 1개의 분양권을 인정한 조합의 관리처분계획이 적법하다고 판결한 바 있다.

판결문에 따르면 A재개발조합은 지난 2019년 8월부터 10월까지 조합원들 대상으로 분양신청을 받았다. 당시 부부였던 B씨와 C씨는 대표조합원으로 B씨를 선임해 1건의 분양신청을 했다. D씨는 단독으로 1건의 분양신청을 마쳤다. 하지만 C씨와 D씨가 주민등록상 동일한 주소지로 등록됐던 것이 문제가 됐다. B씨의 동생이었던 D씨는 C씨와 함께 주민등록상 아버지의 세대원으로 등재되어 있었던 것이다. 다만 실제 거주지는 달랐는데, C씨는 당시 미국에 거주하고 있던 반면 D씨는 계속 한국에 살고 있었다.

이에 따라 조합은 관리처분계획 기준일 당시 C씨와 D씨가 주민등록상 같은 세대에 속해 하나의 세대에 해당한다고 판단했다. 이후 조합은 원고들 전부를 1명의 분양대상자로 봐 1개의 주택만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 수립했다. 반면 원고들은 실제 거주지가 다른 만큼 각각 분양이 가능한 만큼 해당 관리처분계획이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했다.

이에 대해 원심인 수원고법은 조합의 손을 들어줬다. 당시 재판부는 구 경기도 조례에 관리처분계획 기준일 현재 수명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우 분양대상자를 1명으로 본다는 조항을 근거로 들었다.  조례에는 “세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다”고 규정하고 있었기 때문이다. 따라서 ‘배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원’에 대한 여부는 주민등록표 등 공무에 의해 형식적으로 결정할 수밖에 없었다고 본 것이다.

▲대법원 “1세대 기준은 주민등록 아닌 실제 주거·생계 여부로 판단해야”

하지만 대법원은 항소심 법원의 판결이 잘못됐다고 판단했다. 우선 재판부는 도시정비법과 조례 등에 따라 1세대가 하나 이상의 주택이나 토지를 소유한 경우 1주택을 공급해야 하고, 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우에는 분양대상자를 1명으로 본다는 점은 인정했다.

다만 분양신청의 기준이 되는 ‘1세대’나 ‘하나의 세대’, ‘동일한 세대’에 대해서는 해석을 달리했다. 단순히 주민등록표 등에 따른 형식적 기준이 아닌 실제 주거와 생계를 확인했어야 한다는 것이다. 재판부는 “세대는 사전적으로 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단’을 의미하는 만큼 실제 주거와 생계를 같이해야만 ‘세대’에 해당할 수 있다”며 “만약 조례의 규정이 주민등록표 등재 등 형식만을 기준으로 ‘1세대’ 등에 해당하는지 여부를 판단할 요량이었다면 법령 자체에 ‘같은 세대별로 주민등록표에 등재되어 있는 사람’ 등과 같은 문언을 부기해 ‘세대’를 정의했을 것”이라고 판단했다.

또 대법원은 실제 거주 등의 여부로 동일 세대를 결정하는 것이 도시정비법과 조례에서 정하고 있는 ‘1세대 1주택’ 공급의 취지에도 부합한다고 봤다. 재판부는 “1세대 1주택 원칙은 정비구역 안에 있는 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정해 조합원의 재산권을 보호함과 동시에 정비사업에서 토지·주택 등에 대한 투기를 억제해 정비사업의 사업성 저하를 방지하기 위한 취지”라며 “실제로 주거와 생계를 같이하는지를 기준으로 1세대 여부를 판단해 분양 여부를 결정하는 것이 1세대 1주택 원칙의 취지를 해하는 바는 전혀 없다”고 봤다.

이어 “반면 주민등록표 등재 등 형식만을 기준으로 1세대 여부를 판단한다면 실제로 주거와 생계를 같이하고 있으면서도 형식적으로 주민등록만 달리 두는 경우 여러 채의 주택을 분양 받을 수 있다는 결론으로 이어진다”며 “투기를 위해 이를 가장하는 이른바 ‘위장 세대 분리’를 막지 못하는 폐단이 발생하게 되어 오히려 ‘1세대 1주택’ 원칙의 취지에 정면으로 어긋난다”고 지적했다.

나아가 대법원은 조합이 실제 주거와 생계 여부 등을 확인하는 것이 현실적으로 불가능한 사안이 아니라는 점도 강조했다. 재판부는 “배우자와 미혼인 19세 미만의 직계비속은 조합이 따로 1세대 여부를 판단할 필요가 없다”면서도 “나머지의 경우에는 주민등록표 등 공부를 기준으로 1세대인지를 확정한 이후 토지등소유자의 이견 제출이나 이의 등은 추가적인 서류나 자료를 제출받아 실질적인 주거와 생계의 공통 여부를 조사, 확인하는 방식으로 사업진행에 대한 지장을 최소화할 수 있다”고 봤다. 이어 “조합은 행정주체의 지위를 갖고 조합정관 등에 기해 조합원에게 사업시행에 필요한 서류 등을 요구하고, 제출받을 수 있다”며 “따라서 조합의 입장에서 조사·확인이 불가능하거나, 어렵다고 보기도 힘들다”고 판단했다.-<위클리한국주택경제신문>, 2025.4.8.

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본 판결은 '1세대 분양자격'에 대해 명확하게 정리했다. 고등법원 판결(1세대 다물권자인 경우, 주소가 동일하면 거주지가 달라도 1개만 준다)을 뒤집는 대법원 판결(1세대 다물권자인 경우, 주소가 동일해도 거주지가 다르면 각각 줘라)이다. 현장에서 간혹 1세대 다물권자인 경우 세대분리만 하면 되는 것으로 판단하는 경우가 있는데 단순히 주민등록상 세대분리만 한다고 되는 것이 아니고, 실제 주거와 생계를 달리한다는 근거를 제시해야 한다. 따라서 1세대 다물권자 물건을 매수하는 경우, 중개를 하는 소장님들... 단순히 세대분리 여부만 확인해서는 안된다. 즉 세대분리가 중요한게 아니라는 의미다. 실제 거주지가 다르다는 게 확실하면 굳이 세대분리를 하지 않아도 된다는 판결이다.

판결의 핵심은 재개발 조합원의 분양자격 기준이 되는 ‘동일 세대’에 대한 판단은 주민등록이 아닌 실제 주거·생계 여부로 확인해야 한다는 것이다. 즉 동일 세대의 분양자격 판단 기준은 주민등록상 주소가 아니라 실제 주거여부로 판단해야 한다는 것이다. 주민등록상 주소지가 달라도 실제 거주지와 생계를 같이 한다면 분양자격은 1개만 주고, 주민등록상 주소지가 동일하더라도 실제 거주지와 생계가 다르다면 각각 분양자격을 부여하라는 것이다.

따라서 분양신청의 기준이 되는 ‘1세대’나 ‘하나의 세대’, ‘동일한 세대’에 대해서는 해석을 달리했다. 단순히 주민등록표 등에 따른 형식적 기준이 아닌 실제 주거와 생계로 판단해야 한다는 것이다. 재판부는 “세대는 사전적으로 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람의 집단’을 의미하는 만큼 실제 주거와 생계를 같이해야만 ‘세대’에 해당할 수 있다”며 “만약 조례의 규정이 주민등록표 등재 등 형식만을 기준으로 ‘1세대’ 등에 해당하는지 여부를 판단할 요량이었다면 법령 자체에 ‘같은 세대별로 주민등록표에 등재되어 있는 사람’ 등과 같은 문언을 부기해 ‘세대’를 정의했을 것”이라고 판단했다.

또 대법원은 실제 거주 등의 여부로 동일 세대를 결정하는 것이 <도시정비법>과 <조례>에서 정하고 있는 ‘1세대 1주택’ 공급의 취지에도 부합한다고 봤다. 재판부는 “1세대 1주택 원칙은 정비구역 안에 있는 토지등소유자 사이의 이해관계를 조정해 조합원의 재산권을 보호함과 동시에 정비사업에서 토지·주택 등에 대한 투기를 억제해 정비사업의 사업성 저하를 방지하기 위한 취지”라며 “실제로 주거와 생계를 같이하는지를 기준으로 1세대 여부를 판단해 분양 여부를 결정하는 것이 1세대 1주택 원칙의 취지를 해하는 바는 전혀 없다”고 봤다. 결론이다. 1세대 분양자격은 형식적 주소가 아닌 실제 거주와 생계를 근거로 판단해야 한다....

127. 재개발구역 다물권자 입주권 관련 대법원 판례(2022두56586)

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